Shutterstock/FOTODOM Комплексное территориальное развитие (КТД) должно быть защищено от невыявленных в кадастре участков с особыми условиями территориального использования (ЗОУИТ), сообщил представитель крупнейшего застройщика Москвы. В ходе реализации проекта ЦРТ возникла проблема создания существующего объекта ЗООИТ, что могло привести к остановке строительства и появлению новых незавершенных объектов, ситуация, которая уже начала возникать. Некоторые аспекты этого вопроса «Стройгазете» рассказал градостроительный юрист, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Поводом для дискуссии стало недавно рассмотренное Верховным судом РФ дело «Хлебозавода» № 22 (№ А40-101706/2021).
— Здравствуйте, Алмаз Наземетдинович, ваша организация поддерживает несколько проектов КРТ в Москве, является ли она правообладателем или разработчиком, скажите, пожалуйста, насколько серьезна проблема неопознанных ЗООИТ?
Здравствуйте, ZOOIT действительно является сегодня одной из главных проблем городского планирования. К сожалению, законодатели отложили создание большинства участков на кадастре до 2028 года. При этом многие работники зоопарков не понимают, что никто не снимает с них ответственности за последствия. Конституционный суд выработал позицию, согласно которой владельцы зоопарков несут ответственность за свое законное бездействие. Фактически такое бездействие может привести к строительству многоквартирных домов на земле рядом с заводом, которые к 2028 году должны будут пройти ЗУИТ и быть снесены, а значит, и компенсировать этот снос. Другой способ борьбы с этим последствием – принятие технических мер по снижению вредного воздействия или просто остановка производства. — Как проявляется проблема ЗОУИТа в случае с «Кунцевским хлебокомбинатом 22?
— В декабре 2022 года Тройка Экономического совета под председательством председателя Экономического совета Верховного суда РФ Юрия Иваненко приняла решение о том, что на жилье на земельных участках, которые предполагается включить в территорию КРТ, распространяются ограничения такие как санитарно-защитные зоны (СЗЗ) Ограничения ЗООИТ и тому подобное. В июне этого года, когда дело рассматривалось во второй раз в Верховном суде РФ, Юрий Иваненко не стал пересматривать свое решение. Здесь необходимо понимать, что, несмотря на повсеместные задержки, СПЗ на данный момент является единственным типом ЗУИТ, который необходимо создать.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № N 222 «О правилах утверждения установления санитарно-защитных зон…», каждый работник зоопарка обязан измерить ее вредное воздействие и подать заявку на установление границ санитарно-защитной зоны. Причем это могут сделать даже соседи, и после того, как Роспотребнадзор решит утвердить границы, СЗЗ считается созданной без необходимости внесения ее в кадастр. Еще одним важным уточнением для понимания ситуации является то, что на сегодняшний день СЗЗ не установлены на участках, которые фактически уже имеют вид разрешенного использования для жилищного строительства. Однако процедура ЭЛТ очень сложна, и в большинстве случаев город разработал план строительства и начал процесс реализации, но разрешенное законом и де-факто использование остается промышленным средство. Предыстория всем ясна: Москва сносит промышленные территории КРТ, причем зачастую делает это, сохраняя существующие промышленные объекты, снос которых невозможен при условии компенсации лишь затрат на недвижимость. Таким предприятиям необходимо компенсировать потерю прибыли, вызванную прекращением деятельности. Это само по себе делает любой проект ЭЛТ нерентабельным. В этом случае, а также учитывая, что развитие градостроительного потенциала территории является необходимым этапом реализации плана развития Москвы, и город, и застройщики вполне могут прогнозировать, где должен находиться ЗУИТ, и иметь механизмы взаимодействия с СЗЗ по меньшей мере. Поэтому инцидент на «Пекарне 22» может фактически привести к закрытию предприятия без какой-либо компенсации, что является примером странного отношения города к существующему производству. — Есть ли риск появления новых недостроев в московском проекте КРТ из-за неизвестного ЗООИТа? Кажется, что как только будет решена проблема обмана акционеров, исчезнет и проблема незавершенных проектов, не так ли?
— Конечно, пока мы строим, недоделанные проекты будут появляться. Причины могут быть разные, а не только финансовый «пузырь» на рынке жилья. Возьмем пример «Семи солнц» в ЖК «Люблинский парк», против его руководства завели уголовное дело, строительство остановили, но подавать на банкротство никто не спешил. Или недостроенное здание Министерства обороны РФ на ул. Расположенное в северном административном округе Зомбережная ведомство в принципе не обязано никому сдавать объекты в срок. Эти примеры показывают, что фонды акционеров не имеют возможности или средств для финансирования всех незавершенных проектов без исключения. Конечно, крупномасштабные проекты КРТ особенно рискуют остаться незавершенными. Если такой проект остановить на стадии строительства, то это будет уже не один недостроенный объект, а целый недостроенный дом или даже микрорайон. — Вернемся к делу Хлебозавода №22. Насколько нам известно, судебный процесс еще продолжается? Верховный суд встал на сторону завода в споре с Роспотребнадзором, но застройщик подал отдельный иск и оспорил установленную санитарно-защитную зону? Кроме того, Москва еще и подала отдельный иск против хлебозавода?
— Да, вполне возможно, что после отмены СЗЗ на какое-то время реализуется стратегия достижения де-факто и де-юре видов разрешенного использования земель, наложенных на СЗЗ, под жилищное строительство. Тогда, даже если дело дойдет до суда, заводы уже не смогут устанавливать ЗУОИТ и обязаны за свой счет принять технические меры по снижению вредного воздействия или остановке производства. В то же время мы не видели, чтобы юристы Bakehouse 22 оспаривали сам проект CRT. С другой стороны, мы не видим аргументов со стороны застройщика о том, что санитарно-защитная зона рассчитывается не от границ участка, а от границ собственности. Это то, чего еще никогда не было, что само по себе может отменить решение об установлении санитарно-защитной зоны. Мы с любопытством следим за этим случаем. Настойчивость правительства Москвы может привести к тому, что подход ЗУИТа изменится в противоположном направлении: СЗЗ будут создаваться даже на участках, где разрешено жилое использование. Дело в том, что все виды ЗОУИТов накладывают на любой земельный участок, такова их природа ограничений права собственности. Раньше суды делали исключения для санитарно-защитных зон, начиная с того, что точкой невозврата (что тогда можно было назвать угрозой для жизни и здоровья) было изменение разрешенного вида использования. Но это можно перенести, например, до получения разрешения на строительство. Или пойти еще дальше, ведь придется признать, что участок земли, на котором построен дом, еще не является домом. — Однако здесь вопрос, видимо, юридический. Получается, что если установка способна снизить вредное воздействие, то никакой санитарной охраны территории под ЭЛТ не требуется?
— Не обязательно так. Да, конечно, если можно принять технологические меры по снижению вредного воздействия, то это решение, но остается вопрос, за чей счет. С этой целью законодателям еще предстоит придумать лучший способ стимулировать такие зоопарки путем выплаты компенсаций, ограничивающих права на прилегающие участки. Но на примере хлебозавода я бы сказал, что в ЦРТ важнее то, как сформировать территорию и развить потенциал качественного градостроительства. Изначально не было возможности так тесно увязать жилищное строительство с существующими предприятиями. ; Как правило, во всем мире редевелопмент промышленных территорий начинается с безболезненного перемещения еще действующих производств. Я уверен, что в Москве мы этого добьемся.
