Shutterstock/FOTODOM В сентябре вступило в силу постановление правительства, корректирующее правила работы компаний по управлению рынком. В документе говорится, что Национальная жилищная инспекция теперь будет проверять учредителей и сотрудников управляющих компаний при обращении за новой лицензией или продлении старой. Учредителей, участников и руководителей проверят на предмет неплатежеспособности управляющей компании. Если за последние три года их управляющая компания обанкротилась, а сейчас те же люди пытаются зарегистрировать новую компанию, они не выдадут лицензию.
Кроме того, учредители и участники будут проверены на наличие неразрешенной или непогашенной судимости, а если доля учредителя или участника в уставном капитале превысит 50%, их данные будут внесены в реестр неправомочных лиц. Управляющая компания также проведет проверку объекта на наличие серьезных нарушений в его эксплуатации. Лицензия не будет продлена, если подобные нарушения имели место в течение последних трех лет. Серьезные нарушения фиксируются Национальной жилищной инспекцией и должны быть задокументированы. В случае задержания будет наложен штраф от 300 000 до 350 000 рублей. По новым требованиям для отказа достаточно даже трехлетнего штрафа.
Законодатели заявили, что вступление поправки в силу поможет предотвратить появление на рынке новых управляющих компаний с теми же владельцами или работниками, которые стали причиной банкротства другой компании, а также создаст правила работы управляющих компаний. Рынок станет больше прозрачность и заставит компании быть более прозрачными. Работает хорошо.
Будут ли эти изменения работать так, как задумано, еще неизвестно. Но понятно, что они носят не просто регулирование, а регулирование по своей сути и загоняют управляющие компании в более узкие рамки. С одной стороны, добавить больше кодексов – это хорошо, но нужны четкие правила. Только при их реализации можно будет сформировать цивилизованный рынок управления жильем. Но принимаемые изменения — далеко не первые в череде аналогичных мер, направленных на ужесточение стандартов деятельности компании. Сейчас появилось больше инструментов для удаления компании с рынка, поскольку практически каждая мелкая деталь и огрех в работе трактуется как серьезное нарушение.
Положительной корреляции между рядом законодательных изменений, регулирующих деятельность компаний, и повышением качества их работы явно нет. Это связано с тем, что в системе взаимоотношений между управляющими организациями и собственниками существует перекос, работающий против первых. Суть в том, что ответственность за состояние многоквартирного дома практически полностью лежит на управляющей компании, при этом ответственность жильцов практически отсутствует. Данная ситуация нарушает нормы Жилищного закона, в котором четко прописано, что ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме несет не только управляющая организация, но и собственники. Более того, существующий дисбаланс нарушает не только Жилищный кодекс, но и общее правило Гражданского кодекса «Собственники несут ответственность за содержание принадлежащего им имущества».
Как отмечают участники конференции «Управление объектами: алгоритмы устойчивого развития», прошедшей в рамках недавно завершившегося Международного форума по устойчивому городскому развитию, российский рынок управления многоквартирными домами находится в перманентном кризисе из-за управляющих агентств и дисбаланса Права, обязанности и ответственность собственников закреплены прямо или косвенно на законодательном уровне.
«Законодательство перекладывает всю ответственность на управляющие организации, но и дает им возможность расходовать деньги собственников недвижимости по своему усмотрению. Собственники же недвижимости освобождаются от всякой ответственности, в том числе финансового бремени по обеспечению сохранности своего имущества поддерживается на должном уровне», — рассказала Институт экономики города Ирина Генцлер, директор департамента городской экономики Фонда (IEG) событие.
По ее словам, в России сложилась легальная, но нерыночная система, при которой многоквартирными домами управляют управляющие органы. Его возможности и авторитет помогают управлять компаниями, чтобы выжить. Они редко делают это абсолютно законным образом. В то же время система снижает стимулы владельцев инвестировать в содержание своих домов из-за отсутствия возможности контролировать использование платежей.
Эту ситуацию необходимо коренным образом менять, тем более что некоторые аспекты и особенности действующей системы управления жильем, такие как лицензирование, не имеют прямого отношения к рынку. Существует несколько возможных вариантов смены парадигмы и дальнейших реформ. Самый простой из них – это усиление государственного присутствия и управления, и именно это в основном и происходит. Второй путь – внедрение саморегулирования путем создания вертикальной административной системы СРО, органы управления которой принимают решения о допуске на рынок только их членов и контролируют их работу во взаимодействии с Национальной жилищной инспекцией. Другой вариант – создание системы поддержки управляющих организаций – региональных операторов. В этом случае управление многоквартирным домом будет сосредоточено на основном уровне, а гарантирующее агентство возложит на подрядчика задачу по управлению помещением в рамках вознаграждения, установленного местными властями.
Все перечисленные варианты имеют свои преимущества и недостатки. Однако, по мнению Ирины Генцлер, наиболее перспективным является четвертый путь, по которому вернется идея ответственного собственника. Для достижения поставленной цели необходимо переопределить статус собственников как гражданских юридических лиц (квазиюридических лиц), изменить объем ответственности за ремонт многоквартирного дома, а также расширить доступ к рынку управления заемными средствами, необходимыми для ремонта жилья участники. Наконец, изменить условия лицензирования и перейти к добровольному саморегулированию.
Ирина ГЕНТСЛЕР, директор департамента городской экономики Фонда «Городская экономика»:
«Чтобы эффективно преобразовать систему управления многоквартирными домами, нам необходимо вернуться к концепциям ответственных собственников и нормальных рынков»
