Shutterstock/FOTODOM Отечественные девелоперские компании активно реализуют различные проекты и осваивают новые рынки и направления деятельности. Елена БОДРОВА, исполнительный директор, вице-президент Российской ассоциации управления и девелопера, рассказала «Стройгазете» некоторые аспекты развития России.
Елена Сергеевна представила особенности и перспективы комплексного развития Санкт-Петербургского региона.
План CRT был смоделирован по образцу плана Москвы, но в Санкт-Петербурге он не сработал. Есть предложения переселить людей из хрущевских домов в новые дома, но это не даст таких же площадей на той же территории, что и в Москве. В результате возникло недовольство, и представители Законодательного совета заморозили закон о КРТ.
В Москве программа реализуется с 2020 года, на стадии реализации 41 проект в 34 районах столицы. В Екатеринбурге компания «Брусника» представила генеральный план первого проекта КРТ в Уральском механическом микрорайоне, есть проекты КРТ и в других городах. Я думаю, что и законодательная база, и интерес власти в этом вопросе должны быть подняты в Петербурге на новый уровень.
Консолидируются ли на рынке менеджеры и девелоперы?
Конечно, существует тенденция к консолидации игроков рынка недвижимости и развитию экосистемы вокруг них. Однако когда крупная девелоперская компания привлекает свободные ресурсы другой компании, интеграция происходит не только за счет закупок. Проблемы с привлечением проектного финансирования привели к тому, что большая часть строительства сейчас сконцентрирована в руках нескольких крупных застройщиков. Например, с января 2024 года по июнь 2024 года под застройку в Санкт-Петербургской и Ленинградской областях было куплено 540 га, из них GloraX приобрела 221 га, а Dogma — 258 га, то есть 88,7% купленных участков пришлось на эти две области места. Разработчики, здесь тоже есть интеграция.
Консолидация управляющих компаний пока не очевидна. Однако есть тенденция: девелоперские компании создают не только свои управляющие компании, но и свои строительные компании.
Как вы оцениваете эффект реализации проектного финансирования?
Финансированию проекта менее 10 лет, но некоторые результаты уже видны. Улучшение контроля за движением денежных средств и общей организации бизнес-процессов практически исключает проблему обмана акционеров и снижает риски в целом. В результате этого рынок жилой недвижимости стабилизировался. Но оказывается, что проектное финансирование, как правило, доступно в первую очередь крупным, стабильным девелоперским компаниям с проверенной репутацией. После введения эскроу-счетов стоимость нового строительства выросла на 10-15%, поэтому процесс можно оценить так: дороже, но надежнее.
Каковы наиболее горячие направления развития сегодня?
Это зависит от того, кому это нужно. Жилая и коммерческая недвижимость остается прибыльной для застройщиков. С января по июнь этого года было продано 44 000 единиц коммерческого жилья, что на 48% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот высокий спрос утихнет после отмены льготной ипотеки, но другие схемы останутся в силе. Покупатели адаптируются, а девелоперские компании предоставят людям новые преимущества.
По данным компании «Петербургская недвижимость», предложение на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге с июня 2023 года сократилось на 10%. То есть спрос есть, но количество квартир невелико, а значит, спрос в этом направлении еще есть со стороны обеих заинтересованных сторон.
Складское строительство всегда было надежной и стабильной отраслью. Конструкцию можно построить за шесть месяцев, и ее проще построить по сравнению с другими частями. Кроме того, в последнее время увеличился спрос на складскую недвижимость.
Если говорить об инвесторах, то цены на жилье в долгосрочной перспективе стабильно растут, поэтому интерес инвесторов к нему не ослабевает. Восстановление гостиничного бизнеса дало инвесторам надежду на стабильный доход от рынка апартаментов, поскольку поток внутренних туристов внутри России будет только увеличиваться, а апарт-отели растут как никогда. Две столицы активно развивают эту форму сотрудничества. По данным VALO Service, по состоянию на март предложение апарт-отелей в Санкт-Петербурге составило 5,5 тыс единиц, а в Москве — 3,3 тыс единиц, по данным Ricci. Хотя сервисные квартиры в Екатеринбурге, Казани, Челябинске и Новосибирске пока не заняли значительных объемов, тенденция к росту наблюдается.
