NF Group Недавно в Лотте Отель Москва прошло XX ежегодное складское собрание консалтинговой компании NF Group, которое уже много лет является знаковым событием на рынке коммерческой недвижимости. Авторитетные эксперты, девелоперы, логистические компании, арендаторы и представители ритейлеров обсудили ситуацию на рынке, макроэкономические факторы, новые направления для инвестиций, изменения в цепочках поставок, строительство складов и т.д., а также подвели предварительные итоги этого года, который оказался впечатляющим.
Несмотря на негативные прогнозы, объемы инвестиций в российскую промышленную и складскую недвижимость превысили рекорд 2023 года и, как ожидается, достигнут новых рекордных максимумов к концу 2024 года. По данным NF Group, общий объем инвестиционных средств в прошлом году составил 872 млрд руб., из них 119 млрд руб было вложено в складскую недвижимость, что также стало рекордом (14% от общей структуры инвестиций в коммерческую недвижимость). По предварительным данным, инвестиции в эту сферу за девять месяцев этого года достигли 12-130 миллиардов рублей, а до конца года в склады планируется вложить 150-160 миллиардов рублей.
По состоянию на сентябрь общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил 47,1 млн квадратных метров рис. Из них более половины (53%) расположены в Московской области, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах. По прогнозу NF Group, до конца этого года будет введено в эксплуатацию 5,3 млн квадратных метров метров качественных складских площадей, общий объем предложения по стране достигнет 50 миллионов квадратных метров рис.
Менее чем за 9 месяцев по стране введено в эксплуатацию более 1,5 млн кв м складских площадей классов А и В, при этом основной объем операций приходится на российский регион (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) – 950 000 кв метры метров, что составляет 60% от общего количества реализованных проектов. Площадь столицы занимает площадь 274 000 квадратных метров метров (17%), Санкт-Петербургская и Ленинградская области — 367 тысяч (23%).
о деньгах
В 2024 году российская экономика будет развиваться очень быстро. Наталья Загвоздина, руководитель аналитического отдела СБЕР, сказала: «Мы ожидали, что в начале года экономика вырастет на 2,5% в реальном выражении, но к концу года, по оценкам, она достигнет 4%. По ее словам, некоторые эксперты прогнозируют, что в следующем году темпы роста снизятся: «Мы видели прогнозы других банков — они менее оптимистичны по поводу роста: 1% в следующем году и 0% в 2026 и 2027 годах. Мы не разделяем этот пессимизм.
По данным СберИндекса, когда мы смотрим на объём транзакций между различными отраслями экономики и внутри крупных отраслей, мы видим темпы роста 20-40% — это оборот, это деньги. Поэтому этот темп роста – 2,5% в год – вероятно, сохранится до 2030 года».
Загвоздина отметила, что быстрому развитию экономики России способствуют два ключевых фактора — рост потребления на внутреннем рынке и увеличение корпоративных инвестиций. Основной вклад в бюджет поступает от нефтегазовых компаний. «Можно сказать, что у нас были и будут сумасшедшие бюджетные импульсы, но компании в экономике тоже зарабатывают довольно много денег. Основной вклад — это НДС и налог с оборота. Он вырос почти на 35% в годовом исчислении. Мы также анализируем, что биржевые акции крупнейших компаний и компаний со средней капитализацией также продемонстрировали значительный рост прибылей и денежных потоков. Мы считаем, что экономика накопила достаточный денежный потенциал, чтобы продолжать расти на уровне 2,5% в год что 2% были обусловлены продолжающимися активными инвестициями», — сказала она.
Несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, в 2024 году прибыли корпораций все равно значительно вырастут, а отрасль будет устойчиво развиваться. Эта положительная тенденция подтверждает устойчивость российского бизнеса и его способность адаптироваться к меняющимся обстоятельствам. В то же время фискальная политика останется стимулирующей.
«Импортозамещение как отдельная тема сейчас перед нами, наряду с санкциями, ограничениями потоков капитала и вычислительными трудностями — это будет с нами еще долго, поэтому нам нужно к этому привыкнуть и все это признать». Это нормальные условия для ведения бизнеса», — сказала Наталья Загвоздина.
Очевидно, что россияне адаптировались к новой реальности. «Доходы населения в этом году составят около 100 триллионов рублей — это огромная цифра. Еще 60 триллионов рублей — это депозиты жителей. И столько же акций, облигаций, паев различных компаний, сберегательных и пенсионных фондов. То есть люди тоже накопили немалый буфер, и каждый год эта сумма увеличивается на десятки триллионов рублей», — отмечают эксперты.
По ее словам, одним из наиболее актуальных вопросов является обеспечение экономики талантами. «Ситуация на рынке труда очень тревожная, сложная и тревожная», — сказала она. Это свидетельствует о том, что экономика «перегревается». Нехватка рабочей силы является основной причиной роста заработной платы. По мере роста занятости уровень безработицы упал ниже 3%. Конкуренция за рабочих жесткая, а заработная плата растет быстрее, чем производительность труда. Быстрый рост заработной платы увеличивает издержки производителей и стимулирует более быстрый рост спроса. Оба фактора хороши для инфляции. При этом представители СБЕР заявили, что пенсионная реформа позволит устранить негативные факторы за счет привлечения на рынок гастарбайтеров и пожилых людей.
Что касается национальной валюты, то Наталья Загвоздина считает, что рубль сейчас переоценен и будет постепенно дешеветь по мере снижения экспорта, однако высокие ключевые процентные ставки сдерживают его ослабление. «Нашему бюджету, наверное, понадобится курс рубля около 85 рублей, а сильнее он быть не может. Сегодня рубль переоценен, более чем то, что мы видим в наших моделях, является разумным. Он мог бы быть в районе 95 рублей, но мы не будем см. Достижение уровня 110 или 120: рубль существенно дешевеет, наш экспорт должен фактически оказаться на нуле, а импорт, наоборот, должен вырасти», — сказала она.
Чтобы стабилизировать ситуацию, центральный банк, очевидно, продолжит проводить жесткую монетарную политику. «Появится ли свет в конце туннеля, когда центральные банки начнут рассматривать возможность снижения ключевых процентных ставок? Да, но для этого годовая инфляция должна составлять не 8%, как сейчас, а 4-5%» быть приняты не только по уровню процентных ставок, но и по другому набору параметров, связанных с розничными и бизнес-кредитами», — уточнил представитель СБЕРа.
По ее словам, компания накопила значительный объем собственных средств и продолжит инвестировать. «Высокие доходы населения, с одной стороны, и устойчивость накопления непрерывных денежных доходов корпоративными клиентами, с другой, создают ситуацию, при которой саму инфляцию невозможно остановить даже на уровне 20%, особенно при таких Расходы бюджета Поэтому. «Наш окончательный прогноз – к концу 2025 года инфляция снизится до 4,5%. Это достаточно позитивный прогноз. Я придерживаюсь цифры в 6%, и снижение будет достигнуто за счет некоторого подавления кредитования немного, но определенно не ноль», — сказала она. Объясните.
О складе
С начала года объем сделок с складской недвижимостью в России достиг 4 млн квадратных метров. Из них 2 миллиона квадратных метров (51%) расположены в регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), 1,7 миллиона квадратных метров (43%) — в столичном регионе, 250 тысяч квадратных метров — в столичном регионе м (6%) – в Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Объем новой сделки к концу года достигнет примерно 3 млн квадратных метров рис. Исходя из этого расчета, общий объем сделок в 2024 году составит около 7 млн квадратных метров метров и будет сопоставимо с результатами 2023 года.
В Москве доля вакантных складских площадей практически равна нулю, а доля свободных складских площадей во всех регионах страны пока очень мала – не более 1%.
Денис Степанов, основатель УК «ПАРУС Эссет Менеджмент», отметил, что россияне, чтобы спасти деньги от инфляции, научились вкладывать деньги в покупку квартир и класть деньги на депозиты. «120 триллионов рублей наличными — это капиталы физических лиц в РФ плюс вклады и деньги в кассах. В современные инструменты вложено всего 10 триллионов рублей — они либо на брокерских счетах, либо в предприятиях, либо существуют в фондах. Наша задача – добиться перетока из непрофессиональных инструментов в более прибыльные инструменты», – подчеркнул он.
Денис Степанов отметил, что коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость год назад составляли 280 млрд руб., а сейчас достигли 400 млрд руб. «Несмотря на сумасшедшие препятствия, в этот сектор вливается очень много людей. Год назад основной доминантой стали коллективные инвесторы силы в сфере коммерческой недвижимости, при этом 70% инвестиций в складскую недвижимость в первом полугодии 2024 года будет осуществлено СБЕРом или ПАРУСом. Если такая ситуация сохранится, доминирующей силой в этой премиальной логистике станут коллективные инвесторы недвижимость сегодня такая: на первом месте Raven Russia, на втором СБЕР, на третьем МЛП, затем ПЛТ и ПАРУС», — обрисовывает ситуацию в складской сфере Денис Степанов.
Директор Raven Russia Property Management Ярослав Шувалов заявил, что 2024 год будет для его компании достаточно напряженным. «Если мы откажемся от прошлогоднего абсолютного рекорда, то сделаем 350 тысяч кв м. Большую часть этого мы выполнили в первой половине этого года. Смотрим, что осталось», — сказал он, отметив, что электронное торговля занимает все больше и больше складских площадей. По оценкам экспертов, розничные продажи электронной коммерции в настоящее время растут двузначными темпами, и доля электронной коммерции продолжает расти.
Когда дело доходит до складов электронной коммерции, на рынке существует два подхода. Первый вариант — само здание повторяет бизнес-модель электронной коммерции, то есть построено так, чтобы там могла активно работать онлайн-торговля. Второй пример — когда компания электронной коммерции работает на обычном 12-метровом складе.
ярослав Шувалов также подчеркнул, что часто приходится слышать, что срок договоров электронной коммерции сейчас составляет 7 лет или максимум 10 лет, и непонятно, какие будут перспективы после истечения срока действия договора. Договор аренды, если е-ком откажется, кому будет сдаваться в аренду. «Ответ на этот вопрос прост: электронная коммерция не исчезнет. Этот сегмент растет, но еще не достиг пределов своей эффективности. После этой инвестиции он будет инвестировать 7 лет в специальное здание, чтобы повысить свою эффективность» через 7 лет он по определению продлит аренду еще на 10 лет, поскольку инвестиции в эффективность могут даже превысить стоимость аренды. В целом могу сказать, что добавление складов — это достаточно стабильная история», — Ярослав Шувалов заключил.
