От точечной застройки к КРТ: новые проекты жилья реализуются только по этому принципу

Минстрой Ростовской области Ростовская область стабильно входит в десятку регионов-лидеров по объемам ввода жилья. О том, что уже сделано в текущем году в строительном комплексе области «Стройгазете» рассказал министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей КУЦ.

Сергей Викторович, сколько уже успели ввести в эксплуатацию жилья в Донском регионе?

По итогам года в регионе планируется ввести в эксплуатацию 2,8 млн кв. метров жилья; по оперативным данным, за I полугодие введено 1,139 млн кв. метров, из них 620 тысяч — индивидуальное жилищное строительство, 519 тысяч — многоквартирные дома. Лидеры по вводу жилья в области — города Ростов-на-Дону, Батайск, Азов, Таганрог, Новочеркасск, Волгодонск, Шахты, Каменск-Шахтинский, а также районы Азовский и Аксайский. Выполнить годовую программу планируем за счет завершения объектов, уже находящихся в высокой степени готовности, сохранения высоких темпов строительства, а также реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).

Все показатели ввода жилья находятся на постоянном контроле Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области.

В 2026 году градостроительная политика Ростовской области делает акцент на КРТ?

Да, это так. Акцент на КРТ обусловлен продолжением системной перестройки градостроительной политики, которую регион начал два года назад. Переломным моментом стало решение о перераспределении полномочий между органами государственной власти области и муниципальными образованиями, входящими в центральную часть Ростовской агломерации. Это решение позволило проводить единую, скоординированную градостроительную политику на всей территории области, исключив возможность принятия разрозненных решений отдельными муниципалитетами.

Подчеркну, что акцент на КРТ в новой градостроительной политике — тенденция не только этого года. Это выверенный курс на формирование сбалансированной и удобной городской среды, где приоритетны интересы и комфорт жителей, а успешная реализация проектов КРТ возможна благодаря понятным и прозрачным условиям, заложенным в договорах о комплексном развитии.

КРТ — это механизм качественного улучшения горсреды. Его ключевая задача — уйти от хаотичной точечной застройки и обеспечить синхронизацию строительства: вместе с жилыми кварталами инвестор проектирует и возводит социальные объекты, дороги, инженерные сети — жилье сразу обеспечивается всей необходимой инфраструктурой.

Механизм КРТ сегодня реализуется в Ростовской области на территории 11 площадок. Из них три проекта курирует ПАО «ДОМ.РФ», один реализует региональный оператор АО «Региональная корпорация развития» (территория «старого аэропорта» в Ростове-на-Дону), в отношении двух территорий администрациями городов Таганрог и Батайск заключены договоры о КРТ с победителями торгов, администрацией Сальского городского поселения заключен договор о КРТ по инициативе правообладателя земельных участков. Также правительством Ростовской области в рамках перераспределенных полномочий в области комплексного развития территорий между органами государственной власти области и муниципальными образованиями, входящими в центральную часть Ростовской агломерации, заключены четыре договора о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков.

Среди наиболее масштабных проектов — освоение территории бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону в рамках проекта «Новый Ростов». На сегодняшний день уже сдано 18 домов общей площадью 234 тысячи кв. метров, а всего здесь планируется построить около 1,8 млн кв. метров жилья с полной социальной инфраструктурой.

Механизм КРТ предусматривает синхронизацию строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур при размещении жилой застройки.

С 2026 года в Ростовской области ввели механизм инфраструктурного взноса, обязывающего застройщиков платить за нагрузку на социнфраструктуру. Он касается всех девелоперов, реализующих проекты в формате КРТ.

Массовое жилищное строительство без развития социальной инфраструктуры привело к серьезным дисбалансам. Объем средств, необходимых для обеспечения текущей застройки школами, детскими садами и медучреждениями, — неподъемная нагрузка для областного бюджета. Поэтому и было принято решение реализовывать новые проекты жилья только в формате КРТ, предусматривающем обязательства застройщика по созданию социальной инфраструктуры.

Инфраструктурный взнос будет применяться ко всем застройщикам, реализующим жилье в рамках КРТ. Если проектом планировки предусмотрены детский сад, школа или поликлиника, застройщик строит их за счет собственных средств и передает в собственность муниципалитету. Если необходимая инфраструктура уже создана или строится в достаточном объеме другими участниками, застройщик перечисляет в областной бюджет безвозмездный взнос за дополнительную нагрузку на социальные объекты.

В апреле правительство Ростовской области утвердило единые правила расчета инфраструктурного взноса. Размер введенного сбора будет зависеть от застраиваемой территории и соцобъекта и определяться, исходя из потребности будущих жителей в местах в детсадах, школах и поликлиниках и норматива стоимости одного места: детский сад — 2,4 млн рублей, школа — 2 млн, поликлиника — 4,268 млн. Итоговый размер взноса зависит от муниципалитета: для всех территорий, кроме Ростова-на-Дону, действуют понижающие коэффициенты.

Исключений для застройщиков не будет, ведь теперь каждый новый жилой проект должен или предусматривать строительство социальных объектов, или компенсировать нагрузку деньгами.

У застройщика есть четыре месяца с момента ввода дома, чтобы перечислить взнос в бюджет. Это дает девелоперам возможность завершить стройку и начать получать доходы от продаж, прежде чем платить. При этом предусмотрена возможность рассрочки, но в этом случае сумма взноса будет ежегодно индексироваться. Такой подход стимулирует девелоперов платить быстрее и позволяет региону оперативнее получать средства на строительство соцобъектов.

Областным законом также предусмотрены меры поддержки: субсидирование 100% затрат на места в социальных объектах, созданные сверх минимально необходимых для конкретного проекта, если объект обслуживает и соседние территории, а также 70% затрат на школьные места, созданные для жителей жилого комплекса застройщика.

Для чего в Ростове-на-Дону и других городах области введены обязательные стандарты застройки?

В городах и населенных пунктах Ростовской агломерации, где уже действуют механизмы согласования облика строящихся и реконструируемых зданий, утвержденные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), требования позволяют выстраивать обязательные стандарты застройки.

В частности, основное нововведение этого года для ПЗЗ Ростова-на-Дону — установление новой зоны градоформирующих комплексов. В июне утверждены изменения в ПЗЗ города Аксай; готовятся к принятию изменения для Батайска и ряда сельских поселений Мясниковского района.

Кроме этого, до конца года планируем утвердить требования по архитектурно-градостроительному облику для некоторых сельских поселений Аксайского района. Они будут заключаться в установлении требований к застройке объектов вдоль основных магистралей, а также для застройки территорий комплексного развития, которые позволят регулировать архитектуру, фасадные решения, применяемые материалы и цветовую палитру возводимых зданий.

Каковы сегодня главные архитектурные тренды Донского региона?

Прежде всего — формирование зеленого каркаса. С учетом жаркого лета, холодных зим и пыльных ветров в регионе делают акцент на развитии парков, набережных, природных коридоров и озеленении новых районов: это должно повысить комфорт жителей и улучшить экологическую ситуацию.

Еще один тренд — разнообразие жилой застройки. На смену монотонным высотным массивам приходят разновысотные кварталы со смешанными функциями: жильем, офисами, магазинами и общественными пространствами. В частных и клубных проектах востребованы террасы, лоджии и эксплуатируемые кровли. Также усиливается контроль за архитектурным обликом объектов.

В Ростовской агломерации повсеместно внедряются механизмы согласования облика строящихся и реконструируемых зданий. Значимые с градостроительной точки зрения проекты рассматриваются на заседаниях Совета по градостроительству и развитию территорий Ростовской области под председательством губернатора Юрия Слюсаря. В целом регион движется к более сбалансированной, комфортной и продуманной городской среде.