Сила есть, ума – добавить: как «поставить на крыло» комплексное развитие в регионах

t.me/mbfn2024

Практика и необходимые шаги по совершенствованию проектов комплексного развития регионов стали предметом обсуждения на специальной сессии VIII Международного бизнес-форума недвижимости, прошедшего в Санкт-Петербурге 25 сентября.

Как отметил модератор заседания, заместитель председателя Союза строителей России, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ Сибирского федерального округа Максим Федорченко, фактически сегодня только механизм комплексного территориального развития (КРТ) может дать возможность региональным девелоперам вход в сложные строительные проекты на экономически приемлемых условиях. Если средняя цена покупки земли у частных землевладельцев сегодня составляет 400 млн рублей за гектар, то оплата права участия в проекте КРТ позволяет купить землю по средней цене 36 млн рублей за гектар. Да, в целом финансовая нагрузка на застройщиков в проектах КРТ не низкая, но в КРТ эта нагрузка распределяется мягче, застройщики не набивают кошельки частников, а инвестируют в инфраструктуру и улучшают качество проекта среда обитания людей.

Решение о КРТ – «переворот в градостроительстве»

Татьяна Полиди, вице-президент Фонда городской экономики, дала обзор практики CRT жилищной застройки в различных регионах России и внесла предложения по совершенствованию контроля.

По ее данным, в открытых источниках содержится информация о 258 решениях КРТ 50 субъектов РФ. Из них 131 решение касалось жилых комплексов; остальные 75 и 52 решения были КРТ для новых территорий и КРТ для нежилых комплексов соответственно. Как правило, на регион приходится не более двух решений CRT, средний размер проекта колеблется в пределах 2-10 га. Татьяна Полиди поясняет: «Решения принимаются медленно и правильно: ведь решение по КРТ — это «сверхдержавный» документ, который доминирует над другими странами и необходимо тщательно аргументировать его рациональность.

«Суперсилы» решений КРТ не являются преувеличением: согласно действующему законодательству субъекты Российской Федерации имеют право обеспечить возможность принятия решений по КРТ, противоречащих основным градостроительным документам. Поэтому в соответствии с пунктом 5 статьи 1 виды земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные к использованию, максимальные параметры разрешенного строительства указаны в решении КРТ. Статья 67 Муниципального Кодекса РФ, скорее всего, не соответствует Правилам землепользования и застройки (ЛЗЗ). В целях реализации решений ЦРТ документы территориального планирования (ДПТ) могут быть утверждены еще до внесения изменений в ПЗЗ и генеральный план. Кроме того, до формирования земельного участка допускается выдача градостроительного плана (ГПЗУ) земельного участка на основании планировки участка по проекту территориального плана (ППТ) или кадастровому плану, утвержденному в соответствии с решением КРТ. Еще: прежде чем формировать необходимые для этих целей земельные участки, можно приступить к подготовке проектной и рабочей документации для размещения объектов, указанных в решении КРТ.

Рискуем, господа?..

В Институте экономики города считают, что такого рода оперативное градостроительство нужно использовать очень осторожно, иначе проект КРТ потеряет свою надежность. Например, представительные органы местного самоуправления могут принять или даже отклонить необходимые изменения в ЗГЗ «задним числом». В данном случае застройщик понес финансовые затраты на приобретение объектов и расселение, поэтому реализация проекта КРТ не была юридически гарантирована (если ПЗЗ нужно было менять, а менять его некому было). Кроме того, застройщики также сталкиваются с риском не иметь земельного участка после оплаты проекта планировки и дизайн-проекта – ведь новые земельные участки могут не образовываться, а информация ГПЗУ, полученная по данной схеме инверсии, носит справочный характер.

«Безопаснее иметь последовательный градостроительный процесс во время КРТ, где сначала, при необходимости, вносятся изменения в план землепользования и генеральный план, затем на основе проекта межевания формируются участки, а затем застройщик получает разрешение на строительство по канону», — советует Татьяна Полиди.

Если принять во внимание, что и по сей день регулирование норм жилищной застройки в большинстве субъектов Российской Федерации требует существенного совершенствования, соблюдение традиций хорошего градостроительства становится еще более важным.

Практики, которые надо бы сделать обязательными

По данным Института экономики города, необходимо закрепить обязательный этап сбора исходных данных для определения целесообразности реализации проектов CRT (например, во Владимире Калининградской области Камчатского края).

Требования к предварительной разработке архитектурно-градостроительной концепции (генерального плана) территории КРТ требуют нормативного определения. На данный момент он доступен в 28 регионах. При этом важно реализовать его практическую реализацию (даже в упомянутых выше развитых регионах положения генерального плана не всегда интегрированы в проекты CRT).

По словам Татьяны Полиди, по состоянию на март этого года в 66 регионах России нормативно определен перечень максимальных параметров, разрешенных к строительству в рамках проектов ЭЛТ, однако большинство этих перечней являются минимальными. Все 66 районов имеют максимальную этажность, 43 района — наименьшее отступление от границы участка, 29 районов — максимальный коэффициент плотности застройки. 18 регионов решили определить необходимые ландшафтные пропорции, только 11 регионов решили определить минимальную и максимальную площади земель и только 4 региона РФ включили обязательные требования по обеспечению социальными объектами в рамках проекта КРТ. До сих пор не очень распространено (действительно в Хабаровске) устанавливать такой ограничивающий параметр, как соотношение общей жилой и нежилой площади в доме. Также было бы полезно узаконить некоторые требования к строительству (например, максимальную ширину сплошного остекления, уклон крыши, как в Белгородской области).

Как отмечает Татьяна Полиди, теоретически договоры CRT по жилой застройке лучше всего определяют обязательства сторон в отношении инфраструктуры, однако из 24 проектов договоров, проанализированных Институтом экономики города, только 14 предусматривают обязательства по инфраструктурному строительству. Территориальный охват комплексного развития социальной инфраструктуры.

Чаще всего это обязательство возлагается на застройщика; иногда оно возлагается на публичное юридическое лицо. Например, Архангельская область (строительство школы на 1000 мест за счет федерального бюджета), Республика Бурятия (строительство социальных объектов за счет республиканского бюджета).

Расселяемые выигрывают или протестуют

Важно помнить, что основными заинтересованными сторонами проекта КРТ являются не застройщики, а владельцы недвижимости на площадках КРТ, которые обязательно выиграют от реализации проекта – а не сохранят прежний статус и тем более не проиграют.

Однако местные правила не полностью охватывают этот аспект. Различные виды дополнительных жилищных гарантий гражданам, переселенным в рамках КРТ, включающие не только традиционные положения о приравненной жилой площади или денежной компенсации, но и отдельные квартиры вместо комнат, предоставление жилой площади очередникам в соответствии с социальными нормами Жилье обеспечивают только 7 субъектов РФ (Нижний Новгород, Пензенская, Свердловская, Ульяновская, Костромская области, Пермская область и Чуко-Циинский автономный округ). Лишь 21 регион предлагает переселенцам равные условия проживания. Если эти дополнительные жилищные гарантии не будут широко внедрены в региональную практику, риск гражданских протестов против проектов CRT останется высоким.

Кроме того, нельзя игнорировать общественные слушания и общественные дискуссии. В настоящее время, если эти меры вообще и должны быть реализованы, то они проводятся «задним числом», когда решения по проектам изменений в генеральный план, ПЗЗ и документы территориального планирования уже реализованы. Таким подходом слушания не решают свою главную задачу – снять социальную напряженность и обеспечить комфортное взаимодействие с гражданами при реализации проектов CRT. Эксперты Института экономики города считают, что при обсуждении генерального плана проекта КРТ необходимо проводить общественные слушания или общественные обсуждения (генеральный план должен быть обнародован вместе с проектом изменения ПЗЗ, не после, а до) жилищной застройки Решение КРТ). К сожалению, этот метод не предписан ни одним субъектом Российской Федерации.

Изъятие – только по большой «публичной нужде»

Комментируя актуальную тему экспроприации земель под КРТ, председатель Комитета административного процесса строительства НОСТРОЙ Леонид Бандорин напомнил, что принципиальная возможность экспроприации также является прерогативой местных властей. Речь идет не только о земле, но и о любом недвижимом имуществе, на которое граждане имеют право собственности или основано на других правах (аренда, безвозмездное бессрочное пользование и т.п.). Здесь остается главный вопрос: где лежат пределы полномочий органов государственной власти по изъятию недвижимости у собственников? К сожалению, в России до сих пор не понимают «общественных нужд» при реализации проектов ЭЛТ. 494-ФЗ Точных разъяснений не дано. Судебная практика складывается таким образом, что суды считают наличие решения о проведении КТО на месте достаточным основанием для ареста. Проблема заключается в отсутствии нормативов, установленных субъектом строительства индивидуальных домов, садовых домиков и таунхаусов, что позволяет государственным органам изымать их при наличии этих нормативов. На сегодняшний день подобные стандарты задокументированы только в 17 субъектах Федерации. Всего на 10 территориях созданы объекты, которые не будут конфискованы в период действия CRT под жилую застройку (заповедные территории, территории, занятые объектами культурного наследия и т д.).

При этом ни один регион не учитывает техническое состояние объектов в своих нормативных актах. Это создает риск конфискации качественных товаров.

Для решения проблемы ЭЛТ-проектов нежилых комплексов Леонид Бандорин предложил использовать и другие возможности, в том числе запустить в России практически неэффективный инструмент ареста за несоблюдение правил эксплуатации. Правила использования и застройки земель и объектов.

Цифровизация и КРТ: буквы разные, цель одна

Ирина Кузьма, председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли, осветила вопросы, связанные с цифровизацией КРТ.

Ирина Кузьма отметила, что цели ЦРТ — такие как обеспечение сбалансированного развития за счет улучшения качества городской среды и улучшения архитектурного облика объектов, создания условий для обновления и развития инфраструктуры и привлечения инвестиций — полностью соответствуют поставленным целям. Цифровая вертикаль в строительной отрасли. В связи с этим механизмы CRT необходимо гармонично внедрять в цифровые вертикали. Информация о проектах ЭЛТ, их пространственных и финансово-экономических моделях, цифровых моделях объектов нуждается в интеграции в современные информационные системы. Кроме того, мониторинг реализации проектов CRT необходимо «оцифровать» – разработать и утвердить комплекс соответствующих требований.

Ирина Кузьма напомнила: С 1 января 2025 года частные застройщики должны создавать и поддерживать информационные модели объектов капитального строительства, что еще больше определяет неизбежность цифровизации КРТ как основного инструмента городского развития.

Что видит вице-губернатор

Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теренчинов рассказал о позитивном подходе к созданию регионального оператора КРТ. В функции оператора входит комплексная подготовка площадки для комплексного строительства, включая подведение инженерных сетей и т.д. Как подчеркнул замгубернатора, сегодня Новосибирская область готова софинансировать строительство социальных объектов в рамках проекта КРТ — но только через регионального оператора КРТ. С точки зрения Романа Теленчинова, нет необходимости вводить искусственные ограничения минимальной площади КРТ — главное добиться реального освоения участка, тем самым улучшив среду обитания, обеспечив строительство снабжающей инфраструктуры и не конфликтует с местным населением.

В сфере обеспечения жильем и социальными услугами, помимо финансовых трудностей, наблюдается серьезная нехватка подрядных организаций, способных быстро и эффективно возвести социальные объекты, а также несовершенная система ценообразования бюджетных проектов, которая не может сформировать справедливую стоимость строительства; также одна из причин дефицита.

Роман Теленчинов выразил сомнение в требованиях застройщиков об инициативном предоставлении крупных социальных объектов еще до ввода в эксплуатацию первого жилого дома. Заместитель губернатора полагает, что прямое выполнение этого требования не только наложит финансовую нагрузку на региональные комплексные проекты, но и приведет к тому, что новые крупные школы будут оставаться практически пустыми в течение нескольких лет после открытия. В Новосибирской области предложили разумный компромисс: при достижении количества единиц жилья в доступной зоне «социальные услуги» станут обязательными, а заполняемость социальных объектов гарантированно достигнет 60%. Еще: стоит рассмотреть вариант смягчения схемы оплаты технических условий и подключения к сетям — теперь застройщику необходимо оплатить подключение и техническое состояние всего жилого комплекса сразу, хотя на самом деле он будет введен в эксплуатацию в течение нескольких лет. Как подчеркнул Роман Тринчнов, проект КРТ по определению долгосрочный, расселение жителей может занять больше года, и с учетом этого необходимо пересматривать ставки финансирования проекта.

Банки не кредитуют? Вы просто не умеете их готовить

Участник конференции Дмитрий Бажин из Ярославля выразил обеспокоенность тем, что банки сейчас не горят желанием кредитовать региональный проект КРТ. «Банки какое-то время тоже были не готовы финансировать проекты в рамках обновленного 214-ФЗ», — ответила Татьяна Полиди. ——Но время прошло, план сформулирован, и все им воспользовались. То же самое происходит и с ЭЛТ. Да, программы CRT имеют разные риски, разные условия, разные методы страхования. ЦРТ требует отдельных кредитных продуктов, проектного финансирования со своими особенностями. Но в свою очередь решения по поводу ЭЛТ должны быть «упакованы» необходимым образом с юридической точки зрения – и тогда банки будут относиться к ним более серьезно».