Shutterstock/FOTODOM Жилищное строительство в Москве никогда не прекращается – никакой экономический кризис или социальная катастрофа не могут помешать энергичным и активным людям поехать на заработки в столицу. Высокий спрос на жилые помещения из-за ограниченности финансовых возможностей заявителей привел к упрощению проекта, оптимизации архитектурно-планировочных решений и максимальному сокращению площадей.
В последние годы микроквартиры стали предметом интернет-мемов и шуток не только среди простых людей, но и среди федеральных политиков. Еще в 2016 году тогдашний первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов был удивлен высоким спросом на квартиры площадью 20 квадратных метров. М: «Это выглядит забавно, но люди покупают такие дома, и это очень популярно». В то же время доля микроквартир на рынке до недавнего времени росла. По данным «Метриума», всего в Москве на продажу выставлено 9100 студий площадью 28 квадратных метров. Рис – составляет 14% от общего предложения на первичном рынке. Такие участки фигурируют в 161 проекте, что соответствует половине строящихся сейчас в столице жилых комплексов. Большинство квартир-студий имеют площадь менее 28 квадратных метров. Земельных участков, расположенных в границах Старого города – 5100 участков, что составляет 12,2 от общего предложения «старой» Москвы.
Недавно мэр Москвы Собянин подписал указ, запрещающий с 1 августа строительство квартир площадью менее 28 квадратных метров в столице метров определено, что минимальная площадь двухкомнатной квартиры должна составлять 44 квадратных метра рис. Постановлением предусмотрено, что в расчет минимальной жилой площади не включаются балконы, лоджии, террасы, холодные помещения и тамбуры квартир. Аналогичные требования к площади квартир действуют и на федеральном уровне, но их соблюдение застройщиками до сих пор было добровольным.
Заместитель столичного мэра по градостроительной политике Владимир Ефимов сообщил, что такое решение принято из необходимости повышения комфортности городской среды и желания обеспечить жителей необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. «Причина, по которой необходимо контролировать минимальную площадь квартиры, заключается в том, что количество жильцов дома оценивается исходя из площади жилой части, согласно которой количество мест Потребность в школах, детских садах и детских садах увеличится.» После определения поликлиники рассчитывается транспортная нагрузка и объем необходимых работ по району. Соблюдение этих стандартов позволит нам не перегружать социальные объекты и инфраструктуру. «Пояснил заместитель мэра.
Влияние на рынок
Эти изменения не могут не затронуть рынок жилой недвижимости, который уже в этом году сильно пострадал извне от денежно-кредитной политики ЦБ РФ и сокращения программы льготного ипотечного кредитования.
Однако эксперты полагают, что решение московской мэрии может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова отметила, что новые стандарты окажут положительное влияние на рынок недвижимости в среднесрочной перспективе. «Ограничение минимальной площади квартиры соответствует современным тенденциям рынка: покупатели все чаще выбирают более просторные квартиры, а ценовая политика застройщиков новостроек активно стимулирует покупку квартир большей площади», — отметила она.
Разработчики также не видят проблемы в ограничениях. Например, коммерческий директор AFI Development Артём Карасёв заявил, что сегодня на рынке недвижимости существует консенсус между покупателями, застройщиками и городом. «Увеличение минимальной площади по стандарту за счет квартир с двумя спальнями приведет к пересмотру планировочных решений будущих жилых массивов, но для девелоперов это не проблема. Вместо этого мы видим создание более качественных с точки зрения функциональности и качества зданий. Эргономика. Перспективность проекта, который будет востребован у покупателей, может быть для нас только хорошей», — подчеркнул представитель девелопера.
Эти позиции поддерживает и партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов, который считает, что установление минимальных требований к размерам квартир в Москве – вполне закономерный и закономерный шаг для правительства города. «В целом, ничего революционного с технической и дизайнерской точки зрения не произойдет. Вместо этого мы возвращаемся к классической формуле комфортной среды N+1, исходя из которой в квартире должно быть на одну комнату больше, чем количество жильцов. Это обеспечит достаточное количество мест для хранения вещей, создаст возможности для приватности и качественной организации повседневной жизни», — пояснили архитекторы.
При этом консультант юридической фирмы VERBA LEGAL Татьяна Яковлева обратила внимание на то, что изменения внесены для обеспечения хороших условий проживания граждан в многоквартирных домах. Однако она утверждает, что преимущество — это оценочное понятие и у преимущества нет нормативных критериев. Она добавила: «Комфортность жилья зависит не только от района, но и от развитости инфраструктуры района, близости к объектам социальной значимости, экологической доступности для маломобильных жителей и других критериев.
Кроме того, Кирилл Чухалдин, руководитель проектов юридической фирмы «ЮрТехКонсалт», заявил, что ограничения по размерам приведут к тому, что с рынка исчезнут самые доступные варианты жилья. «С одной стороны, не стоит беспокоиться о том, что что-то не хватит: предложений на рынке сейчас достаточно, как на этапе строительства, так и в фондах вторичной недвижимости. В результате застройщики и инвесторы испытывают беспокойство. Об этих изменениях первые теряют легко, продавая продукт, вторые — инструмент с минимальными вложениями», — поделился мнением юрист.
изменить формат
Для девелоперов одним из выходов из этой ситуации может стать увеличение количества проектов в портфеле, включающих квартиры. Кроме того, директор Школы городского и регионального развития Высшей школы экономики НИУ Евгений Михайленко ожидает в таких условиях всплеска рынка квартир. «На практике установление минимальной площади планируемых квартир приведет к тому, что застройщики будут строить больше квартир: это не жилые дома. Они будут поглощать часть спроса, который может стимулировать жилищное строительство», — отметил эксперт.
С ним согласен Кирилл Чухалдин: «В будущем в квартиры будут переезжать более мелкие квартиры. На самом деле предложение на рынке не исчезнет. Другой вопрос: что будет с этими квартирными проектами? Время покажет, как это повлияет на конечный результат проекта такие квартиры потребительские».
Того же мнения придерживается и исполнительный директор Пермской ассоциации строителей Борис Николаев. Он считает, что от запрета выиграют компании, реализующие квартирные проекты: «Для застройщиков строительство квартир имеет определенный смысл, потому что теперь застройщики при строительстве квартир несут социальную нагрузку, чего нельзя сказать о квартирных проектах».
Однако вопрос о законодательном статусе квартир также требует решения. Сейчас разрабатываются планы по наведению порядка на рынке.
региональная дорога
Вслед за Москвой о планах ввести аналогичные стандарты заявили многие регионы. В частности, в Московской области принято постановление правительства, ограничивающее площади новых квартир. Здесь, как и в столице, рекомендуют ограничиться 28 квадратными метрами. Площадь номера 44 квадратных метра метров за двухкомнатную квартиру.
Виталий Мутко, генеральный директор ДОМ.РФ, также сообщил, что ряд регионов страны перейдут на новые обязательные нормативы: «Я знаю, что Ленинградская область и еще около десяти регионов, где спрос на жилье близок к перегреву. Такие меры сейчас готовятся».
А вот в Пермском крае от инноваций отказались. Борис Николаев считает, что такие ограничения можно назвать искусственно влияющими на изменение спроса и предложения на рынке. «С нашей точки зрения, если такие изменения потребуются, рынок сам их будет регулировать. Ведь если посмотреть на проекты 5-10-летней давности, некоторые объекты почти полностью были квартирами-студиями, а сейчас проектов нет. В результате «И рынок, и застройщики увидели и поняли, что потенциальные покупатели хотят более качественного жилья», — полагают эксперты.
Минстрой РФ будет стимулировать строительство большого многоквартирного жилья взамен маленького. «Мы не будем запрещать, мы будем стимулировать строительство многоквартирного жилья. Я считаю, что рынок сам все отрегулирует, тем более, что порядок ипотеки тоже меняется», — заявил заместитель министра строительства России Никита Стасишин (Nikita Stasishin.
