Shutterstock/Photodam
Антон Мельцов, основатель страхового брокера AMsec24, сказал»:
Есть определенные вещи, которые люди не хотят страховать. Однако есть и зоны повышенного риска, где вы с большей вероятностью попадете в страховой случай. Самый распространенный страховой случай в сфере недвижимости – пожар. Опять же, первое, что приходит на ум нормальному человеку – это дом. Однако чаще страдают другие виды частной собственности, расположенные в коммерческих районах.
Яркий пример тому — яхт-клуб «Адмирал», где 2 марта горел пожар 16 часов. Пожар начался в коммерческом ангаре и повредил восемь гражданских лодок и одно транспортное средство, работающее на болотах. Огонь быстро распространился на эллинг. Общая площадь пожара составила примерно 1200 квадратных метров метры. Плавучие лодки хранились на зимнем хранении в имении адмирала, и никакого имущества не сохранилось, но самое печальное, что ни одна из них не была застрахована.
В обоих случаях деньги сжигаются
Кто виноват в пожаре? Владельцы обязаны оборудовать коммерческие здания системами пожаротушения, но этот процесс часто игнорируется из-за высокой стоимости таких систем.
Строительство стандартного эллинга, предназначенного для хранения лодок, как в случае с «Адмиралом», обычно обходится в 10 миллионов рублей. Добавление системы активного пожаротушения увеличит стоимость на 10-20 миллионов в зависимости от ее характеристик.
Сколько времени потребуется, чтобы окупить такую инвестицию? Предположим, площадь эллинга составляет 500 квадратных метров м, стоимость аренды составляет примерно 5 000 рублей за кв метров в месяц. При полном оснащении стоимость строительства окупится за 12 месяцев, но при этом не учитываются затраты на техническое обслуживание и ведение бизнеса. Владельцы, вероятно, получат прибыль впервые за два года. За счет этого достигается экономия на системе пожаротушения.
Если у вас нет системы пожаротушения, вы можете приобрести страховку. Все понимают, что материалы, из которых изготовлен эллинг, не обладают высокой огнестойкостью, а сама плавучая лодка легко воспламеняется. Но это понимают не только владельцы эллингов, но и страховые компании. Страховые премии без средств пожаротушения чрезвычайно высоки. Поэтому, следуя за вариантом строительства полноценной системы пожаротушения, вариант страховки снимается.
Что касается арендаторов, то мы никогда не задумываемся о необходимости страховать лодку. В результате все это имеет серьезные последствия в случае возникновения пожара, создавая невыгодную ситуацию для всех участвующих сторон.
Соответствовать стандартам
Помимо эллингов, есть много других вещей, которые имеют значение, есть ли у вас страховка или нет. Это зоны отдыха или объекты с высоким риском возгорания. Гостиничный комплекс и глэмпинг с множеством площадок для барбекю. Банно-спа комплексы как в городской, так и в загородной местности. База отдыха сдается в аренду в праздничные дни.
Всем перечисленным объектам присуща пожароопасность. Любое коммерческое предприятие, где могут находиться люди в нетрезвом состоянии, запускать фейерверки или непосредственно контактировать с огнем, является зоной повышенного риска.
Формирование инфраструктуры должно строиться с осознанным учетом риска возникновения пожара. «Уход» от норм и стандартов позволяет сэкономить лишь на начальных этапах строительства объектов и приобретения земли. Однако в случае страхования такая экономия выливается в значительные финансовые затраты.
Сегодня давайте рассмотрим простой для понимания и популярный пример: эко-отели. Как и положено, вся экоистория построена из экоматериалов. И в большинстве случаев они пожароопасны. Типичная ситуация: застройщик заложил в концепцию отеля архитектурный ансамбль каркасных деревянных домов с экологически чистой отделкой «Планкен». Не нужно быть экспертом, чтобы понять, что в этом домашнем наборе все легко воспламеняется.
По требованиям пожарной безопасности расстояние между двумя деревянными предметами должно быть не менее 15 метров. Это предотвращает риск чрезвычайно быстрого распространения пожара между объектами инфраструктуры. Однако это требование не вполне вписывается в концепцию, определенную разработчиком.
Чтобы получить быструю прибыль, застройщикам необходимо построить определенное количество домов. Также, если вы будете соблюдать необходимое расстояние в 15 метров между зданиями, вы сможете извлекать значительно меньше объектов. Следовательно, чтобы сохранить прибыль, придется приобретать дополнительную землю, что не входило в планы застройщика.
Что делает застройщик? Он проявил изобретательность и создал уникальное архитектурное решение, которое позволило ему «обмануть систему» и обойти правила соблюдения дистанции между деревянными постройками. Реализовать такой план очень легко. Все здания должны быть объединены под одной крышей.
Разработчики используют этот «лайфхак», чтобы прикрыться эргономикой и эффективно опробовать идею внедрения единой крыши. Все отдельные экологически чистые коттеджи соединены крытым переходом без стен. По сути, он строит «садовую дорожку» на приподнятой грядке между домами и накрывает ее крышей. Сути заведения это не меняет, но формальность сохранена и «забота о клиентах» возведена в более выгодный ранг. Отдыхающие смогут с комфортом гулять на свежем воздухе даже в дождливые дни.
Это решение, конечно, спасет комитет от возмущения, но не от быстрого распространения огня. Если из-за неосторожного обращения с грилем загорится один предмет, загорятся и все остальные предметы.
Весь комплекс нуждается в восстановлении. А при отсутствии страховки застройщик имеет право объявить о банкротстве. Этот пример следует иметь в виду всем инвесторам, вкладывающим активы в загородный коммерческий сегмент.
Инвесторы, думайте, думайте!
Для того чтобы проект имел устойчивую финансовую модель, необходимо учитывать все риски и продумывать механизмы гарантирования строительно-монтажных работ, оборудования и человеческих ресурсов уже на этапе формирования проекта финансирования строительства. Если разработчики не учли эти риски в своих проектах, им следует это сделать. Действительно ли стоит принимать участие в таком приключении?
Рассмотрим модель «с нуля», когда инвестор присоединяется к проекту на «пустой» стадии, без земли и зданий, только с идеей.
Первый шаг – покупка земли. Если инвестор предоставляет средства застройщику или агенту по недвижимости для покупки земли, необходимо запросить договор профессиональной ответственности. Ведь когда вы инвестируете, вы фактически вкладываете средства в бизнес на свой страх и риск.
А если после всех проверок объект не получит разрешения на строительство капитального объекта, кто будет финансово покрывать убытки? Да, мы вложили деньги в инфраструктуру, но без капитальных построек кому это нужно?
Второе – это сама работа, хранение материалов и использование строительной техники. Здесь все просто. Мы можем помочь вам минимизировать расходы в случае страхового случая и работать с застройщиками и руководителями строительства для получения большего дохода.
В-третьих, существует страхование сделок. Продажа или передача объектов инфраструктуры управляющей компании может быть сопряжена с финансовыми рисками, особенно если покупатель объекта использует заемные средства. Да, в этом случае страхование сделки и самого кредита скорее в интересах стороны, приобретающей объект.
Но в то же время, как инвестор, вы сможете быстрее продать свои лоты, чтобы получить прибыль и направить свои активы в новые сделки. Когда мы говорим о передаче активов ассоциированной управляющей компании, мы фактически страхуем риск и выполняем ряд задач по этим неуставным активам.
Заранее проанализировав все затраты на страховые услуги с помощью модели, оптимизировав их с помощью рекомендаций посредника и создав лучший комплексный план страхования для вашего проекта, вы сможете сразу включить эти затраты в свой финансовый план. И не только для того, чтобы обезопасить себя, но и для понимания конечной потенциальной выгодности участия в строительстве объектов. И принять решение – стоит ли эта игра свеч или нет?
Эффективный подход к страхованию
В современном бизнесе эффективное управление рисками все чаще становится приоритетом для компаний. Существует специализированная область управления рисками, известная как консалтинг по управлению рисками.
В отличие от страховых компаний, которые в основном занимаются страхованием, эту работу выполняют страховые брокеры. Этот тип общения пришел с Запада, но сейчас малоизвестен. Однако этот метод является наиболее эффективным методом при разработке финансовой стратегии нового коммерческого объекта или группы объектов.
Как использовать? Процесс оптимизации затрат на страхование начинается с анализа и оценки конкретных рисков, с которыми сталкивается или может столкнуться компания.
Затем определите области низкой уязвимости. Риск-менеджер или брокер определяет, что часть имущества менее рискованна, и снижает премию. Другими словами, эксперт оценивает объект по частям и определяет, где риск выше, а где ниже. Таким образом, страхование является «неоднородным», и полностью застрахованы только те области, где существует реальный риск. Такой подход помогает сэкономить на страховых расходах.
Понимание и оценка рисков на ранних стадиях проекта и внедрение современных систем безопасности являются ключевыми элементами успешного управления рисками и обеспечения финансовой устойчивости вашей компании.
Анализ реальных рисков и потенциальных потерь объекта показывает, что гораздо выгоднее правильно застраховать объект от возможных угроз, чем восстанавливать репутацию объекта и его личности.
