Московский деловой клуб Салтыков Особняк Черткова на Мясницкой улице – жемчужина столичной архитектуры в стиле рококо. Лазурный фасад, богато украшенный лепниной, и причудливый вход с широким пандусом для конных экипажей всегда привлекают внимание прохожих. Здание сменило многих владельцев и несколько раз перестраивалось, но, к счастью, не пострадало от пожара 1812 года. По легенде, здесь провел две ночи император Наполеон. Здесь проходили самые пышные балы Москвы. Здесь побывал Александр Пушкин, Николай Гоголь представил публике свои произведения, а Лев Толстой работал над своим романом «Война и мир». В начале апреля в этой уникальной локации Московский Деловой Клуб провел конференцию «Рынок недвижимости с вертолета: векторы развития, потенциальные возможности, ключевые показатели», собравшую около 150 топ-менеджеров рынка, банков, представителей департамента собрано зданий, строительные, подрядные организации, страховые и юридические компании, профессиональные СМИ.
Ведущие эксперты отрасли делятся своим видением ситуации на рынке и прогнозами развития рынка в ближайшем будущем, заявляя, что перспектива отмены ипотечных льгот может оказать существенное влияние на потребительский спрос на новостройки.
силуэт, рост, индивидуальность
Конференцию открыл заместитель генерального директора Архитектурного совета Моссовета архитекторов Сергей Глубокин, который рассказал о строительных нормах Москвы. По его словам, мэр Сергей Собянин поставил задачу построить в городе уникальное по архитектуре здание. Они должны выгодно отличать Москву от других столиц мира. Сергей Глубокин сообщил о новом порядке получения разрешения на строительство в Москве: «Застройщики должны полностью согласовать детальный архитектурный проект, после чего будут утверждены технико-экономические показатели. «Силуэт, высота, индивидуальность» провозглашаются основными тенденциями новой архитектуры Москвы».
Между тем, Александра Кржевова, вице-президент «БЕСТ-Новострой», рассказала, что рынок Москвы и Московской области существенно сократился: «Количество сделок в 2024 году сократилось на 11%. И на самом деле причина ясна — это очень высокая ключевая ставка». По данным «БЕСТ-Новострой», объем сделок в Москве снизился на 7%, а общая площадь продаваемой земли уменьшилась на 2% (всего 9,6 тыс кв м). В Московском регионе снижение количества сделок было еще больше – на 19%, а площадь земли упала на 21%, или 55,2 тыс кв м. При этом средняя площадь квартир в столице составила 50,8 кв м, площадь – 43,0 кв.м м. «Как и девелоперы, мы тоже ждем снижения ключевых процентных ставок, пусть даже и постепенного», — сказал эксперт.
Ставка решена
Мартовские данные позволяют предположить, что ситуация, возможно, стабилизировалась. Хотя предложение продолжает сокращаться по сравнению с предыдущим месяцем, цены и стоимость практически не изменились. Кроме того, с января по февраль увеличилась доля сделок с использованием ипотечных средств. Данному росту способствовало некоторое смягчение требований банков по ипотечному кредитованию (отмена обязательных субсидий).
«Если бы мы увидели действительно большое снижение в январе-феврале, то прогноз на март был бы более позитивным», — сказала Александра Кржевова. По ее словам, отчасти это связано с тем, что многие финансовые учреждения отменили банковские комиссии. Еще одним фактором является возврат средств со сберегательных счетов на рынок. «Потенциальные покупатели с миссией по поддержанию бюджета продолжали вкладывать средства под довольно высокие проценты. Обычно это были краткосрочные депозитные программы. Некоторые из них уже исчерпаны, и вопрос, куда инвестировать дальше, стал актуальным. Мы ожидаем, что доходность по краткосрочным депозитам упадет, и тогда часть покупателей повернется в сторону жилой недвижимости», — сказала Александра Кржевова.
Насущными вопросами поделился Дмитрий Железнов, коммерческий директор группы компаний «КОРТРОС». Основная проблема, которая беспокоит всех застройщиков, — это ключевая ставка. «На последнем заседании Банк России вновь сохранил учетную ставку на уровне 16%. При этом инфляционное давление по-прежнему находится на достаточно высоком уровне. Мы видим, что оно по-прежнему остается высоким, хотя и является начинает постепенно ослабевать. В ближайшее время «Мы понимаем, что не можем ожидать снижения ключевых процентных ставок», — сказал он.
Он сказал, что даже если ключевые процентные ставки будут снижены, это станет возможным только во второй половине этого года, а инфляционное давление не будет преодолено в ближайшем будущем. Для покупателей это означает, что их покупательная способность существенно не изменится и у них не останется свободных денег, которые можно было бы потратить.
Дешевле этого не бывает
Девелоперам не следует ждать, пока стоимость банковского финансирования подешевеет. Рыночная ипотека не может быть более доступной. Прироста клиентов по альтернативным сделкам, связанным с продажей вторичной недвижимости, не наблюдалось.
Дмитрий Железнов отметил, что сейчас разработка новых сайтов обходится разработчикам дорого. «На предпроектной стадии банковские кредиты берутся выше базовых процентных ставок, и удлинение этого этапа негативно влияет на экономику проекта. Мы понимаем, что сделки, осуществляемые на рынке, на данный момент очень дорогие. Уровень основных процентных ставок. Поэтому спрос на земельные участки, виды деятельности и количество сделок по их покупке снизится», — пояснил он.
Дмитрий Железнов добавил, что девелопер находится на стадии оптимизации финансирования проекта. «Один из самых простых способов — вывести свой проект на рынок, начать продавать и начать пополнять свои счета условного депонирования, чтобы остатки на этих счетах увеличивали эффективную процентную ставку по вашему кредиту. Но процесс утверждения с городом занимает много времени. «Банки сегодня играют важную роль на рынке девелопмента», — сказал он. Это связано с тем, что банки активно кредитуют застройщиков как на этапе покупки земли, так и на этапе проектного финансирования, а высокая доля ипотечных сделок на рынке также поддерживает потребительский спрос. Очень дорого.
Строительные компании в настоящее время широко используют сложные программы, которые позволяют им снижать переменные процентные ставки по проектным кредитам на основе остатков на счетах условного депонирования. Некоторые крупные банки отказываются от комиссий, связанных с льготными ипотечными кредитами. По этой причине Сбербанк с 5 апреля снизил комиссию за выдачу приоритетной ипотеки всем застройщикам с 7,5% до 4,9.
В случае использования проектного финансирования со стороны этой кредитной организации разработана совместная с банком ипотечная программа. В целом партнерская работа с банками пока позволяет сохранять сбалансированность цен, несмотря на инфляционное давление. Представитель Cortros заявил: «В настоящее время цены условно находятся в равновесии и резких колебаний нет, но все еще существует вероятность роста цен из-за увеличения издержек». Он отметил, что это основная движущая сила.
Что за городом?
Ольга Мазилина, руководитель направления загородной недвижимости Группы ВСН, рассказала о ситуации на рынке загородной недвижимости. По ее словам, с марта 2020 года по январь 2022 года средняя цена квадратного метра в секторе частного жилищного строительства выросла примерно на 45%. С первого квартала 2022 года по настоящее время рост цен варьируется от 0 до 1,5% в месяц.
«Условия ипотеки в секторе частного жилищного строительства были наиболее благоприятными в период с мая по октябрь 2022 года, но с тех пор продолжают ухудшаться. В 2022 году спрос на этот сегмент полностью снизился почти на 40%. В 2023 году он начал постепенно снижаться восстановиться, и по итогам прошлого года общий объем заключенных сделок по сравнению с предыдущим периодом увеличился почти на 30%, а в этом году «Эта оптимистичная тенденция продолжилась и в первом квартале», — сказала она.
«Потенциальные покупатели за городом хотят таких же условий покупки, как и в городе. В настоящее время более 85% покупателей рассчитывают на покупку в кредит. Это значит, что динамика спроса очень большая. Многое будет зависеть от доходности ипотечных программ в жилье. «Похоже, что в ближайшем будущем покупателем станет строительный сектор», — сказала она.
Основным фактором текущего роста цен является также рост стоимости строительных материалов и общестроительных расходов, поскольку в последнее время значительно возросли затраты на рабочую силу. «В 2023 году стоимость строительства загородного дома выросла на 25-30%», — отмечают эксперты, добавляя, что 68% россиян отдают предпочтение загородным домам, но на самом деле такими домами владеют лишь около 30% населения выяснилось, что он не жил.
Ольга Магилина представила портрет среднестатистического покупателя забора. Его возраст 35-40 лет. Почти 80% покупателей — семьи, а около 70% покупателей имеют хотя бы одного ребенка до 18 лет, хотя доля одиноких и бездетных пар сейчас увеличивается. Более 50% покупателей — «типичные горожане», покупающие загородный дом впервые. Более 95% домохозяйств имеют хотя бы один автомобиль. До 85% потенциальных клиентов предпочитают совершать сделки с использованием заемных средств. Некоторые из них берут потребительские кредиты на первоначальный взнос или сильно занижают стоимость отделки. Среднемесячный доход таких людей составляет около 90 000 рублей на человека.
успех проекта
По состоянию на апрель застройщики в России задержали сдачу жилья в среднем на 5,2 месяца, а в Москве — на 4,7 месяца. Роман Гуров, генеральный директор платформы ДВИЖ, отметил, что 9 из 10 проектов не укладываются в сроки, а 5 из 10 многократно превышают сроки.
«Девелоперы активно используют цифровые технологии для оптимизации всех процессов», — сказал он. — Снижение спроса при текущем предложении требует повышения операционной эффективности в маркетинге и продажах, и девелоперы выбирают цифровизацию как способ повысить производительность в 2–5 раз. Но вначале, имея четкий план, мотивированную команду, бюджет, выбранный набор ИТ-решений, покупайте проверенные рыночные решения, используйте ценный отраслевой опыт и создавайте решения, которые невозможно купить на рынке. Это дает вам реальное конкурентное преимущество».
кстати:
По данным сервиса ДомКлик, средний доход семейных ипотечных заемщиков в Сбербанке за год увеличился с 55 000 рублей до 99 000 рублей
