Shutterstock/FOTODOM Хотя саморегулирование стало обычной практикой при определении видов строительных договоров, требующих обязательного членства в саморегулируемой организации (СРО), все еще существуют ситуации, когда возникают вопросы, требующие более внимательного рассмотрения. Марина ШАЦКАЯ, заместитель директора Научно-консультативного комитета (НКК) Национальной ассоциации строителей (НОСТРОЙ) и заместитель директора управления по правовым вопросам Ассоциации новосибирских региональных строительных организаций (АСОНО), познакомила «Стройгазете» с такими нетипичными случаями современной методы строительства:
«Конечно, заказчики государственных и муниципальных строительных работ руководствуются при подготовке закупочной документации четкими законодательными критериями, с помощью которых можно легко квалифицировать договор строительного подряда и идентифицировать его участников (заказчика, технического заказчика, поставщиков разработки). Права подрядных организаций, являющихся членами саморегулируемой организации, ограничиваются в той мере, в какой их затраты на строительство превышают уровень ответственности, признаваемый саморегулируемой организацией. Строительство как многогранный процесс включает в себя и отношения между участниками регулируются инвестиционными договорами, договорами на участие в долевом строительстве, договорами концессии. Именно такие виды договоров зачастую представляют для участников наибольшую трудность, а именно принятие решения о необходимости вступления в СРО для заключения такого договора и необходимо ли сообщать о договоре и декларировать его стоимость в отчете саморегулируемой организации.
Говоря о соглашениях о долевом участии, в первую очередь следует иметь в виду несколько вещей. Хотя предметом такого договора является строительство объекта капитального строительства, договор не может быть отнесен к договору строительного подряда по ряду причин. Во-первых, согласно договору участия в долевом строительстве участники долевого строительства не заказывают работы, в том числе эскизные задания, а выполняют условия, определенные застройщиком.
При этом предметом договора является передача участникам долевого строительства соответствующего предмета долевого строительства, а именно жилых или нежилых помещений, парковочных мест (но не всего многоквартирного дома/имущества). Таким образом, если предположить, что договор квалифицируется как договор строительного подряда, то предметом договора должен быть именно дом/парковочное место, что противоречило бы законодательству о долевом строительстве. Неслучайно в настоящее время в научной литературе и судебной практике утвердились два обоснованных положения относительно квалификации участия в договоре долевого строительства: договор купли-продажи как будущего имущества и как отдельный вид договора среди иных видов договоров Прямо не названы в Гражданском кодексе Российской Федерации.
При этом договор на участие в долевом строительстве заключается между застройщиком и участником, который по определению, данному в законодательстве, не является ни техническим заказчиком, ни лицом, ответственным за эксплуатацию здания или сооружения, ни техническим исполнителем клиент. Региональный оператор.
Таким образом, участие в договоре долевого строительства, даже если оно заключено на конкурсной основе в соответствии с законодательством о закупках, ни его предмет, ни состав его предмета не соответствует характеру договора, заявленному участниками в договоре. Когда саморегулируемая организация подтверждает общий размер своих обязательств по данному уровню ответственности.
Аналогичные проблемы существуют и с так называемыми «инвестиционными договорами». Конечно, здесь следует сразу отметить, что законодательством прямо не предусмотрены договоры инвестиционного строительства, фактически их квалификация основана на их содержании. Пленарное заседание Высшего Арбитражного Суда РФ это неоднократно объясняло. В частности, важно помнить, что суды будут определять вид такого соглашения, исходя из основных условий, включенных сторонами в договор, а не на основании наименований сторон. Основным ориентиром будет предмет договора, т.е то, что есть в договоре, имеет цену и является основой договора. Такой договор может квалифицироваться как будущий договор купли-продажи недвижимого имущества (если в договоре содержится только описание объекта, не существующего на момент заключения договора). При этом, если оплата по инвестиционному договору осуществляется не деньгами, а имуществом, например, домом в уже построенном здании, такой документ можно считать договором строительного подряда, иногда гибридного характера.
В рамках своей аналитической работы Научно-консультативный совет изучил ряд инвестиционных договоров, заключенных членами саморегулируемых организаций, которые по своей юридической природе представляют собой договоры купли-продажи будущих проектов. Они отвечают всем характеристикам договора строительного подряда и информация о применении конкурентных методов заключения и исполнения договора должна быть предоставлена участником в СРО для учета при расчете общей суммы обязательств. Предметом такого договора является строительство, реконструкция, капитальный ремонт и его подписывает клиент-инвестор со статусом застройщика.
Еще одним видом договора заинтересованности является договор концессии, при заключении и исполнении которого государственное или муниципальное имущество передается частному инвестору для реконструкции, других строительных работ и дальнейшей эксплуатации. Здесь следует отметить, что если предметом договора франчайзинга является строительство, реконструкция или капитальный ремонт объектов капитального строительства, а характеристики застройщиков, технических заказчиков и руководителей проектов соответствуют сторонам договора, эксплуатация зданий и сооружений, а данное соглашение достигается конкурсным путем, то соглашение попадает в сферу саморегулирования и будет учитываться при расчете совокупных обязательств членов СРО.
В этих вопросах важно разобраться подрядчику, который не имеет права превышать лимит затрат, установленный для его нового контракта. Для саморегулируемых организаций правильное определение предмета и содержания договоров, заключаемых их членами, напрямую влияет на возможность привлечения их членов к ответственности из компенсационных фондов. Ответственность СРО возникает только в рамках договора строительного подряда, предусмотренного частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Из средств Компенсационного фонда, используемых для обеспечения договорных обязательств, выплаты могут производиться только по тем договорам, которые требуют учета при исчислении общей суммы обязательств членов саморегулируемых организаций».
