Shutterstock/FOTODOM По данным Росстата, производственная площадь страны с января по август составила 71,3 млн квадратных метров. Квадратные метры жилья увеличились на 1,6%, или 1,1 миллиона квадратных метров. Увеличение на 5 метров по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В рамках законодательства о долевом строительстве за этот период застройщики запустили 32,8 миллиона квадратных метров земли. Новостроек было m, рост составил 13%. Но в целом позитивные данные за восемь месяцев не отражают некоторых тенденций, возникших на рынке жилищного строительства в конце лета и начале осени, особенно в крупных городах, где доминируют высотные проекты.
таким образом, с января по август 2024 года российские девелоперы ввели в эксплуатацию 21,6 млн квадратных метров многоквартирных домов квадратных метров, что составляет 23,3%, или 6,6 миллиона квадратных метров м меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. Согласно исследованию Metrium, на столичном рынке предложение новых квартир в построенных новостройках сократилось на 15,2% в годовом исчислении. Сегодня наименьшая доля таких вариантов в Новой Москве, регионе с наибольшими перспективами развития. Площадь нового жилья также уменьшилась. По оценкам аналитиков платформы bnMAP.pro, общая площадь строящихся квартир в новостройках, выставленных на рынок, снизилась на 17,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В первую очередь это касается более 10 миллионов городов с традиционно большими объемами строительства (Волгоград, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара и Уфа). Наибольшее снижение произошло в Краснодаре: общая площадь квартир в новых проектах снизилась на 55,2% до 91 000 квадратных метров квадратных метров (203 000 квадратных метров с июля по август 2023 года).
В настоящее время девелоперы продолжают снижать активность и не торопятся запускать новые проекты. Особенно в Подмосковье количество квартир в новостройках на этапе котлована с начала года сократилось на 9% (с 8100 до 7370 на сегодняшний день).
Эти тенденции привлекли внимание Минстроя. Заместитель министра строительства Никита Стасишин недавно заявил: «Прошу регионы следить за ключевыми показателями жилищного строительства в рамках федеральных жилищных проектов и не допускать задержек с вводом объектов.
Эксперты связывают происходящее на рынке жилья с прекращением предыдущих льготных ипотечных схем и «запретительным» воздействием на рынок высоких ключевых процентных ставок центрального банка. Однако, как показывают результаты недавнего анализа рынка Счетной палаты РФ, программа льготной ипотеки выполнила свою задачу. «В целом анализ показывает, что пять рассмотренных программ достигли ожидаемых результатов. Поэтому деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно считать эффективной». Аудитор Совета директоров совместного общества. В то же время в Минторге также признают, что риски кризиса на рынке недвижимости и в банковской сфере все еще существуют.
Но несмотря на эти риски, они создают угрозу реализации целей нацпроекта «Жилье и городская среда», который предполагает строительство 120 млн квадратных метров жилой площади по всей России начиная с 2029 года раз в год, но большинство из них в настоящее время отложены. Никита Стасишин сообщил, что сокращение ввода жилья в России может начаться не ранее 2026-2027 годов. «Сейчас на рынке есть резервы на 2024-2025 годы», — сказал замминистра.
Но стоит отметить, что тенденции на рынке недвижимости, в частности снижение предложения «полнометражных» квартир, оказывают косвенное влияние на демографический профиль. Как напоминает профессор МГСУ Кирилл Кулаков, за последнее десятилетие средняя площадь квартир в новостройках снизилась на 20%. Но застройщикам выгодно строить жилье небольшой площади, поскольку оно остается востребованным и высоколиквидным. В то же время данная ситуация противоречит цели обеспечить каждого россиянина к 2030 году жильём площадью не менее 33 квадратных метров. «Жить в квартире площадью 22 квадратных метра» Эксперты полагают и предполагают, что запрет на микроквартиры может усугубить и без того тревожную демографическую ситуацию в стране. Стало довольно популярной мерой в этом районе.
Депутаты Госдумы также обеспокоены негативным влиянием перекосов на рынке жилья на демографию и недавно предложили выплатить 1 миллион рублей за ипотеку в районах с низкой рождаемостью.
Эксперты отмечают, что низкая доступность жилья в России — отнюдь не изолированное явление, аналогичные ситуации существуют во многих странах. Это подчеркнули авторы доклада, подготовленного к запланированной на ноябрь встрече G20, где жилье впервые было заявлено в качестве одного из главных обсуждаемых вопросов. Результаты исследования показывают, что к 2030 году около 40% населения планеты не будут иметь собственной жилплощади из-за грядущего кризиса продаж квартир в мировых городах.
Как отмечает заведующий кафедрой экономики города и муниципального управления НИУ ВШЭ Александр Пузанов, корни этой проблемы связаны с экономическими и демографическими дисбалансами, существующими во многих странах из-за урбанизации и его последствия. Таким образом, устранение существующих дисбалансов поможет смягчить жилищный кризис, который потребует изменений в структуре рынка жилья с учетом экономических реалий. Поэтому застройщики должны предоставлять квартиры и дома, которые, во-первых, будут доступны нуждающимся и, во-вторых, должны располагаться там, где приток рабочей силы наибольший.
В то же время реализация предложений по запрету крошечных домов вряд ли даст положительный эффект. Вообще говоря, попытки использовать административные распоряжения, чтобы заставить застройщиков строить доступное жилье, обречены на провал. Опыт Китая показывает, что из-за отсутствия платежеспособного спроса целые населенные пункты остаются необитаемыми.
«Изменить модели поведения застройщиков можно только рыночными средствами», — заключил Александр Пузанов.
Александр ПУЗАНОВ, заведующий кафедрой экономики города и муниципального управления НИУ ВШЭ:
«В настоящее время девелоперы продолжают ориентироваться на структуру спроса, которая по инерции ушла в прошлое, но они неизбежно будут вынуждены следить за изменениями в семейной структуре. Выход на рынок «единого поколения» привел к увеличение спроса на малогабаритное жилье, поэтому застройщикам пора предложить тип жилья, отвечающий потребностям мобильных клиентов для небольших семей»
