Shutterstock/FOTODOM С начала года в Ленинградской области введено около 13 тыс. индивидуальных домов общей площадью 1,7 млн кв. м. На индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходится 84% вводимого в регионе жилья. Резкий рост спроса на загородные дома обозначил системные проблемы частного сектора. Потребительский экстремизм и серые схемы недобросовестных подрядчиков не только тормозят развитие рынка ИЖС, но и ставят под угрозу финансовую стабильность строительных компаний. Эти острые вопросы стали главной темой круглого стола в правительстве Ленобласти.
Ключевая проблема
По мнению председателя комитета по работе в СЗФО Ассоциации малоэтажного жилищного строительства Игоря Карцева, ключевая проблема на рынке ИЖС заключается в применении к договорам подряда на строительство частных домов закона «О защите прав потребителей». Это приводит к тому, что при малейших недочетах заказчик отказывается принимать объект, а застройщика могут обязать выплачивать пени в размере 3% от суммы договора за каждый день просрочки.
Как сообщил Игорь Карцев, известны случаи, когда суды присуждали компенсации, превышавшие 100% и даже 300% стоимости объекта. Так, заказчик строительства дома «Файверк One» за 2,6 млн рублей потребовал в суде с подрядчика не только возврата аванса, но и 2,6 млн неустойки, штраф и компенсацию морального вреда. Итогом стал частичный возврат и дополнительные выплаты, превысившие 300 тыс. рублей.
В другом случае заказчик дома за 6,9 млн рублей потребовал в суде выплатить ему свыше 20 млн рублей процентов и неустоек, ссылаясь на строительные недостатки. Суд требования удовлетворил частично, но суммарная выплата составила 19,2 млн.
ИЖС в опасности
«На договоры подряда на строительство частных домов распространяется закон о защите прав потребителей. За каждый день просрочки подрядчику начисляется неустойка в размере 3% от стоимости работ, поэтому сумма взыскания может сравняться с полной стоимостью заказа всего за 34 дня, — заметила председатель Совета директоров корпорации «АСТОРИУС», заместитель председателя Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Екатерина Авдеева. — Суды в большинстве случаев принимают сторону потребителя, что ставит бизнес в уязвимое положение. По оценкам отраслевых экспертов, ежегодные финансовые потери застройщиков ИЖС от необоснованных или несоразмерных судебных претензий достигают 900 миллионов рублей».
Несколько лет назад похожие жалобы звучали от участников рынка строительства многоквартирных жилых домов (МКД), однако законодатели пошли им навстречу. «В 2022 году размер взысканий с застройщиков ограничили 3% от суммы договора, а максимальный штраф — 5%», — сообщила Екатерина Авдеева. Кроме того, был введен мораторий на взыскание неустоек, штрафов и пени, отсрочка по которому действует до конца текущего года. Также были законодательно урегулированы вопросы гарантии качества отделочных работ. Однако эти меры не коснулись сегмента ИЖС. Согласно данным опросов, более 70% компаний сталкивались с проявлениями потребительского экстремизма в ИЖС. Судебные споры по отдельным объектам могут блокировать операционную деятельность компаний, что ставит под угрозу выполнение обязательств перед другими клиентами.
В свою очередь, учредитель инжиниринговой компании «Элемент», член Национального объединения технических заказчиков и иных организаций в сфере инжиниринга и управления строительством Алексей Лукьянчиков убежден: проблема потребительского экстремизма на рынке ИЖС действительно серьезная, поскольку в строительстве сроки напрямую связаны с финансовой устойчивостью подрядчика.
Если при задержке сдачи объекта размер компенсации может многократно превышать цену договора, компания фактически берет на себя риск, которым не всегда может управлять: на сроки влияют поставки материалов. «Проблема для рынка ИЖС существует, но важно разделять обычную защиту прав потребителя и его недобросовестное поведение. В соответствии с п. 5 ст. 28 закона о защите прав потребителей за просрочку работ начисляется неустойка 3% цены работы за каждый день, однако ее общая сумма не может превышать цену соответствующей работы либо заказа. Итоговые требования могут быть выше за счет убытков, морального вреда и потребительского штрафа», — указал Алексей Лукьянчиков.
Решение проблемы он видит не в ослаблении защиты заказчика, а в более точной настройке ответственности, что позволит отсечь чрезмерные требования, сохранив защиту добросовестного покупателя. По словам эксперта, важно не снижать ответственность застройщика, а сделать механизм компенсаций соразмерным реальному ущербу и степени вины компании. Также стоит предусмотреть более гибкий подход к объективным обстоятельствам и ответственность за необоснованное затягивание сроков.
«Для ИЖС особенно важно сохранить баланс: покупатель должен быть защищен, но при этом санкции не должны создавать ситуацию, при которой исполнителю экономически выгоднее отказаться от проекта, чем завершить строительство», — заметил Алексей Лукьянчиков.
Еще одна проблема рынка ИЖС, порожденная явными пробелами в законодательстве, — появление «индустрии черного юридического консалтинга», когда требования выплат по судебным искам в десятки раз превышают стоимость дома. Особую тревогу у застройщиков вызывает деятельность специализированных юридических компаний, предлагающих владельцам домов инициировать судебные разбирательства со строителями в обмен на долю от взысканных средств. Цифры потерь от потребительского экстремизма становятся реальной угрозой для развития ИЖС. По итогам 2025 года доля ИЖС в общем объеме вводимого в России жилья составила 67%, а в Ленобласти достигла 87%. При этом, согласно данным опросов, более 70% компаний ИЖС сталкивались с этой проблемой.
Как рассказала руководитель экспертного центра ИЖС бизнес-направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова, чаще всего мишенью «черных юристов» становятся добросовестные застройщики с активами и счетами. А вот бригады, работающие без официального оформления, в случае возникновения проблем просто исчезают с объекта, что создает риск и для других заказчиков, чьи дома находятся в производстве.
Чтобы обезопасить обе стороны, эксперт советует в договоре фиксировать комплектацию, характеристики материалов, сроки производства, доставки и монтажа, порядок приемки и ответственность сторон. Отдельно рекомендуется прописывать гарантию завода на стройматериалы, которая должна подтверждаться паспортом домокомплекта и регламентом обращения за устранением недостатков.
«Фотофиксация, заводской контроль и технический надзор помогут отличить существенный дефект от устранимого замечания и защитят интересы обеих сторон», — отметила Татьяна Суворова. С ней согласен вице-губернатор Ленинградской области Евгений Барановский, по словам которого судебные споры по отдельным объектам могут блокировать операционную деятельность компаний, и это ставит под угрозу выполнение обязательств перед другими клиентами. А если ответственность становится несоразмерной нарушению и один судебный спор способен поставить под угрозу строительство десятков домов, возникает системный риск.
В свою очередь, юрист Шамиль Алаев констатировал, что масштаб потребительского экстремизма не следует излишне преувеличивать: речь чаще всего идет о точечных злоупотреблениях, которые, тем не менее, способны подорвать устойчивость рынка. Важно отделять недобросовестное поведение потребителя от обычной защиты прав.
Разумные ограничения
Строительные компании, работающие на рынке частного домостроения, сегодня бьют тревогу, считая, что их работа становится зоной острого кризиса. С одной стороны, на рынке есть покупатели, которые хотят жить за городом и готовы даже переплачивать за каждый квадратный метр, потому что в его стоимость застройщик вынужденно закладывает гигантские юридические риски.
С другой стороны, строя индивидуальные дома, застройщики рискуют, потому что даже при безупречном качестве 99% работ их деятельность может привести к банкротству. «Поэтому, — как заметил Евгений Барановский, — правительство Ленинградской области будет искать законодательные решения, которые сохранят защиту граждан и дадут устойчивые условия для нормальной работы строительных компаний».
В рамках прошедшего совещания отраслевое сообщество предложило несколько мер. Одна из них заключается в предложении об установлении предельно допустимого размера штрафов и неустоек по аналогии с многоквартирным строительством. Для ИЖС таких правил до сих пор нет.
Вторая мера заключается в признании независимой экспертизы обязательным инструментом для разрешения споров о качестве работ. В России отсутствует обязательная независимая экспертиза для малоэтажного строительства, тогда как для МКД приемка без Государственного архитектурно-строительного надзора невозможна.
Третьей мерой может стать внедрение механизмов оценки серьезности нарушений, чтобы незначительные недоделки не становились поводом для многомиллионных исков. Таким образом, застройщики ИЖС хотят иметь те же разумные ограничения, что уже действуют для МКД. Власти Ленобласти выразили готовность изучить все инициативы представителей отрасли, чтобы достичь баланса интересов граждан и бизнеса.
