Михаил Колобаев / Департамент новостей Строительного комплекса Москвы Программа реновации жилого фонда столицы стала крупнейшим проектом редевелопмента городского пространства. В нем задействован 1 миллион граждан и предусмотрено расселение 5175 старых домов. Для этого, по предварительным оценкам, в Москве будет построено около 45 миллионов квадратных метров метров нового жилья. Столь огромный объем строительства, безусловно, повлияет как на потребительское поведение москвичей, так и на сам рынок недвижимости. Об отношении жителей к этой программе и ее влиянии на запуск новых строек «Строгазете» рассказали аналитики, эксперты, социологи, агенты по недвижимости и девелоперы.
ожидания и надежды
Запущенная в 2017 году столичная программа реновации жилья нашла широкий резонанс в обществе. В основном это было связано с опасениями москвичей по поводу миграции в отдаленные районы города, сроками миграции и качеством строящегося жилья. В то же время Ирина Доброхотова, основатель компаний «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro, говорит, что многие жители города покупают снесенные дома, чтобы получить новые квартиры в новостройках и перепродать их по гораздо более высокой цене дом быстро. Цена покупки в хрущевке. «Это привело к локальному росту цен на дома, которые должны были быть снесены в первую очередь, и даже к «охоте» на такие квартиры. Владельцы квартир в этих домах быстро нашли направление и взвинтили цены», — отметила она.
С тех пор построено и введено в эксплуатацию 309 объектов жилья площадью около 4,4 миллиона квадратных метров. Это позволило 162 тысячам москвичей принять участие в процессе переселения. Важно отметить, что еще в начале реализации программы были разработаны стандарты качества строительства, отделки квартир и благоустройства прилегающей территории. Сегодня эта программа пользуется большой популярностью, поскольку власти уже показали, что четко и своевременно выполняют свои обязательства. Более того, значительная часть горожан обращаются к ней за решением своего «жилищного вопроса». В частности, декан факультета городского и регионального развития Высшего экономического факультета НИУ Евгений Михайленко рассказал, что на каждых 20 москвичей приходится план по улучшению среды обитания с помощью программы реновации. По данным нашего факультета, 47% москвичей являются собственниками жилья, причем каждый восьмой из них намерен стать собственником жилья посредством программы реновации».
Москвичи хотят прибыли
При этом многие москвичи очень ждут переезда в новые квартиры и не стремятся сразу получить прибыль от продажи жилья, подлежащего сносу. Как представитель «Циана». По словам аналитика Алексея Попова, сейчас на выставке представлено около 900 лотов жилья, включенного в программу реновации, что составляет около 2,5% от общего предложения на вторичном рынке. При этом доля пятиэтажек снизилась: до начала программы в 2017 году она составляла 7–8% объявлений. По его мнению, это объясняется тем, что большинство переехавших из старого жилфонда в новый по этой программе остались довольны.
Отдельно отметим, что цена квадратного метра реконструированных зданий растет быстрее, чем в целом по рынку. По мнению «аналитиков» Сиан, эта цифра на данный момент составляет 305 тысяч рублей, или годовой прирост 13%, а общегородской рост цен составляет 7% за последние 12 месяцев.
Цена такой квартиры зависит от порядка сноса. Чем позже дом планируется снести, тем больше будет свободных квартир и тем дешевле они будут. Таким образом, на товары первой очереди (срок сноса — до конца текущего года) приходится менее 5% предложения, а на здания третьей очереди (срок сноса — до 2032 года) приходится 60% предложения. Тот же объект будет заметно дешевле – 10-12%.
О качестве отремонтированного жилья свидетельствует и тот факт, что квартиры, продаваемые в новостройках с реновацией, пользуются большим спросом и цены на них выше, чем в среднем по всему вторичному рынку. Если средняя цена по Москве около 355 тысяч рублей, то для домов, построенных по программе реновации, за квадратный метр надбавка составит около 17%. При этом спрос на покупку квартир в «реновированных» домах наиболее высок в районах, где обычные новостройки не продаются на открытом рынке или почти отсутствуют, например, на улице Вернадского в Черемушках и Кузьминках.
При этом сам город будет продавать такие квартиры через открытые аукционы. Эксперт «Циан». Аналитики отмечают, что в прошлом году на аукционах было объявлено от 10 до 15 домов, вмещающих от 200 до 1000 квартир.
«Квартиры, проданные правительством Москвы через аукционы, продаются со скидкой 15-20% от рыночной цены. Например, в первом квартале этого года в городе было продано 400 квартир, стоимость квадратного метра составила 294 тысячи рублей, тогда как средняя цена «квадрата» на рынке составила 344 000 рублей, но в ходе торгов можно выйти на такой уровень цен, при котором этот дом все равно не стоит своих денег, пояснил Алексей Попов.
Преимущества для разработчиков
Следует отметить, что изначально строители и девелоперы с опаской отнеслись к этой программе реновации. Их опасения связаны с возможностью выхода на рынок жилья большого количества «дешевых» новостроек, что приведет к замедлению роста рынка жилья, а то и к снижению стоимости квадратного метра. Однако говорить о таком влиянии национального развития на массовый рынок жилья пока рано. Большая часть жилья, построенного в рамках программы восстановления, будет предназначена для нужд вынужденных переселенцев. Возможно, позже, когда власти начнут становиться самостоятельными в своих программах, аналогичные тенденции проявятся. По словам руководителя Управления капитального строительства Рафика Загрутдинова, «В ближайшие годы объем финансирования реновационных программ существенно увеличится. В этом году на проектирование и строительство выделено 162,1 миллиарда рублей. «В следующем году сумма кредита увеличится составит 368,5 млрд, увеличившись до 443,7 млрд в 2026 году, и в ближайшие пять лет программа реновации выйдет на самоокупаемость».
Между тем, представители инвестиционного сообщества утверждают, что программа реновации поддержит только застройщиков. Поэтому, по мнению управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, программа реновации столицы, безусловно, оказала положительное влияние на развитие городской среды, но «в то же время застройка реновированными кварталами» не повлияет на городскую среду среда разработчика». Планы по реализации уникальных новостроек – наоборот, приносят мощное развитие городской агломерации. С точки зрения ценовой динамики программа не вносит существенных изменений в стоимость новых проектов массового сегмента».
Кроме того, по мнению Ирины Доброхотовой, если рядом расположены кварталы реновации или проекты комплексной застройки, например, на востоке Москвы, между ними может возникнуть определенная конкуренция. С другой стороны, наличие рядом уже построенных отремонтированных кварталов делает их более привлекательными, чем старый жилой фонд.
По словам исполнительного директора Московского клуба инвесторов Владислава Преображенского, реновация – это не просто строительство жилья, но и полное обновление инженерных коммуникаций и реструктуризация городской среды. «Все вместе приводит к новому эстетическому восприятию, удобству и современным технологиям, позволяющим эффективно использовать эту территорию. Коммерческие проекты также становятся все более привлекательными. В то же время продажи самих реконструированных зданий практически не происходят. Влияние на рынок первичной недвижимости, поскольку коммерческие проекты, как правило, строятся в других ценовых сегментах и не конкурируют с проектами реновации», — пояснил он.
Важно помнить, что крупные девелоперские компании, имеющие собственную рабочую силу и оборудование, уже получают доход от программ реновации, выступая подрядчиками. Кроме того, существует механизм, позволяющий инвесторам передавать часть построенного ими дома в обмен на другую землю, необходимую для ремонта, а также предоставляются другие преференции.
