Фото: voshodmoscow.ru На главном элитном рынке Москвы в режиме частной продажи находятся 11 проектов. Этот способ продажи высокобюджетного жилья также распространен на вторичном рынке частного жилищного строительства. Эксперты «Метриума» рассказали «Стройгазете» об основных причинах, по которым застройщики прибегают к частным продажам. Практика частных продаж существовала всегда, даже в советские времена. Но в последние годы оно получило более широкое распространение. На это есть несколько причин. Первый носит технический характер. Застройщики, естественно, выводят на рынок комплексы, еще не получившие разрешения на строительство (ДСР), на предпродажных условиях, без заключения договора долевого участия (ДПА). Анна Раджабова, директор по управлению элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум», отметила: «Бронирование недвижимости в проекте, который даже не достиг стадии котлована, может сопряжено с определенным риском». – С другой стороны, подобные покупки обычно приносят прибыль, так как применяется скидка. С другой стороны, поскольку это предварительное соглашение, а не формальное условие, существует вероятность того, что застройщик может продлить сроки строительства или изменить концепцию проекта. Вторая причина прекращения выпуска — намеренное ограничение потенциальной аудитории. Разработчики предоставляют доступ к транзакциям только избранной группе людей. Во-первых, крупные разработчики обычно имеют базы данных, содержащие контакты их клиентов. По сути, они образуют закрытый элитный клуб. Компании предлагают таким клиентам преференциальный режим, ставящий во главу угла лояльность, например, возможность первым выбрать подходящую квартиру в новом проекте, не конкурируя с другими клиентами. Во-вторых, ориентация на ограниченную аудиторию приносит пользу не только постоянным клиентам. Действия застройщика направлены на постоянное пополнение клиентской базы с помощью надежных агентов. На элитных рынках до сих пор существует фейс-контроль при привлечении новых клиентов, и его делают застройщики. «Например, если застройщик реализует небольшой проект на 10–12 квартир, есть возможность регулировать фейс-контроль», — рассказала Анна Раджабова. — Застройщик понимает профиль желаемого покупателя и делает своеобразный отбор. Таким образом, внутри проекта создается комфортная атмосфера, сглаживающая потенциальные конфликты интересов и разногласия по политическим, деловым или религиозным причинам. Элитный рынок по-прежнему настороженно относится к общественным деятелям, и в первую очередь назойливым соседом является «шумная» звезда шоу-бизнеса, а теперь еще и популярная инфоцыганка. Кроме того, теперь понятно, что тесный контакт с иностранными агентами нежелателен. Если по определенным критериям человек не подлежит фейс-менеджменту, то он либо очень деликатно и вежливо отказывает, либо предлагает явно неподходящие условия, чтобы сам передумал заключать сделку. Это стоит отметить. Конечно, не бывает скандалов, которые бы публично запрещали закупки на рынке. Третья причина прекращения продаж связана с маркетинговой политикой застройщика. Многие состоятельные покупатели основываются в первую очередь на романтических, а не на реалистичных идеях. Поэтому им импонирует, когда эксклюзивный проект окружен своеобразной легендой, атмосферой загадочности, что увеличивает его известность. «Еще одна причина прекращения продаж — нежелание нарушать баланс рынка», — указывает Анна Раджабова. – Некоторые проекты продаются значительно дешевле конкурентов или, наоборот, значительно дороже, но о таких ценовых различиях не принято публично заявлять. В этом случае застройщик часто предлагает покупателю возможность сохранить цену покупки в тайне. «Закрытые продажи идеальны для проектов клубного типа, — говорит Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест». – Такой принцип реализации помогает создать сообщество единомышленников. Покупателями могут быть только аутентифицированные клиенты. При этом гарантируется, что информация об этой сделке не станет широко известна. На элитных загородных рынках закрытые продажи отличаются от городских. Во-первых, нет контроля лица. Если 8-10 лет назад были требования не проводить экстравагантные массовые мероприятия и даже ограничения по национальному признаку, то сейчас продавцы могут в лучшем случае следить за деятельностью покупателя, вообще не проверяя эту информацию.Меня интересуют виды Для точности. Во-вторых, частная продажа за пределами сельской местности в настоящее время возможна только на вторичном рынке. Объекты, реализованные таким образом, в основном видны на Рублево-Успенском шоссе. Закрытые продажи за рубежом должны быть полностью свободны от рекламы. Информацию о закрытых продажах домов можно получить только у брокера, с которым работает продавец. «В большинстве случаев необследованные участки продаются через частные продажи», — пояснила Анна Раджабова. – Конфиденциальность также используется для защиты личных данных, когда владельцы хотят, чтобы о их коттеджах знали только потенциальные покупатели. Кроме того, продавцы могут полагаться на частные продажи для защиты своих архитектурных проектов (интеллектуальной собственности) от копирования. После дублирования архитектурный проект перестает быть уникальным. В этом случае визуализации, поэтажные планы дома и видеосъемка участка, как правило, могут быть предоставлены собственником только после личной встречи с собственником».
