Shutterstock/FOTODOM На прошлой неделе на Высшем экономическом факультете прошла первая ежегодная Всероссийская конференция по национальному развитию, тема которой – «Тенденции развития рынка недвижимости страны в 2024 году». Что ждет рынок этой страны: рост или спад? Его организаторами выступили Федерация частных домостроителей (частное жилищное строительство), Высшая школа экономики и профессиональный клуб «Развитие страны».
ты не можешь изменить тенденцию
Загородная недвижимость и частное жилищное строительство сегодня являются одними из самых обсуждаемых тем, и это неудивительно. Ежегодно на частное жилищное строительство приходится около половины жилищных комиссий, а социологические опросы показывают, что более 70% населения хотят построить дом. Я живу в своем доме, а не в квартире. Справедливости ради надо сказать, что большинство из этих 70% не готовы отказаться от права собственности на свои квартиры в городе. Тем не менее, эксперты утверждают, что строительство индивидуального жилья должно решить ряд проблем — прежде всего, острую жилищную проблему, а вместе с ней и проблему народонаселения.
Открывавший встречу председатель Комитета по строительству Торгово-промышленной палаты Ефим Басин, Почетный председатель Национальной ассоциации строительных подрядчиков (НОСТРОЙ), Почетный подрядчик Российской Федерации подчеркнул: Улучшить демографию и поддержать рождаемость в квартирах сложно. Ефим Басин заявил, что, учитывая огромную территорию нашей страны, необходим новый приоритет жилищного строительства, связанный с развитием индивидуального жилищного строительства, добавив: «Мы продолжим развиваться плотно и прежде всего внутри страны. 17 из этих направлений заставляют людей в «населенные пункты». Но есть и «большая» Россия. По количеству ежегодно возводимого жилья малые и средние города, в том числе исторические, развиваются слабо. Только ориентация на индивидуальное жилищное строительство обеспечит пространственное развитие всех регионов страны».
Эксперт напомнил, что за последние три-четыре года этому вопросу было уделено значительное внимание как со стороны лидеров страны, так и профессионального сообщества. Сегодня практически все льготы, принятые для строительства квартир, уже законодательно применяются к строительству индивидуального жилья. Программа поддерживает производство домокомплектов промышленными методами, строительство деревянных домов и банковское финансирование через эскроу-счета.
В то же время Ефим Басин отметил, что есть опасения по поводу будущего льготной ипотечной программы, срок действия которой истекает в июле. «Я считаю, что это неправильно! Мы не можем изменить тенденцию. По крайней мере, льготная система по семейным жилищным кредитам, жилищным кредитам на индивидуальное жилищное строительство, МЖК (малоэтажным жилым комплексам) и «Дальневосточному жилищному кредитованию» останется в силе до 2030 года. Будем надеяться, что его продлят. Мы будем за это бороться», — заявил почетный президент «Ностроя.
Основания есть, нужен закон
Ефим Басин также добавил, что предстоит огромная работа по дальнейшему развитию индивидуального жилищного строительства. Типовые проекты необходимо разрабатывать с применением различных технологий (крупнопанельное домостроение, каркасное домостроение, пенобетон, СЛТ-панели, клееный брус, блочное домостроение). В стране имеется подходящая производственная база. Чтобы своевременно приступить к строительству небольших жилых комплексов и индивидуальных домов, их строительство необходимо синхронизировать с развитием инфраструктуры выделяемого земельного участка. Чтобы выровнять условия и стоимость финансирования инженерной инфраструктуры многоквартирного жилья, необходимо смягчить требования к кредитованию для ипотеки и проектного финансирования. Это связано с тем, что банки традиционно менее агрессивно предоставляют кредиты по сравнению с жилыми комплексами. Мы предоставляем данный вид финансирования для малоэтажного строительства. Наконец, во всех субъектах Российской Федерации необходимо создать региональные предприятия, занимающиеся строительством малоквартирных жилых домов и подготовкой градостроительных площадок для строительства индивидуального жилья; они должны быть наделены полномочиями по управлению своей землей. Банк. Также, по мнению Ефима Басина, необходимо утвердить на федеральном уровне единую методику ценообразования, чтобы привязывать стройки к услугам региональных ресурсоснабжающих компаний, но, к сожалению, это остается проблемой, особенно для частных домов, их много. Строительство: Местные монополии часто завышают цены. «Эти цифры варьируются от региона к региону. Мы надеемся, что будет федеральная политика и тарифы будут едиными», — добавил почетный председатель «Ностроя.
В связи с реализацией государственных мер по поддержке малых жилищных комплексов существует требование, обязывающее публиковать информацию о застройщиках, подрядчиках и производителях жилищных комплексов на портале Стройдом.рф.
«Мы также хотели бы попросить Государственную Думу ускорить принятие законопроекта № 155842-8 о жилищных комплексах, поскольку он принят в первом чтении и активно принимаются замечания и дополнения. Второе и третье чтения могут задержать принятие». — отметил Ефим Басин.
Далее председатель Федерации частных домостроителей Рамиль Усманов подчеркнул важность цифровизации отрасли, в том числе сотрудничества с агентами по недвижимости. Эксперт напомнил, что в Татарстане уже 98% рынка частного жилищного строительства связано с агентствами. Отделам продаж помогают нейронные сети, которые оценивают разговоры между сотрудниками и клиентами. Цифровые технологии позволяют составить предварительную смету проекта за 15 минут, что помогает удерживать клиентов.
По мнению Рамиля Усманова, рынок ждут серьезные изменения в связи с изменением условий банковского кредитования. При ставке финансирования 20% некоторые застройщики отложат строительство деревень. Другими словами, спрос на землю без подрядов снизится. Но оно увеличивается по мере общения.
учиться у экспертов
Валерий Лукинов, основатель профессионального клуба «Национальное развитие», рассказал, что опрос проводился аналитиками клуба, а участниками стали 50 тысяч семей, имеющих хотя бы одного ребенка, проживающих в Московской области. Было проведено исследование с целью определить, будут ли льготные условия жилищного кредитования распространяться на эти домохозяйства. Оказалось, что только 39% семей соответствуют существующим критериям, то есть рассматривают возможность приобретения дома комфорт-класса по цене до 16 миллионов рублей. Изменения в программах стимулирования ипотеки снизят спрос в этом сегменте на 61%. В этом контексте Валерий Лукинов видит несколько тенденций в сегменте загородной недвижимости в 2024 году:
■ Кредитные ограничения снижают спрос на комфорт-класс и эконом-класс на 50-60;
■ Увеличение спроса на бизнес-класс и премиум-класс (независимо от ипотеки) на 30-35);
■ Высокий потребительский интерес к бесхозным участкам в коттеджных поселках с максимальной коммуникацией и близлежащей социальной инфраструктурой;
■ Увеличение доли пригородных поселков, продаваемых городскими застройщиками с использованием эскроу-счетов, которые создают более высокий уровень благоустройства в деревнях по сравнению с традиционными деревнями;
■ В поселке имеются обширные свободные пространства для отдыха и занятий спортом, предлагающие разнообразные зоны для отдыха и развлечений.
Эксперты также ожидают, что большое количество проектов будет запущено градостроителями. Господин Саморет уже запустил Дмитровский проект, запускает Истринский проект, а также планирует запустить несколько проектов в дачном формате. Есть и другие разработчики, выходящие на рынок со своими продуктами. Это позитивный сигнал для рынка. В проекте будут все коммуникации и инфраструктура, однако площадь участка будет уменьшена до 300 квадратных метров.
Валерий Лукинов также обозначил множество ошибок, которые допускают разработчики при запуске проекта. Неправильное генеральное планирование, ведущее к созданию неликвидной продукции. Непрофессиональные продажи и реклама (недостаточно иметь хорошую концепцию; нужна еще и профессиональная команда продаж).
Валерий Лукинов напомнил, что ошибок можно избежать, учась у экспертов, которые участвуют в различных профессиональных мероприятиях, таких как «Строительная неделя», которая стартует 27 февраля.
