Shutterstock/FOTODOM Многие домовладельцы готовятся продать свои дома, если они «затоварены» или срочно нуждаются в деньгах. Однако, по оценкам экспертов, средний цикл продаж жилой недвижимости в столице на данный момент составляет от двух до шести месяцев. Но иногда с квартирами случаются неприятности, и их даже сложно продать… О каких объектах речь?
«Бетонная» новостройка
Раньше это называлось «фазой ямы». Люди заранее покупают квартиры в строящихся домах – «девелоперском жилье».
До недавнего времени покупка такого типа жилья была еще выгодной из-за низких ставок по ипотеке и платежей. Сегодня возможности оформить льготную ипотеку уменьшились: государственная поддержка прекращена, а условия подачи заявки на ипотеку жилья стали более жесткими. Многие люди не могут удовлетворить рыночную цену.
Не намного лучше ситуация с домами, продаваемыми «при передаче», когда владелец сначала покупает дом у застройщика, а затем перепродает его. Денис Васильев, представитель компании «Инком-Недвижимость», рассказал, что да, этот способ дешевле, чем покупка напрямую у застройщика, но все равно дороже, чем льготная ипотека.
Ирина Доброхотова, основатель компании «Бест-Новострой», рассказала, что если мы говорим о «первичной» недвижимости, то объект может пострадать из-за «плохого вида из окна», плохой планировки или сдачи задерживается и занимает много времени продавать строить.
Стоимость квартир завышена
«Это не зависит от категории жилья», — сказала Ирина Доброхотова. По ее словам, самый длительный срок экспозиции отдельного земельного участка на рынке новостроек Москвы составляет 6 лет и 9 месяцев. И дом еще не продан.
В чем причина? Например, квартиры, выставленные на продажу в жилом комплексе, имеют одинаковую жилую площадь и планировку. Поэтому цены у них одинаковые. Однако некоторые квартиры доступны для продажи, а другие нет. Причина в том, что многие квартиры имеют непривлекательный вид – окна выходят на стены соседних домов или на дорогу, по которой проезжают машины. Мало кто захочет жить в таком помещении.
Или другой пример. Продается недостроенная квартира-студия в элитном доме. Он довольно большой по площади и стоит более 1,5 миллиона рублей за квадратный метр. Однако в комнате только одно окно. Среди элиты спрос на такую жилплощадь в принципе очень невелик: студии обычно относятся к эконом-классу, и в них обычно проживают люди без лишних средств. При этом такие квартиры зачастую очень маленькие, а в некоторых даже нет прихожей или кухни. Дешево и приятно, как говорится… В большой студии, чтобы сделать ее жилой, необходима серьезная реконструкция, а это, помимо высокой цены самой квартиры, означает дополнительные затраты.
Со вторичной недвижимостью все не так просто. Например, однажды люди купили квартиру в доме, который в то время считался элитным. Предположим, что в 70-80-е годы прошлого века большим спросом пользовались квартиры в «сталинских» домах, особенно дома для профессоров, чиновников и членов творческих профсоюзов. Толстые стены, высокие потолки, лепнина… Однако со временем коммуникации там износились, что затрудняет полноценную реставрацию. В некоторых домах нет горячего водоснабжения (вода нагревается газовым обогревателем, эксплуатация которого довольно сложна), нет лифта, нет мусоропровода, ограничена парковка, не говоря уже об этом. Изменить планировку квартиры там нельзя. Новые дома имеют удобную инфраструктуру, позволяющую внедрять самые современные технологии для обеспечения комфорта жильцов.
По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сейчас около 70-80% квартир, выставленных на продажу во втором секторе, переоценены. Агентство недвижимости может годами держать на своем сайте объявление о продаже, но спроса на недвижимость не будет. Люди просто не осознают, что их жилье морально и физически устарело по сравнению с новым строительством.
Например, семья продает трехкомнатную квартиру в «сталинском» доме по цене такой же квартиры в новостройке. Ранее был сделан дорогостоящий ремонт, который должен был увеличить стоимость жилплощади. Однако целый год дом никто не хотел покупать. В конце концов владелец был вынужден прекратить продажу участка.
Квази-особняк
Это жилое помещение, которое когда-то считалось статусным из-за местоположения, размера или других причин, но больше не считается статусным.
Например, квартира в старом доме, после ремонта, или дом начала 2000-х годов постройки. В стоимость квартиры также может быть включен ремонт, сделанный 10-15 лет назад, поскольку он до сих пор «стоит». Владельцы таких квартир обычно не замечают недостатков своего жилья.
Предположим, есть квартира на Цветном проспекте в доме постройки 19 века, перестроенном в начале этого века. В доме была подземная парковка, но потолок протек, а штукатурка осыпалась, что вынудило жильцов строить внутренние гаражи для своих машин, чтобы не повредить их. Лифты в доме постоянно ломались, а сами квартиры незаконно перепланировались, что делало легализацию практически невозможной. Владелец оценил недвижимость в полтора раза выше рыночной и отказался согласиться на скидку. В результате квартира не продается уже шестой год.
Квартиры слишком большие и слишком маленькие
Речь идет в основном о массовой «перепродаже» — небольших квартирах, типа тех же «хрущевок», а также квартирах с числом комнат четыре и более. Денис Васильев считает, что продать такую площадь сложно, но все же возможно, если учесть все недостатки при ценообразовании.
Поэтому многокомнатные квартиры на первых этажах жилых домов хорошо продаются, говорит Татьяна Подкидышева, исполнительный директор NDV Supermarket Real Estate. Обычно продавцы дают им скидку 10% от средней рыночной стоимости. Их часто приобретают для сдачи комнат в аренду или как дополнительное жилье-студию. Например, в такой квартире удобно оборудовать художественную студию.
Планировка квартиры некачественная или некачественная
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», рассказал, что не каждый согласится жить в квартире «необычной» планировки или квартире нестандартной формы.
Кому хочется войти на кухню из коридора, а затем из кухни в небольшой коридор с дверью, ведущей в гостиную? Или спать в комнате, имеющей форму перевернутого набок кишечника? Или жить в квартире, куда можно попасть только через чердак или балкон? Да, такое иногда случается…
«Мертвая» квартира
Это ветхие квартиры, которые давно не ремонтировались, или квартиры, ставшие «некачественными» после сдачи их недобросовестным арендаторам. В них облупившиеся обои, сломанные полы и двери, пятна на стенах и потолках, неисправные розетки и трубы…
Денис Васильев рассказал, что на организацию такого дома нужны большие деньги. Гораздо дешевле будет купить квартиру со свежим ремонтом. Руслан Сильцов отметил, что в то же время существует особая категория инвесторов — спекулянты недвижимостью, которые готовы покупать «разрушенные» квартиры для дальнейшей перепродажи.
Квартиры в «неудачных» районах
Во-первых, транспортное сообщение в этих районах неудобно, а дома могут находиться далеко от станций метро или автобусных остановок. В Новой Москве, например, линии метро еще строятся и добраться из одного конца в другой можно только наземным транспортом.
Это также может быть жилье вблизи промышленных зон, в экологически неблагоприятных районах или в местах, где инфраструктура отсутствует.
Но во многих случаях, если продавец установит соответствующую цену, товар все равно «исчезнет.
