Элитная недвижимость всегда была очень стабильной, и любые колебания спроса, происходящие здесь, носят временный характер. Покупатели на такие вещи всегда были и будут. Но даже на этом относительно стабильном рынке важно оставаться в курсе, особенно если вы хотите инвестировать свои деньги с максимальной прибылью. О нынешнем состоянии рынка элитной недвижимости Москвы и о том, что будет там в следующем году, «Стройгазете» рассказал генеральный директор «Калинки Россия» Алексей Чумаров. Растущий спрос на недвижимость в Москве В конце прошлого года мы увидели возвращение интереса покупателей к элитной недвижимости в Москве. Спрос увеличился как в сегменте люкс, так и в премиум-сегменте. Это связано с эффектом низкой базы в 2022 году. С января по октябрь 2023 года мы заключили на 20% больше сделок, чем за тот же период 2022 года. Хотя эти показатели далеки от показателей 2021 года, позитивные изменения заметны и устойчивы. В прошлом году мы видели, как многие российские инвесторы продали свою зарубежную недвижимость, чтобы инвестировать в российскую недвижимость. Здесь сыграли роль колебания обменного курса. Курс доллара вырос, недвижимость стала дорогой в рублях, но дешевой в долларах. В премиальном сегменте падение составило 25% по сравнению с прошлым годом, а в люксовом сегменте — на 17%. Это было очень выгодно для состоятельных клиентов, которые долгое время копили в долларах и планировали инвестировать в российскую недвижимость. В целом положительная тенденция спроса на элитное жилье в Москве сохранится и в этом году, если не произойдет новых потрясений. Интерес покупателей к новостройкам на ранней стадии возвращается, как на закрытых, так и на открытых продажах. То же самое касается и земельных прав на завершающей стадии строительства. Страхи уменьшились, и покупатели стали больше доверять застройщикам, особенно в элитном сегменте, где компании зачастую известны и имеют многолетний опыт. Предпродажные товары были распроданы в течение нескольких дней. То, что люди стали меньше беспокоиться и больше доверять московской недвижимости, подтверждается не только ростом спроса, но и ростом доходов. В структуре сделок Группы «Калинка» увеличивается доля сделок на сумму более 500 млн рублей и более 1 млрд рублей. Зачастую это дома, которые люди покупают для себя, и инвестиционные чеки обычно ниже. Высокий уровень предложения и цен В прошлом году наблюдалась высокая активность среди девелоперов. На продажу выставлено 22 объекта, столько же на 2022 год. И в ближайшее время предложение от застройщиков в сегменте «люкс» и «премиум» будет последовательно увеличиваться. Хотя планы застройщиков были скорректированы повышением ключевой процентной ставки в конце года, ожидается, что более 15 проектов начнутся в 2024 году. Это очень хорошие перспективы. В частности, готовятся проекты в районах Никитской улицы, Тверской и Патриаршего пруда. В ближайшее время популярность Замоскворечья, вероятно, возрастет. В настоящее время здесь ведется активная застройка, увеличивающая покупательский спрос на недвижимость в этом районе. Рублевые цены на элитную недвижимость в Москве, скорее всего, продолжат расти, хотя и более медленными темпами. В среднем она может увеличиваться примерно на 5% каждый квартал. Продолжение интереса к вторичному жилью По итогам 2022 года спрос на недвижимость на вторичном рынке существенно увеличился, и вторичное жилье составило большую часть структуры продаж Kalinka Group. Покупателям эта категория недвижимости кажется самой надежной. Объект уже готов, и вы можете сразу заселиться или начать сдавать его в аренду, не дожидаясь сдачи и не делая ремонт. В 2023 году спрос на перепродажу будет менее интенсивным, но он все еще существует и не исчезнет в 2024 году. Инвестирование во вторичное жилье в настоящее время является одним из самых простых и безопасных способов сохранить капитал в недвижимости, поэтому богатые покупатели будут продолжать использовать эти инвестиции. Кроме того, в Москве очень хорошая ликвидная недвижимость на вторичном рынке элитного сегмента. Однако, согласно нашему внутреннему анализу, предложение на вторичном рынке постепенно сокращается: за год с ноября 2022 по ноябрь 2023 года объем сократился на 64%. Этот спад произошел и среди элит, но здесь он менее выражен. И это связано не только с тем, что объект демонтирован. Некоторые владельцы передумали продавать свои дома или потратили время на переоценку их стоимости из-за колебаний обменного курса. В краткосрочной перспективе тенденция сокращения предложения, вероятно, сохранится, что приведет к росту цен. Наш внутренний анализ показывает, что за последний год средняя стоимость квадратного метра на элитном вторичном рынке выросла на 30%. Цены по-прежнему ниже цены открытия (ниже на 17%) и ситуация вряд ли кардинально изменится. Однако разница в цене могла бы быть еще меньше. Кроме того, владельцы реже пользовались скидками. Спрос на рассрочку от застройщиков На рынке элитного жилья Москвы постепенно увеличивается количество предложений от застройщиков по рассрочке. Это эффективный механизм стимулирования спроса, особенно в экономически трудные времена, и пользуется повышенным спросом у состоятельных клиентов. Нет необходимости в кредитах под высокие проценты. Достаточно разложить график платежей, чтобы средства не утекали из вашего бизнеса или инвестиционного портфеля. Именно это можно сделать с помощью рассрочки. Застройщики часто предлагают этот план по почти нулевой процентной ставке. Как показывает внутренний анализ Kalinka Group, большинство сделок с элитной недвижимостью сейчас осуществляется в рассрочку от застройщиков. И в ближайшем будущем это средство станет очень популярным среди состоятельных клиентов категорий премиум, делюкс и ультра-люкс. Сельское жилье Помимо динамики спроса, предложения и цен, на элитном рынке Москвы медленно развиваются и заслуживают внимания некоторые небольшие тенденции. Как показывает наш внутренний анализ, клиенты все чаще ориентируются на дома, а не на квартиры. За последние несколько лет образ жизни многих людей существенно изменился. Удаленная работа стала популярным явлением, а вопрос похода в офис или на деловую встречу стал менее актуальным. Также в Москве и Подмосковье активно развивается транспортная инфраструктура, поэтому даже если вы купите дом за МКАД, у вас будет меньше необходимости перестраивать свою жизнь на новом месте. Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье летом 2023 года вырос на 15% по сравнению с летом 2022 года. Это говорит о том, что люди оправились от шока и готовы инвестировать во что-то фундаментальное. Пик покупательской активности зафиксирован в августе и сентябре. С ноября по декабрь 2023 года спрос на загородное жилье увеличился в среднем на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. По нашим прогнозам, интерес к загородному жилью будет только расти. В основном за счет появления новых объектов в популярных локациях. А когда спрос снижается, цена товара снижается. Это не резкое снижение цен, а плановое снижение цен. Инвесторы ищут выгодные предложения После введения эскроу-счетов для российских застройщиков в 2019 году средняя доходность элитной недвижимости начала снижаться. Раньше можно было достичь до 100% в год, а сейчас, скорее всего, будет в районе 20-30%, что является очень хорошим показателем. А ожидаемая доходность зависит не только от ликвидности объекта, но и от того, когда и как в него войдут покупатели. Большинство объектов недвижимости с высокой ожидаемой доходностью будут проданы. На открытом рынке цена будет меняться, и соответственно будет меняться прибыльность. Таким образом, инвесторы будут стремиться совершать сделки на этапе закрытых продаж, когда это возможно. Интерес к новым продуктам для инвестиций в недвижимость увеличится, и в то же время увеличится их предложение. В частности, будут разработаны варианты коллективного инвестирования и закрытые паевые инвестиционные фонды. Это станут трендами 2023 года и останутся актуальными в обозримом будущем. В настоящее время перспективы рынка элитной недвижимости Москвы благоприятны. Конечно, мы не можем исключить риск появления новых негативных внешних факторов. Однако, если ситуация стабилизируется, в следующем году появится достаточное количество новых уникальных проектов от застройщиков, увеличится количество инвестиционных инструментов и увеличится спрос на элитную недвижимость в Москве.
