Shutterstock/ФОТОДОМ
Александр ПЕРЕВОЗНИКОВ, начальник отдела строительства нового строительства TYMY:
Рынок жилья продолжает восстанавливаться после отмены 8%-ной льготной ипотеки. Новым драйвером должна была стать ипотека под 6% для семей с детьми, но изначально схема не планировалась такой масштабной, и после слишком быстрого ускорения в течение трех месяцев банк почти исчерпал свои лимиты. Как изменится элитное ипотечное кредитование в ближайшем будущем?
Благополучие стало привычкой
За четыре года, пока государственные жилищные кредиты действовали в различных формах, доля операций по жилищному кредитованию на первичном рынке выросла с 60% в начале 2020 года до 85-90% на пике с середины 2022 года до начала 2024 года, а затем снова с января по март упал примерно до 70%, а в начале лета на рынке произошел ажиотаж из-за новостей об окончании программы.
Между тем, за четыре года у людей выработалась устойчивая привычка получать выгодные кредиты. По данным ДОМ.РФ, в период с апреля 2020 года по июнь 2024 года льготная ипотека обеспечила около 40% спроса на вновь запущенные многоквартирные проекты. Теперь, когда программа завершилась, но потенциальные покупатели жилья еще не готовы к ней, они снова ищут альтернативы ипотеке под 8% — с аналогичными предложениями от застройщиков или другими программами, снижающими процентные ставки.
На данный момент временным лидером стала ипотека жилья, на которую пришлось почти половина заявок, обработанных через платформу TYMY SaaS в августе. Также растет интерес к ипотеке в сфере ИТ и другим льготным схемам, таким как ипотека на Дальнем Востоке и в Арктике. Но эти программы оставались узконаправленными, никогда не были широкодоступными и вряд ли станут таковыми. По статистике TYMY, в обычное время эта доля не превышает 1-2%, в июле-августе на фоне отмены льготных ипотечных кредитов доля составляла около 6%. Думаю, это был пик популярности этих шоу.
Банки почти исчерпали свои лимиты по ипотечным кредитам. Сбербанк, Уралсиб и Россельхозбанк на момент подготовки статьи приостановили прием заявок, лимиты ВТБ исчерпаны и МКБ заговорило о лимитах по условиям. Скорее всего, ипотечные кредиты будут значительно сокращены в октябре, по крайней мере, до тех пор, пока государство не установит новые лимиты.
Возможно, на этом фоне рынок снова сделает паузу, как это было в июне-июле. Тогда кто-то успел запрыгнуть в последний вагон и подать заявку на ипотечный кредит под 8%, другим было некогда и они ждали, что будет дальше и смогут ли они рассчитывать на новые льготы. Каждая такая пауза неизбежно влияет на динамику продаж, усложняя возможность застройщикам и банкам планировать свою работу, а также создавая неопределенность и неопределенность для покупателей.
Количество заявок на ипотеку в июле снизилось на 52% по сравнению с июнем 2024 года и на 46% по сравнению с июлем 2023 года. В августе спрос немного восстановился благодаря ипотеке жилья, но сама по себе ее помощь вряд ли исправит ситуацию на рынке: у программы нет такого потенциала.
Кроме того, на ситуацию влияет ключевая процентная ставка, которая летом выросла до 18%: к началу июля процентная ставка по кредитам, одобренным по стандартной программе, достигла 19,5-20%. Разница по сравнению с первоклассной ипотекой не только заметна, но и фундаментальна, что делает такие ставки непомерно высокими для многих потенциальных покупателей жилья. В конце сентября центральный банк снова повысил процентные ставки на 1% и предупредил о возможном повышении процентных ставок в октябре. Однако все, что превышает 16%, по сути является непомерно высоким, поэтому новое повышение вряд ли что-то существенно изменит.
На фоне такой ситуации люди откладывают покупки на неопределенный срок или пытаются подстроить свое приложение под одну из существующих скидочных программ. Аналитики TYMY заявили, что количество активных основных покупателей — тех, кто готов купить дом по текущим процентным ставкам — упало на 70% после завершения схемы льготной ипотеки. С середины 2022 по начало 2024 года доля сделок по ипотеке новостроек составит 85-90%. В подавляющем большинстве случаев покупатели воспользовались льготными ипотечными программами.
Цены указаны за квадратный метр
Девелоперы, которые видят негативную динамику заявок на ипотеку и понимают настроения покупателей, не торопятся снижать цены, даже если у них есть потенциал для этого. Модифицировать финансовую модель уже запущенного проекта не так-то просто. Однако некоторым разработчикам, возможно, придется пойти на этот шаг. Другой вариант – разработать альтернативу, соответствующую привычкам потребителей искать выгодные ипотечные кредиты. Именно по этой причине в последние годы многие ведущие девелоперы активнее включились в рынок ипотеки и запустили собственные проекты. Но здесь дополнительные средства можно собрать только из одного источника, а ставки субсидии постепенно включаются в цену квадратного метра. В конечном итоге застройщикам необходимо найти точку соприкосновения в чувствительности к ставкам и размерам ежемесячных платежей, а также стоимости квадратного метра.
В ближайшие год-полтора рынок, скорее всего, поэкспериментирует: для стимулирования продаж начнут появляться новые схемы предоставления застройщиками субсидированных цен или начнут использоваться прямые скидки в размере 5-20%. Возможно, некоторые девелоперы пересмотрят финансовые модели проектов, только готовящихся выйти на рынок, чтобы лучше приспособиться к резкому росту спроса, вызванному этой новостью. Но ничего из этого не должно произойти в ближайшее время — изменения произойдут в течение многих лет, даже месяцев. И они будут во многом зависеть от развития льготной ипотеки.
Не революция, а эволюция
Здесь мы вступаем на скользкий путь предположений. Конкретных подробностей о том, как будет трансформироваться льготная ипотека и как будет выглядеть новая схема, пока нет. Однако рынок имеет определенные предположения и ожидания.
Таким образом, жилищная ипотека явно предназначена для одновременного решения двух приоритетов страны: поддержки рынка жилья и стимулирования рождаемости. Поэтому эта программа и подобные ей, вероятно, станут основным направлением деятельности в ближайшем будущем. На мой взгляд, ипотеку на жилье можно было бы дополнить схемой с расширенным диапазоном – с разными процентными ставками в зависимости от количества и возраста детей. Например, программа может быть ориентирована на молодые семьи, чтобы побудить их раньше заводить детей. Следующий подойдет для семей с тремя-четырьмя детьми. Другой — для семей с большим количеством детей (применяются условия: чем больше детей, тем ниже ставка налога и более благоприятные условия). Другой вариант — развитие репродуктивного капитала, например, сертификат, покрывающий 30-50% стоимости многокомнатной квартиры, позволит многодетной семье улучшить свое жилищное положение.
Также существует возможность дальнейшего развития более целевых программ, аналогичных уже реализованным для ИТ-специалистов или для покупки недвижимости в регионах Дальнего Востока и Арктики. Ипотечные кредиты для врачей, учителей и социальных работников предлагались неоднократно. Однако такая программа может оказаться для государства более затратной, чем программа ипотечного кредитования Дальнего Востока и Арктики, поскольку число потенциальных покупателей и вероятный спрос будут выше.
Льготная ипотека была создана как антикризисная мера и выполнила свою задачу. Многие люди смогли купить свое первое жилье или улучшить свои жилищные условия, а первичный рынок был поддержан в трудные времена. Очевидно, что этого больше не будет, и рынок жилья – как для покупателей, так и для продавцов – необходимо перестроить. Вероятно, будут целевые схемы, возможно, на уровне отдельных территорий или с достаточно широким перечнем критериев – как в случае с сельской ипотекой. Кроме того, поддержка покупателей в Москве и Санкт-Петербурге, скорее всего, не будет приоритетной — это уже показано на примере исключения обеих столиц из программы ипотечного кредитования для ИТ-специалистов. В общем, посмотрим.
