Shutterstock/FOTODOM Наличие у застройщика собственной управляющей компании зависит от его стратегии и целей. Чтобы оставаться конкурентоспособными на рынке, важно учитывать как плюсы, так и минусы такого подхода и следить за современными тенденциями в управлении недвижимостью. «Стройгазета» ответила на актуальные вопросы авторитетных экспертов. Итак, нужны ли застройщикам свои управляющие компании и какие тенденции складываются во взаимоотношениях сервисных компаний и жильцов?
Игнат Ситников, основатель консалтинговой компании Sales Culture, говорит»:
«Наличие собственной управляющей компании у застройщика имеет множество преимуществ. Во-первых, это дает застройщикам полный контроль над управлением своей недвижимостью. Возможность принимать решения и гибко реагировать на меняющиеся обстоятельства особенно важна в условиях обострения конкуренции на рынке недвижимости.
Во-вторых, наличие собственной управляющей компании экономит деньги застройщиков. Вместо того, чтобы платить комиссионные сторонним компаниям, вы можете использовать свои собственные ресурсы и таланты для выполнения административных функций, что значительно снижает затраты и повышает операционную эффективность.
Однако у этого подхода есть и недостатки. Во-первых, девелоперы должны организовать и управлять собственными управляющими компаниями, что может потребовать дополнительных усилий и ресурсов. Кроме того, существует риск того, что застройщики будут принимать решения, исходя из собственных корпоративных интересов, а не интересов резидентов. Поэтому важно уметь найти баланс между желаниями застройщиков и жильцов.
Что касается модных тенденций, то можно выделить несколько направлений. Первая тенденция — внедрение современных технологий в управлении недвижимостью, таких как системы «умный дом», автоматизация процессов управления и анализ данных для принятия обоснованных решений.
Второе направление – разработка экологически и энергоэффективных решений. Ввиду растущего стремления снизить негативное воздействие на окружающую среду, управляющие компании все чаще обращаются к «зеленым» и энергоэффективным решениям. Это может включать установку солнечных панелей, использование энергоэффективных систем отопления и охлаждения, а также сортировку и переработку отходов.
Третья тенденция связана с повышенным вниманием к комфорту и благополучию пассажиров. Управляющая компания создаст дополнительные сервисы и сервисы, такие как спортивные площадки, зоны отдыха, кафе и коворкинги
Наконец, четвёртый тренд связан с развитием онлайн-сервисов и платформ взаимодействия с жителями. Управляющие компании все активнее используют цифровые технологии для обеспечения прозрачности и оперативности решения вопросов. Это может включать онлайн-платформы для обратной связи, оплаты счетов за коммунальные услуги, управления счетами и т д».
Дмитрий Голев, коммерческий директор «Оптима Девелопмент», отметил:
«Как правило, управляющая компания не является профильным бизнесом застройщика. Однако лучший вариант развития мероприятия — это создание собственной управляющей компании для проекта или привлечение партнерской организации. Подобные сценарии помогают поддерживать высокий уровень сервиса и фактическое правильное управление сдаваемыми в эксплуатацию домами. Наличие собственной управляющей компании, чтобы нести ответственность за содержание построенных домов. Можно сказать, что только застройщик имеет право получить статус компании полного цикла. Предпочтительной организационно-правовой формой управляющей компании является гибридный тип, при котором организация самостоятельно выполняет управленческие функции и осуществляет управление многоквартирным домом. Это имеет место при занятиях санитарно-техническим обслуживанием.Основными задачами управляющей компании являются содержание дома и прилегающей территории, ремонт дома, обеспечение коммунальными услугами, вывоз мусора и твердых отходов.Дополнительные возможности обычно имеются в премиум-классе.Это услуги консьержа, услуги посыльного, который доставляет багаж и багаж в квартиру, а также услугу парковщика, услуги профессионального водителя, оставляющего автомобиль жильца на стоянке».
Александр Сметанин, руководитель компании «Юридическая помощь в жилищно-коммунальном хозяйстве» (Санкт-Петербург) сказал):
«Создание «своей» управляющей компании для застройщиков распространено по следующим причинам.
■Прибыльный бизнес
Хоть это и «новостройка», но капитального ремонта она не требует, достаточно просто поддерживать общее имущество в хорошем состоянии. Поэтому существенную экономию (прибыль) можно получить по статье «текущий ремонт».
При заселении в дом новоселы зачастую не «читают» документы, предложенные застройщиком в момент подписания договора управления или на собрании собственника. Размер обычно увеличивается по сравнению с «муниципальным».
■Устранение строительных дефектов
Стандартный гарантийный срок на устранение строительных дефектов составляет 5 лет. В этот период «ручная» управляющая компания либо устраняет их за минимальную сумму за счет собственника (что незаконно), либо скрывает от собственника наличие таких недостатков.
Если собственник утверждает, что у застройщика есть дефект, управляющая компания, как правило, пытается отремонтировать поверхность, держит связь и обещает все исправить в ближайшее время. Основная цель управляющей компании – отодвинуть сроки. Гарантийный срок истек и владелец не успевает подать в суд на застройщика. Устранение строительных дефектов в ряде случаев может оказаться чрезвычайно дорогостоящим или физически невозможным и может привести к расторжению договора купли-продажи недвижимости, финансовому бремени для застройщика и даже к банкротству. Поэтому застройщики и «ручные» управляющие компании очень заинтересованы в том, чтобы скрыть недостатки жильцов или оттянуть время их устранения.
■Поддержка репутации
Поддержание домов, жилых комплексов и прилегающих к ним территорий в хорошем состоянии является хорошей рекламой для застройщиков. Потенциальные покупатели всегда могут проверить, как на самом деле выглядит готовая недвижимость, нет ли явных дефектов, а также прочитать отзывы о таких домах на форумах жильцов и других местах. Поэтому важно при ведении управления иметь «качественную» управляющую компанию. Жилье – еще одно преимущество при принятии решения о покупке квартиры у застройщика.
■Предоставление услуг разработчикам
При переходе многоквартирного дома в общую собственность после начала его эксплуатации и приобретения отдельных квартир прилегающие к нему земельные участки и наружные инженерные сети зачастую остаются на балансе застройщика в течение длительного периода времени.
Для переноса инженерных сетей необходимо соблюдение технических условий поставщика коммунальных услуг (вода, канализация, тепло, электроэнергия). Случаи, когда застройщик по разным причинам не может надежно взять сеть в свои руки, а управляющая компания вынуждена проводить работы по техническому обслуживанию и ремонту за счет жильцов, даже если формально они не входят в общее имущество здания.
Аналогичная проблема может возникнуть и с земельными участками. Застройщики должны будут сдавать его в аренду на время строительства, а после завершения вернуть в собственность города или разделить на отдельные жилые участки. Хотя участок зарегистрирован на имя застройщика, ответственность за уборку, обслуживание и ремонт лежит на застройщике и эти задачи также передаются «своей» управляющей компании.
Минимальный перечень видов деятельности и услуг, оказываемых управляющей компанией, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290. Управляющая компания имеет право оказывать Собственникам иные дополнительные услуги, если они одобрены Общим собранием Собственников и определены параметры и размер вознаграждения. К таким дополнительным услугам часто относятся услуги консьержа, охраны, платной парковки, шлагбаумов и видеонаблюдения.
Обычно в новостройках собственник ремонтирует помещение в течение двух-трех лет, а управляющая компания выставляет счет за дополнительные услуги, связанные с ремонтом, такие как дополнительная уборка мест общего пользования, вывоз строительного мусора, консервация. Поломка лифта из-за повреждения (кабина обшита фанерой) и т.д.
Геннадий Гендин, генеральный директор ООО «Новая Москва»:
«Управляющая компания участвует с самого начала проекта и может гарантировать реализацию разработанных идей, экспертизу в эксплуатационных вопросах и наличие высококвалифицированного персонала. Это помогает поддерживать репутацию застройщика. Жильцы, довольные качеством его службы с большей вероятностью снова обратятся к нему при покупке дома или порекомендуют его друзьям и родственникам.
Среди трендовых услуг, которые становятся все более популярными, — консьерж-сервис, который предлагает возможность организовать питание из ресторанов, доставку товаров из супермаркетов, вызов такси, заказ билетов и многое другое. Кроме того, большим спросом пользуются такие услуги, как уход за панорамным стеклом, послеремонтная уборка, доступ в личный кабинет для отслеживания показаний счетчиков, информации о тарифах и услугах. В целом, имея собственную управляющую компанию, застройщики могут обеспечить высокий уровень обслуживания своих объектов и повысить свою репутацию на рынке. В то же время внедрение модных тенденций в управленческие услуги может повысить привлекательность жилых комплексов и удовлетворенность жильцов».
Искандер ЮСУПОВ, вице-президент «Унистрой», сказал»:
«В основном застройщики конкурируют по фасадам, благоустройству, отделке залов, планировке, которая есть у каждого. Поэтому 2015 год мы начали с покупки квартиры и выбрали для себя стратегию развития сервисного направления и полного цикла, который заканчивается поддержка. На нашей базе мы создали собственную сервисную компанию под брендом «Территория комфорта». Чем она отличается от управляющей компании? Помимо стандартного набора функций по содержанию жилого комплекса, мы предоставляем жильцам дополнительные услуги, такие как помощь при переезде, ремонт, страхование квартиры, монтаж оборудования, уборка. Все эти возможности работают на базе мобильного приложения Унистрой. Клиенты скачивают его при покупке квартиры, где могут отслеживать графики платежей, записываться на приемку квартиры, заказывать дополнительные услуги после переезда и оставлять заявки. Неважно, адресовано оно деловому офису или нет. Свяжитесь с разработчиком или сервисной компанией и получите быстрый ответ на него. Наша сервисная компания также регулярно организует для жителей мероприятия: кинопоказы, чемпионаты по футболу и волейболу летом, хоккейные матчи зимой. Жители вместе отмечают праздники, дни рождения комплекса, а обслуживающие компании поддерживают развитие этого поселка. Сегодня сервисные компании – одно из наших ключевых преимуществ».
Наталья КАСАТКИНА, управляющий партнер УК «Horwitz:
«Управление недвижимостью — это другой вид бизнеса, особенно если речь идет о современных, сложных и многофункциональных объектах, и для получения прибыли нужны полностью отлаженные бизнес-процессы, понимание ремонтопригодности, преемственность со своим персоналом.Дополнительная работа требуется.
Если девелопер знает, как построить этот бизнес, знает его тонкости и все подводные камни и чувствует, что справится с этой сферой, которая на самом деле является очень сложной сферой деятельности, то ему следует этим заняться. Более того, в наши дни застройщики понимают, что послепродажное обслуживание клиентов, включенное в управление жилой недвижимостью, является продолжением их продукта и, по сути, выполнением обещания высокого качества жизни, которое застройщик дал в период продажи. Я заметил, что распродажа.
Важно, чтобы деятельность по развитию осуществлялась на проектной основе и в короткие сроки. Управление объектами — долгосрочная задача, намного превышающая гарантийный срок обслуживания. Кстати, с этим часто связано негативное отношение некоторых жителей. Они боятся, что «карманная» управляющая компания после сдачи в эксплуатацию не проявит усердия и потребует от застройщика качественного и быстрого устранения гарантийных претензий и дефектов. После его интереса.
Еще один интересный факт: жильцы чаще и отчетливее выражают негативное мнение в отношении управляющих компаний застройщиков. Потому что для них дочерняя управляющая компания является продолжением бренда застройщика и поэтому является прямым правопреемником, выполняющим все обещания, данные при продаже квартиры. Компании по управлению рынком не имеют негативных отношений с застройщиками и признаны профессиональными компаниями, оказывающими управленческие услуги. Нет необходимости тратить столько ресурсов на нивелирование жалоб, вызванных ошибками разработчиков, и на создание различных сообществ, чатов, сообществ и клубов. Сейчас это считается тенденцией, но из практических наблюдений можно сказать, что это вынужденная тенденция, а не востребованная. Большая часть деятельности соседства требует денежных и ресурсоемких затрат, и в данном случае эти затраты несут застройщики, заинтересованные в лояльности клиентов и повторных продажах.
Но я пока не знаю, есть ли такие компании на рынке. Конечно, у многих компаний есть свои управляющие компании, но чаще всего они едва платят за них из своего кармана или вообще субсидируются (что ложится финансовой нагрузкой на застройщиков).). Еще один большой вопрос – смогут ли они выполнить обещания, данные клиентам при покупке.
На мой взгляд, хороший вариант для застройщиков, имеющих свою управляющую компанию, — это нанять специалиста по эксплуатации зданий, «генерального подрядчика» из специализированной управляющей компании рынка. При этом разработчик сохраняет бренд продукта, но зачастую получает более профессиональную и квалифицированную помощь по договору, а если качество работы подрядчика вдруг станет неудовлетворительным, расторгнуть договор можно в любой момент».
