Shutterstock/FOTODOM В прошлом году рынок жилой недвижимости характеризовался волатильностью ставок по ипотечным кредитам, ростом спроса на квартиры в последнюю минуту и увеличением темпов продаж. Основная проблема – рост цен на жилье в крупных городах. Что нас ждет в этом году? Какой тип жилья пользуется наибольшим спросом для покупки? Куда имеет смысл инвестировать в жилую недвижимость? Эксперты «Стройгазеты» отвечают на эти вопросы и объясняют основные тенденции на рынке. Мы предоставили прогнозы относительно тенденций.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
«Тенденция экономики совместного использования будет продолжать развиваться, и это касается и рынка недвижимости. Квартиры с обслуживанием отвечают этим требованиям, и мы видим эту форму спроса на наших примерах недвижимости. Подавляющее большинство покупателей квартир получают пассивный доход. Одним из ключевых преимуществ этого типа недвижимости является гибкость: апарт-отели можно сдавать в аренду на несколько дней, как классические отели, или на более длительные сроки, например, на месяц, а также можно добиться максимальной заполняемости и, соответственно, прибыльность для владельца».
Юрий Гасанов, руководитель технической службы Общекорпоративного центра продаж и обслуживания «Технонико», отметил:
«В последнее время мы наблюдаем четкую тенденцию к уменьшению площади. Растет спрос на готовые и меблированные квартиры. Все это попадает в философию рационального подхода, когда потребитель выбирает характеристики. Что касается компаний, то на уровне тренда мы видим, что некоторые компании начали инвестировать в частное жилищное строительство. На данный момент эти меры принимаются осторожно.
По географии строительства наибольшая концентрация деятельности приходится на города с населением от 1 млн человек. В более крупных населенных пунктах, очевидно, больше населения, но они также имеют более развитую инфраструктуру, что также является важным преимуществом для привлечения инвестиций. Отдельно стоит упомянуть курорты Черноморского побережья. Они активно строятся. Скорее всего, эта деятельность продолжится до 2024 года».
Олег Глебатый, президент девелоперской компании G3 GROUP, сказал:
«Такие тенденции, как интерес к готовым просторным квартирам на вторичном рынке и снижение площади приобретаемых на вторичном рынке квартир, сохранятся и в первом полугодии 2024 года. Основные объекты инвестирования: квартиры, загородные дома, малоэтажные дома поднимают недвижимость.Где?Большие города,курорты,города-спутники.В идеале жилье должно отвечать потребностям всей семьи,живущей в квартире.Например,для семьи из двух человек без детей,отдельные спальни и ,нужна кухня /гостиная для встреч с родственниками и друзьями.Если у вас есть дети, в этом плане квартиры будет предусмотрена комната для них.Скажу лишь следующее: оплата ипотеки Если у вас достаточно денег, чтобы оплатить 30% суммы, имейте сбережения на вносить 3-4 платежа в месяц и иметь право на льготную ипотеку, рассматривать покупку в надежде, что цена пойдет вверх. Пожалуйста, упадите. Предпосылок для этого в ближайшее время нет».
Роман Гюрмисарян, руководитель строительных работ управляющей компании «ЦЕППЕЛИН:
«Процентные ставки по ипотеке, вероятно, продолжат колебаться в 2024 году, достигнув 19-21% в первом квартале, что окажет крайне негативное влияние на рынок недвижимости в целом.
Многие аналитики прогнозируют стагнацию на рынках недвижимости комфортного и эконом-класса. В некоторой степени это касается премиум-класса и бизнес-класса. Сельская недвижимость также имеет большой потенциал. Говоря о форматах, мы имеем в виду жилые комплексы с коворкингами. На самом деле я еще не видел такого жилого дома в Москве, но такой сюжет точно будет удачным. Даже сегодня огромное количество специалистов по-прежнему работают удаленно, но не все жители многоквартирных домов имеют возможность выполнять свои трудовые обязанности из своей квартиры. Мешают нерабочие условия, дети и другие факторы. И таким людям нужны удобные коворкинги. Далеко от дома».
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group, сказал:
«С большой долей вероятности наиболее популярным форматом жилья станут одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках комфорт-класса, предлагаемые на привлекательных для покупателей условиях.
Поскольку основным драйвером продаж с 2021 по 2024 годы остаются льготные ипотечные кредиты на первичное жилье, привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться. Для сопоставимых по площади квартир на вторичном и вторичном рынке суммы ежемесячных платежей и переплат могут отличаться на 35-45%.
С точки зрения окупаемости инвестиций лучше покупать квартиру с приоритетной ипотекой сроком на 10-15 лет на первичном рынке на ранних стадиях строительства. Вещи, которые имеют потенциал роста стоимости, более привлекательны. Развитие транспортной инфраструктуры существенно увеличивает стоимость. Строительство новых транспортных развязок, станций метро или МЦД – это всегда плюс к инвестиционной привлекательности.
Жилье должно быть современным и комфортным, соответствующим современным градостроительным концепциям: дворы без автомобилей, удобные игровые площадки, возможности для отдыха, новые виды благоустройства и интересные планировочные решения. Наличие или отсутствие детских садов и школ, а также транспортное удобство являются важнейшими факторами при выборе жилья. Для покупателей становятся важными разнообразие и индивидуальность».
Константин СКАРЛАТ, гуру агентства недвижимости «Этажи», говорит»:
«Если банки продолжат повышать процентные ставки и требования к первоначальному взносу для покупки вторичной недвижимости с помощью ипотеки, самый высокий спрос на покупку недвижимости будет на первичном рынке. Процентные ставки субсидируются государством, а льготный режим предоставляется для жилищных кредитов для семей и ИТ. Общая сумма ежемесячных платежей и переплата процентов при использовании кредитных средств в два раза превышает прибыль покупателя, поэтому застройка Именно поэтому цена квадратного метра дома у трейдера выше, чем цена вторичной недвижимости, Расположена по тому же адресу. В настоящее время вторичная недвижимость предоставляет покупателям возможность приобретения без использования ипотечных средств. Как условие, это рассматривается в большинстве случаев».
Константин СТОРОЖЕВ, генеральный директор VALO Services:
«Инвестиции в жилую недвижимость уже не дают такой высокой доходности, как раньше. Раньше темпы роста цен на квартиры от этапа земляных работ до сдачи составляли от 20 до 30%. Однако нынешняя ситуация нестабильна и трудно спрогнозировать долгосрочную прибыль. Наоборот, интерес к квартирному сектору растет, и объем продаж квартир с июля по сентябрь 2023 года будет таким же, как и в 2022 году. При этом 71% всех новых В продаже были квартиры с обслуживанием, которые, по мнению экспертов, станут доминирующим форматом в городе в ближайшие два-три года, и я думаю, так и произойдет.
Поэтому инфраструктура такой квартиры должна быть очень разнообразной и полноценной, чтобы удовлетворить потребности людей с разными вкусами. Например, если вы не создадите коворкинг с новейшими технологиями, вы можете потерять самую активную аудиторию — поколение Z и поколение Альфа. Меню ресторанов, которые не предлагают вегетарианские блюда и не учитывают особые диетические потребности мусульманских потребителей, быстро устаревают».
Елена УСТИНОВА, директор по маркетингу, развитию и продажам Доброград Девелопмент»:
«Наиболее активно будут продаваться новостройки одно- и двухкомнатные квартиры с удобными системами хранения и функциями. Различные схемы стимулирования также сыграют свою роль в стимулировании увеличения продаж первичного жилья. На втором месте — частное жилищное строительство, которое в настоящее время находится на подъеме и, как ожидается, продолжится до 2024 года.
Одним из главных критериев при выборе дома является «удобство», такое как легкая транспортная доступность, близость ко всей необходимой инфраструктуре и технологиям «умный дом». Тенденции в дизайне жилой недвижимости также могут измениться. Площадь спальни может уменьшиться, а вот объединенная площадь кухни и гостиной увеличиться. Вам нужна квартира с готовой отделкой, позволяющая создать свой собственный дизайн. Коливинг – один из нестандартных форматов жилья – в настоящее время становится популярным. Здесь вместе проживают несколько человек, каждый из которых имеет свое пространство, а остальные площади (кухню, ванную, зону отдыха) делят между собой. Апарт-отели, сочетающие в себе стандартное жилье и отели, также становятся все более популярными и доступны для краткосрочной или долгосрочной аренды. Помимо апарт-отелей, растет спрос на апартаменты с необычной, но лаконичной планировкой, с панорамными окнами и другими особенностями (бассейн, второе освещение, большая терраса, встроенный в стену камин,).
Сегодня растет спрос на малые города, обеспечивающие комплексное развитие территории и доступ жителей ко всем объектам инфраструктуры. В таких регионах покупка квартиры — отличная инвестиция, но важно помнить о возможных рисках, таких как колебания рыночных цен, экономическая нестабильность и правовые новации».
Андрей Фейзрахманов, генеральный директор по развитию Enkelmann, сказал:
«В 2024 году на российском рынке недвижимости ожидаются изменения, которые коснутся как новостроек, так и вторичного жилья: увеличение и сокращение программ стимулирования ипотеки.
В число актуальных форматов входят апартаменты с собственными открытыми террасами, которые позволяют проводить время на природе, не выходя из дома. Еще один популярный аспект – квартиры с угловым остеклением. В квартиру попадает больше солнечного света, она визуально расширяется, увеличивает высоту, а из окон открывается впечатляющий вид. Внешне такое решение придает зданию оригинальность и престиж.
Французские балконы – тренд элитной недвижимости, который помогает визуально преобразить жилое пространство и наполнить его светом. Благодаря современным технологиям строительства они гармонично вписываются в пластику фасада здания.
Квартиры остаются самым популярным видом инвестиций. Покупка готового дома снижает риски, связанные с долевым участием, а также дает возможность сдать квартиру в аренду или продать ее в случае роста затрат. Посуточная аренда становится все более популярной и может обеспечить возврат инвестиций через 5–10 лет.
Выбор класса жилья зависит от ваших целей. Если вы хотите его перепродать, лучше рассмотреть класс повыше. Жилье на этапе фундамента дает возможность сэкономить. Такие инвестиции рискованны, но купить недвижимость можно почти за половину цены готового дома».
Арсен Хаиров, соучредитель группы руководителей строительных бюро, сказал:
«В 2024 году спрос на жилье увеличится и соответственно вырастут цены, поэтому инвестирование в жилую недвижимость имеет смысл. Мы рекомендуем инвестировать в следующие виды жилой недвижимости: Квартиры Панорама в крупных городах с хорошими видами, инфраструктурой и транспортным сообщением. Загородная недвижимость в экологически чистых районах с малоэтажной застройкой и таунхаусами, зелеными насаждениями и инфраструктурой Экологичность, использование экологически чистых материалов и технологий, девелопмент Малоэтажная недвижимость в загородных районах со встроенной инфраструктурой.
Обращают на себя внимание следующие новые нестандартные формы жилья. «Вертикальные сады», дома и квартиры с зелеными насаждениями на крышах и стенах. Улучшите окружающую среду и создайте дополнительное пространство для отдыха. «Дом на дереве» — многоквартирный многоквартирный дом с садами и террасами. «Подводный дом» — дом, расположенный под водой или на берегу с панорамным видом на море. «Солнечный город» — это жилой район, который полностью питается от солнечных батарей или других возобновляемых источников энергии».
Владимир Шекин, основатель и владелец девелоперской компании «Родина Групп», сказал»:
«Самый популярный формат — это двухкомнатная квартира, которую люди обычно покупают для себя и своей семьи. Конечно, тренд мини-кинотеатров трудно игнорировать, и он, несомненно, будет продолжаться на рынке. Такие небольшие квартиры в основном используют родители для своих детей: для использования с прицелом на будущее или для уже повзрослевших детей, поступающих в университет и готовящихся к самостоятельной взрослой жизни.Стоит отметить, что этот формат и видео зачастую являются наиболее привлекательными по цене.
Нет сомнений в том, что инвестиции в свое домашнее пространство были и будут одной из лучших инвестиций, которые вы можете сделать. В наше время недвижимость стала не только жилым счетчиком, но и дополнительным финансовым продуктом, позволяющим владельцу гарантировать экономию или получать пассивный доход. Конечно, в наиболее густонаселенных районах Москвы условия для комфортного проживания очень низкие, поэтому активно растет интерес к проектам, расположенным вблизи парков, скверов и зон отдыха».
Максим Тарасов, директор по продажам Rockwool:
«Основной тенденцией является рост цен на жилье в крупных городах. За последние пять лет цена 1 квадратного метра городской недвижимости в России выросла в среднем в 2,5-3 раза, хотя она может варьироваться в зависимости от ситуации региона..Очевидной реакцией застройщиков является уменьшение площади квартир в новостройках, что приводит к более густонаселенным жилым массивам этажей, также увеличивается.
Для резиденций комфорт-класса и бизнес-класса характерно наличие общих зон отдыха с видами. Их можно создать с использованием искусственного грунта, подложки из минеральной ваты, позволяющей выращивать растения прямо на перегородке или стене. Подобные решения применимы для квартир, офисов и общественных зданий.
Еще один тренд – трансформируемые квартиры открытой планировки. Например, с помощью передвижной перегородки можно разделить традиционную кухню-гостиную в студии на отдельную кухню и гостиную, если это необходимо.
Тенденцию развития индивидуального жилищного строительства нельзя игнорировать. В 2023 году на его долю пришлось 58% всех новостроек. Постепенное смещение акцента в сторону частного жилищного строительства объясняется, в том числе, мерами государственной поддержки этого сектора и появлением доступных ипотечных программ для людей, желающих обменять городские квартиры на собственное жилье.
В ближайшем будущем нам, вероятно, придется готовиться к дальнейшему росту цен на жилье. Очевидно, это окажет большое влияние на недвижимость эконом-класса. В недвижимости эконом-класса стоимость квадратного метра готового дома составляет большую долю затрат на материалы и строительство, что напрямую зависит от ключевой процентной ставки Центробанка, что приводит к все большему росту цен логистика».
Вадим Юлдашев, основатель строительной компании ЮКО, говорит»:
«Двухкомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры в коллективном жилищном строительстве и одноэтажные дома площадью от 80 до 110 квадратных метров. Жилье в сфере индивидуального жилищного строительства будет самым популярным видом жилья в Рынок недвижимости.Небольшие студии (20-25 квадратных метров) будут пользоваться большим спросом благодаря невысокой стоимости и удобству проживания.Одним из нестандартных форматов является полностью меблированное жилье «Full Box». С отменой возможности включения стоимости мебели в ипотеку новые меблированные квартиры и дома становятся все более привлекательными. Это позволяет жителям разместить свои личные вещи сразу по прибытии и наслаждаться новым домом без лишних забот.
Рекомендуется инвестировать в недвижимость в крупных городах и мегаполисах. Инвестирование в сельскую местность может не иметь смысла. В крупных городах цены на жилье обычно растут, но в сельской местности отток населения может привести к падению цен на жилье.
Виды недвижимости, в которую можно инвестировать, включают квартиры, загородную недвижимость, малоэтажные дома и землю».
Екатерина КРИВЕНКО, агент Адвекс-Недвижимость:
«Чтобы минимизировать сумму ипотеки, станут популярными операции с обменом и небольшими доплатами. Возможно, людей будет больше интересовать вопрос: «Вы бы купили «еврокомнатную квартиру» или «3-комнатную» квартира.» Большинство современных комплексов последних лет отреагировали на эти тенденции. Что касается нестандартности, то некоторые застройщики сейчас строят многоквартирные дома без балконов, но что бы застройщики ни говорили о комфорт-классе, это жилье низкого класса. Однако если бюджет минимальный, возможности ограничены и есть желание вложить деньги в квадратные метры, некоторые покупатели могут рассмотреть такую покупку. Это лучше, чем ничего не делать.
Имеет ли смысл инвестировать в жилую недвижимость? Инвестиции в недвижимость всегда имеют смысл, но лучше делать это с профессионалом. Спрос на загородную недвижимость в последние годы увеличился, но если вы впервые, вам следует выбрать более простой и понятный формат».
Александр Чернокульский, директор Зилфонда, сказал»:
«Традиционно период с мая по август считается наиболее активным для сделок с загородной недвижимостью, тогда как период с ноября по февраль традиционно является периодом затишья с количеством сделок в этом сегменте. Однако тенденции последних лет показывают, что Мало того, что спрос на загородную недвижимость увеличился, так еще и существенно сократилась сезонная разница в доле сделок с загородной недвижимостью.
С 2020 года начала формироваться устойчивая тенденция к использованию загородных домов в качестве второго жилья, при этом многие люди просто решают постоянно жить за городом. Нынешний высокий уровень интереса к частному жилищному строительству дополнительно стимулируется программами стимулирования ипотечного кредитования. Частично из-за ипотечных стимулов обычные сезонные ограничения начинают стираться. Покупатели стараются брать кредиты до начала сезона, чтобы вовремя заказать и оплатить домокомплекты и приобрести недвижимость. Эксплуатация менее 1 года: Только при таких условиях можно сохранить льготную ставку».
