Shutterstock/FOTODOM Дискуссии о правовом статусе квартир идут в России уже почти десять лет. С одной стороны, для миллионов россиян это альтернатива более дорогому виду недвижимости — классическому жилью с пропиской, с другой — власти крупных российских городов говорят о неравномерности развития городских территорий, причинах этого разработка. Москва стала первым субъектом РФ, отказавшимся от строительства квартир. Решение «отрежет» часть бюджета на жилье в столице, но может стимулировать соседний рынок – региональный.
искать консенсус
Юридически квартиры не являются жилыми домами и могут быть оформлены только временно, без особых требований к планировке и условиям проживания, при этом ни застройщик, ни власти не гарантируют наличие инфраструктуры. Президент РФ поручил правительству до 1 августа 2021 года внести изменения в законодательство, определяющие правовой статус квартир. Соответствующий законопроект был разработан группой сенаторов и депутатов в конце апреля 2021 года, документ был внесен в Госдуму и с тех пор находится в стадии обсуждения и доработки.
Сначала власти рассматривали вариант приравнивания квартир к обычному жилью, затем предложили применять это правило только к новостройкам и, наконец, предложили отнести к квартирам особый вид жилья, аналогичный гостиницам. Обсуждается также идея предоставить гражданам право официально прописаться в квартирах и взимать с них плату за коммунальные услуги, как за обычные квартиры.
На тему квартир неоднократно высказывался вице-премьер РФ Марат Куснулин. Несколько лет назад он предложил ввести на законодательном уровне понятие «многоцелевых зданий», позволяющее размещать офисы и жильё в одном здании. «Мы пока не пришли к единому мнению, как решить эту проблему. Ситуация разная от региона к региону — некоторые субъекты федерации не требуют квартир из-за возможных социальных нагрузок. Но в рамках нового проекта «Инфраструктура для жизни» мы попробуем еще раз, объяснил он.
спрос рождает предложение
Надо признать, что квартиры в крупных российских городах пользуются большим спросом, и одной из причин этого является их удачное расположение. Фактически подобные проекты можно размещать на участках, где очень сложно или невозможно построить дома с жилым статусом, зачастую в центральных районах и вблизи крупных транспортных артерий.
Еще одна причина (и, пожалуй, главная) популярности формата кондоминиума – цена, которая ниже, чем жилье аналогичного статуса. Как отметил глава ЦИАН. Аналитик Алексей Попов рассказал, что разница в цене покупки между квартирой и квартирой такого же качества составляет 10-15%. Строительство квартир также имеет преимущества для застройщиков: нет необходимости тратить деньги на сопутствующую инфраструктуру.
Российская столица является абсолютным «рекордсменом» по объемам строительства подобных комплексов: на ее долю приходится около трети всех строящихся квартир в стране. По данным ЭРЗ.РФ, с 2016 года в Москве 79 застройщиков ввели в эксплуатацию 179 многоквартирных домов. По состоянию на конец августа текущего года в разной стадии строительства находились еще 75 таких зданий (8600 блоков), принадлежащих 45 компаниям.
Особые дороги Москвы
Первым регионом, решившим самостоятельно регулировать жилищное строительство, стала Москва. Столичные власти неоднократно указывали на то, что эти квартиры не соответствуют общей градостроительной политике города, а в конце октября заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов объявил о запрете строительства этих квартир. Важно подчеркнуть, что в данном случае речь идет только о новых проектах, тогда как уже начатые проекты ожидаются до завершения. «Мы перестали принимать подобные градостроительные решения, потому что речь шла об обеспечении необходимой инфраструктуры. Другая проблема квартир в том, что они не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам, таким как площадь, планировка, уровень шума и т д., а значит, нет Никаких гарантий. Безопасные и безвредные условия жизни граждан», — пояснил Владимир Ефимов.
Отметим, что это не первое серьезное решение мэрии, направленное на изменение ситуации на рынке недвижимости в регионе: всего несколько месяцев назад в столице решили не строить квартиры площадью менее 28 квадратных метров. По мнению властей, хотя стартовые цены на такие квартиры могут показаться привлекательными, покупателям они не выгодны. «Ценовая доступность микроквартир обманчива: если посмотреть на стоимость квадратного метра, то чем меньше квартира, тем дороже будет метр, а в некоторых случаях даже дороже. Получается, что чем меньше квартира, тем дороже. Чем дороже будет счетчик, чем больше заработают застройщики, тем больше заплатят покупатели», — поясняет Владимир Ефимов.
Регулировать, а не запрещать
Такая серия решений по реформированию столичного рынка недвижимости может иметь серьезные последствия. Ведь раньше, когда Москва отказывалась от строительства микроквартир, участники рынка прогнозировали, что нереализованный массовый спрос перетечет в квартирный сектор, но теперь эта возможность «закрыта». Таким образом, город фактически установил минимальный порог входа на рынок недвижимости наряду с опубликованными стандартами качества, который будет значительно выше текущих цен.
Евгений Михайленко, декан факультета городского и регионального развития Высшей школы экономики НИУ, считает, что в нынешней ситуации квартиры — одна из немногих возможностей приобрести недвижимость по доступным ценам. Один: «С концом Из-за программ государственной поддержки покупки новостроек, неоднократного повышения ставок по ипотеке и отказа от строительства малогабаритных домов бюджетную составляющую недвижимости становится все труднее получить».
Еще одним последствием такого запрета мог стать перенос проектов многоквартирного строительства в регион: запреты на малогабаритные квартиры были приняты одновременно в столице и Подмосковье, но запрет на квартиры в регионе не был реализован. Получается, что в ближайшем будущем в городах-спутниках вдоль МКАД увеличится количество нового недорогого жилья, и люди, приезжающие в Москву на заработки из этих районов, будут вынуждены там селиться, тем самым «ускоряясь» и без того непомерно высокая миграция маятника?
Кроме того, председатель московского центра «Город» Алексей Расхочков заявил, что запрет на квартиры противоречит логике развития современных городов. «У них есть очень важное преимущество — их можно использовать как жилье, так и как офисы. То есть мы получаем ту же гибкость и универсальность, что и недвижимость, которая нам нужна в постиндустриальной экономике. Мы по наследству Произошло строгое разделение жилая и нежилая недвижимость как пережиток старой индустриальной системы, но сегодня эта модель не работает, потому что в Москве уже нет крупных заводов и рабочих кварталов», — подчеркнул он.
Подводя итог, можно сказать, что большинство экспертов считают, что законодательство необходимо для регулирования рынка квартир, а не для его запрета. «У этого формата недвижимости есть как преимущества, так и недостатки, но многие недостатки квартир жильцы даже не замечают. Я сам живу в квартире и очень доволен такой формой. Эти недостатки можно исправить путем законодательного регулирования» дорога.
