28 октября 2024 года ЦБ России в очередной раз повысил ключевую процентную ставку до рекордного уровня в 21%. В этом контексте участники рынка недвижимости вновь заговорили об аренде как возможной альтернативе ипотечному кредитованию. По оценкам аналитиков KEY CAPITAL, количество сделок по аренде жилых домов в 2024 году будет в пять раз больше, чем в 2023 году. Эксперты прогнозируют, что ставка аренды жилья у девелоперских компаний может достигать 15-17%, а ставка по ипотеке превысит 25% (разница в 8-10 процентных пунктов). Жесткая денежно-кредитная политика российского центрального банка фактически положила конец эпохе относительно доступных ипотечных кредитов последних лет. По данным Дом.рф, средние ставки по ипотеке превысили 25% годовых впервые за неделю до повышения ключевой ставки. В конце августа председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов заявил, что аренда жилья с господдержкой может стать альтернативой дорогой ипотеке. При этом количество проектов аренды, зарегистрированных в I-III (данный показатель точно отражает динамику сделок аренды в РФ) «жилых зданий и помещений» (не включенных в жилищный фонд) в квартале 2024 года, по данным По данным Rental Union и Fedresurs цифра составила 328 кварталов по сравнению с 64 кварталами за весь 2023 год. В результате в этом году это число увеличилось в пять раз что такое лизинг
Аренда – это, по сути, долгосрочная аренда с возможностью последующей покупки. В случае с жильем арендодатель (обычно лизинговая компания) покупает недвижимость у продавца, а затем сдает ее арендатору на условиях долгосрочной аренды. Его главная особенность в том, что арендатор постепенно оплачивает жилье, включая первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Этот процесс продолжается до полного погашения долга, после чего дом переходит в собственность арендатора. Российское законодательство, регулирующее лизинг, четко оговаривает условия сделки и требует от лизинговой компании регистрации договора в Росреестре. Этот шаг обеспечивает законность процесса и защищает права всех сторон соглашения. Важно отметить, что арендодатель остается собственником имущества до полного выкупа. Кому подходит аренда жилья
Для определенных категорий людей аренда жилья может стать привлекательной альтернативой ипотеке. Этот вариант особенно удобен для людей, которые: — не имеют возможности предоставить залог или поручителей: такие гарантии часто требуются при ипотечном кредите;
— Отсутствие постоянного официального дохода: некоторые лизинговые компании при оценке платежеспособности могут учитывать неофициальные источники дохода;
— Неуверенность в том, подойдет ли выбранный объект для длительного проживания: аренда дает возможность гибко подойти к выбору жилья;
— Хотите снизить риск при покупке некачественной недвижимости: Лизинг позволяет оценить состояние недвижимости за счет возможности проживать в квартире определенный период времени до полного выкупа. Как работает сделка аренды
Покупатель (арендатор) выбирает подходящий жилой объект (квартиру, дом и т.п.) в новостройке и на вторичном рынке. Далее нам нужно найти лизинговую компанию, которая является квалифицированной, уважаемой и надежной. Важно изучить предложения нескольких компаний, чтобы сравнить условия и выбрать наиболее выгодный вариант. Арендатор предоставляет необходимые документы: паспорт, ИНН, СНИЛС и подтверждение доходов (или аналогичный документ, подтверждающий платежеспособность). Количество документов может корректироваться в зависимости от стоимости предмета сделки и политики лизинговой компании. Лизинговые компании оценивают платежеспособность потенциальных клиентов (лизингополучателей). Если все пойдет хорошо, они подготовят предложение с графиком платежей и процентной ставкой. В договоре будет указано все необходимое: стоимость имущества, первоначальный взнос, процентная ставка, график платежей, порядок погашения, а также условия досрочного расторжения договора. Важно внимательно изучить все условия соглашения.
Арендатор начинает вносить ежемесячные платежи согласно графику, указанному в договоре. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре. Данная процедура гарантирует права всех сторон сделки. При полном погашении всех платежей согласно графику арендатор приобретает право на приобретение недвижимости. После подписания договора купли-продажи имущество переходит в собственность арендатора. Аренда против ипотеки
В отличие от ипотеки, аренда обычно не требует залога и имеет более гибкие требования к доходу. Однако ставки аренды обычно выше, а сроки сделок короче. Выбор между этими двумя инструментами зависит от конкретных финансовых возможностей и потребностей покупателя. Ипотека подходит для долгосрочных инвестиций, тогда как лизинг может быть более удобным вариантом для тех, кто ищет быстрое решение, требует большей гибкости и понимает связанные с этим потенциальные риски. Аренда и ипотека: особенности и различия
*Сравнительная таблица показывает ставки при стабильных рыночных условиях
Источник: KEY CAPITAL Каковы возможные сценарии развития арендного жилья в РФ
В России существует несколько моделей создания арендной компании, специализирующейся на жилье. Рассмотрим три основных варианта: 1. Национальные (федеральные и региональные) компании по аренде жилья. Эти компании могут быть созданы при участии региональных или муниципальных органов власти и первоначально обеспечены бюджетными средствами. Учредителями могут быть региональные или муниципальные власти, которые предоставят стартовый капитал и поддержку. 2. Корпоративные компании по аренде жилья (экосистема развития). Крупные строительные холдинги могут создавать такие компании в качестве дочерних компаний. Это дает им возможность контролировать весь процесс строительства и предоставления жилья посредством сдачи в аренду. Компания может реализовать как собственные проекты, так и предложения третьих сторон. 3. Компании по аренде коммерческого (частного) жилья. Эти компании могут быть созданы частными инвесторами, которые хотят специализироваться на аренде жилья. Эти компании имеют доступ к различным застройщикам и развивают собственную сеть взаимодействия с клиентами, привлекая инвесторов и кредиторов. Это более традиционный, ориентированный на прибыль подход к предпринимательству. «Период высоких ставок по ипотеке продлится как минимум до 2026 года», — сказала генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева. «В то же время темпы строительства не замедляются, а объемы девелоперского кредитования в последние годы неуклонно растут, что станет фактором в будущем». Это неизбежно приведет к увеличению предложения на падающем рынке. В этом случае застройщикам придется разрабатывать альтернативные модели продажи квартир в готовых домах, в том числе через аренду автомобилей, с диверсификацией типов недвижимости в застройках (коммерческая, увеличение доли социальной, промышленной инфраструктуры) аренда заставит крупных застройщиков трансформироваться в экосистему, которая больше не ориентирована исключительно на строительство жилья и быструю продажу. Специфика жилой недвижимости как таковой. Объект аренды заключается в том, что, в отличие от других арендодателей, застройщикам не нужно сначала покупать квартиры, чтобы предложить их в аренду — они уже будут в их собственности после завершения строительства, а значит, арендовать дома будет гораздо дешевле, чем брать Оформив ипотеку, если будет достигнута договоренность с банком еще на этапе строительства (по нынешней ситуации «Ключевая процентная ставка») сможет предложить покупателям аренду жилья по процентной ставке примерно 17% годовых и в течение срока в рамках масштабных девелоперских работ по долгосрочным проектам – до 15%».
