Василий Кузьмиченок / АГН «Москва» Густонаселенная Москва в последние годы сталкивается с нехваткой свободной земли, однако планы города, включающие комплексное территориальное развитие (КТР) и реновацию, открывают перед девелоперами новые перспективы. В эксклюзивном интервью «Строительной газете» директор департамента земельных проектов NF Group Максим ЧЕРНЯДЬЕВ рассказывает о рекордно высокой активности девелоперов столичного региона, о том, как градостроительные планы влияют на рынок жилой и коммерческой недвижимости и какие проекты реализуются привлекая наибольшее внимание. Спрос сегодня высок.
Максим Александрович оценивает текущий спрос на участки в Москве и факторы, влияющие на его динамику.
Несмотря на ограниченное количество свободной земли, спрос на землю в Москве всегда высок. Основными факторами, влияющими на его динамику, являются активное развитие жилищного и коммерческого строительства, планов реновации и девелоперских проектов, а также то, что рынок капитала остается наиболее прибыльным рынком для застройщиков.
Какие изменения ожидаются на московском земельном рынке в ближайшие годы в результате реализации программы CRT?
Схема CRT существенно изменит рынок земли. Реорганизация промышленных и неэффективно используемых территорий позволит использовать ранее неосвоенные земли. Это откроет новые возможности для застройщиков в сфере жилищного строительства и создания рабочих мест. План также будет способствовать уплотнению застройки, что увеличит предложение и улучшит инфраструктуру во многих областях.
Повлияет ли реновация на земельный рынок Москвы? Есть ли перспективы для новых разработчиков?
План редевелопмента оказывает большое влияние на рынок, поскольку предоставляет застройщикам новую землю для строительства, особенно в городских центрах и развитых районах, где часто трудно найти открытое пространство. Реновация не только привлекает крупные девелоперские компании, но и открывает перспективы для компаний среднего размера, которые могут участвовать в индивидуальных проектах и реорганизовать небольшие территории. Уверен, что к реализации плана реновации примут участие и региональные компании – новые застройщики.
Что сейчас самое сложное в реализации плана реновации?
Сама программа реновации — сложный и интересный процесс, в котором переплетаются интересы жителей и городских властей, поэтому в качестве наиболее значимого изменения я бы выделил переход от подряда программы к закупке готового продукта. Время покажет, как это повлияет на динамику программы реновации и удовлетворенность участвующих жильцов.
Обзор основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при поиске и покупке земли в Москве, а также дефицит свободной земли в столице.
Основной проблемой остается нехватка свободной земли, особенно в центрах городов, что привело к жесткой конкуренции среди застройщиков и росту цен на землю. Другие трудности включают длительные сроки утверждения проекта, высокие требования к инфраструктуре и необходимость демонтировать или реорганизовать существующие объекты на месте. Девелоперы вынуждены искать новые пути, в том числе работать с муниципалитетами в рамках CRT.
Почему региональные девелоперы так агрессивно выходят на рынок Подмосковья?
С 2020 года мы действительно фиксируем значительный рост активности региональных девелоперов на рынке: если в 2020 году их доля в общем объеме инвестиций составляла 18%, то в первом полугодии 2024 года этот показатель достиг рекордных 39%. Эту тенденцию можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, несмотря на общие колебания в строительной отрасли и рост цен на строительные материалы, затраты на строительство в субъектах РФ и Московской области остаются пропорциональными, но покупательная способность Москвы и Московской области значительно выше, чем у Московской области. Область. Средний показатель по стране. Это связано с тем, что цены на недвижимость в столице выше, что, в свою очередь, повышает маржинальность проектов и делает рынок капитала особенно привлекательным для крупного бизнеса из других городов.
Есть ли другие причины стимулировать выход региональных компаний на московский рынок?
Одним из ключевых факторов является их опыт реализации масштабных проектов. Региональные девелоперы, зарекомендовавшие себя на местном рынке, видят возможность не только расширить свою деятельность в Московском регионе, но и получить более высокую прибыль. С начала 2020 года до середины 2024 года региональные девелоперы вложили в девелопмент площадок более 213 млрд рублей — это 27% от общего объема сделок за этот период. Это укрепило их уверенность в перспективах рынка капитала.
Какие районы Москвы самые оживленные?
Лидируют по инвестициям в зоны застройки Москвы девелоперы из трех регионов: Тюменской области, Санкт-Петербурга и Башкортостана. На их долю пришлось 72% всех сделок, совершенных региональными компаниями в период с 2020 по 2024 год. Эти цифры иллюстрируют амбиции и ресурсы девелоперов этих территорий, которые активно ищут возможности расширения своей деятельности в столице.
Можно ли спрогнозировать окончательную сумму инвестиций в девелоперские проекты Москвы в 2024 году?
К концу этого года мы ожидаем, что инвестиции в Зону столичного развития могут достичь или даже превысить рекордные уровни 2022 года, когда они составили 197,5 млрд рублей. Диапазон прогноза — 170–220 миллиардов к 2024 году, что показывает большой интерес столичных и региональных девелоперов к московскому рынку.
Каков потенциал реструктуризации промзон Москвы в рамках КРТ? Станут ли эти сайты основным источником новых проектов?
Реорганизация промышленных территорий является одним из ключевых инструментов программы CRT и важным источником новых площадок для развития. Эти районы часто находятся в привлекательных местах недалеко от центральных районов и транспортных узлов и предлагают доступное подключение к Интернету, что делает их популярными районами для жилой и коммерческой застройки. Промышленные зоны имеют большой потенциал для создания современных многофункциональных комплексов, что позволит уменьшить перегруженность центра города и улучшить инфраструктуру.
Будет ли продолжать расти цена на землю в Москве? Каковы его основные движущие силы?
Цены на земельные участки в Москве продолжают расти. Это связано с несколькими факторами: ограниченным предложением свободной земли, повышенным спросом со стороны застройщиков, а также активными планами редевелопмента и девелоперскими проектами. Инвестиционные ожидания роста стоимости недвижимости и острая конкуренция среди застройщиков за участки в привлекательных районах оказывают дополнительное давление на цены. Кроме того, стоимость земельного участка зависит от его местоположения, наличия инфраструктуры и готовности к застройке.
Можно ли сегодня выделить наиболее популярные проекты в сфере жилищного и коммерческого строительства на московских участках?
Наибольшим спросом пользуются многофункциональные проекты смешанного назначения, объединяющие жилую, коммерческую и социальную инфраструктуру. Важны также проекты благоустройства, такие как парки, детские сады и спортивные сооружения, расположенные в жилых районах. В свою очередь, существует спрос на офисные и складские помещения в коммерческом секторе, особенно в прилегающих районах с хорошим транспортным сообщением. Девелоперы пытаются интегрировать коммерческие помещения в жилые комплексы, что привлекает покупателей.
Учитывая дефицит земли, как вы думаете, какие перспективы развития новых жилых и коммерческих площадей в рамках КРТ и реновации?
КРТ и реконструкция предоставляют застройщикам уникальную возможность реализовать масштабные проекты, восполняя дефицит свободной земли. С помощью этих схем застройщики получают доступ к объектам, расположенным в развитых районах, где спрос высок. Особенно это актуально для многофункциональных застроек в районах, где могут быть созданы новые жилые районы с современной инфраструктурой. Промышленные зоны и старые жилые районы имеют очевидные перспективы развития и могут быть реконструированы за счет увеличения плотности застройки.
С какими основными трудностями и рисками сталкиваются застройщики при реализации проектов на землях, выделенных по договору центрального правительства?
Основными сложностями реализации проектов в рамках ЦРТ являются высокий уровень бюрократии, длительные циклы согласования проектов и выполнение социальных обязательств перед жильцами, поскольку это может привести к задержке строительства и увеличению затрат. Кроме того, застройщики столкнулись с необходимостью развития существующей инфраструктуры и улучшения транспортной доступности, что требует значительных дополнительных инвестиций.
Что поможет решить проблему нехватки земельных участков в Москве? Есть ли примеры успешных решений на других крупных рынках?
Когда земли не хватает, могут быть полезны различные меры. Во-первых, продолжать способствовать улучшению индустриальных парков и неэффективных территорий. Во-вторых, государство может стимулировать создание и развитие инфраструктурных проектов, открывая новые возможности развития. Стоит также перенять опыт зарубежных городов, таких как Токио и Лондон, которые активно реализуют проекты плотной застройки, включая использование надземного и подземного пространства, интеграцию общественного и коммерческого использования. Единый комплекс.
