Shutterstock/FOTODOM Рынок коммерческой недвижимости разделился: классические склады переживают перенасыщение, падение ставок и рост вакансии — это рынок арендатора как минимум до 2027 года. Light industrial растет кратно, но и там начинается конкуренция качеством, а не просто метрами. Главный драйвер спроса — маркетплейсы, которые в последнее время активно ищут резервные площади. Прошедший в Москве форум NF Group ПРО СКЛАДЫ стал зеркалом двух пересекающихся реальностей: жесткой макроэкономической среды, в которой экономика балансирует между стимулом и перегревом, и складского рынка, переживающего структурную трансформацию.
Сюрпризы от Минфина становятся нормой
Федеральный бюджет в 2026 году снова живет по сценарию «превышение — это не отклонение, а правило». За восемь месяцев расходы выросли почти на 15% к уровню прошлого года и заметно опережают плановые показатели. Чтобы уложиться в утвержденный Минфином годовой лимит в 44 трлн рублей, в оставшиеся месяцы пришлось бы сокращать расходы на 20% — сценарий, мягко говоря, маловероятный. Исторически (в 2022-2024 годах) Минфин ежегодно превышал первоначальный план на 3-4 трлн рублей, и в этом году ожидается аналогичная картина.
«Мы видим, что большая часть расходов у нас распределена на национальную оборону и на социальную политику, а это, по сути, те деньги, которые поступают в экономику людям, и эти люди идут их тратить», — пояснил, выступая на форуме, старший экономист SberCIB Investment Research Артём Виноградов. По его словам, эта доля растет и напрямую стимулирует спрос. При этом дефицит бюджета остается ощутимым и, согласно последним данным, уже достиг 5,8 трлн рублей, что заметно выше плана Минфина, закладывавшего дефицит на уровне около 4 трлн, и по итогам года может составить примерно 7,5 трлн — почти вдвое больше планового.
Бюджетный дефицит: превышение плана
Доходная часть бюджета оказалась скромнее ожиданий — и виноват в этом не только рост расходов: крепкий рубль, чей средний курс сложился на уровне около 80 рублей за доллар против заложенных Минфином 92 рублей, ударил по нефтегазовой выручке (нефть продается за валюту, а в бюджет поступают рубли) и по импортному НДС.
Повышение НДС на два процентных пункта и расширение налоговой базы отчасти компенсировали просадку, но общий эффект от укрепления рубля оказался негативным для доходов.
Бюджетный дефицит, превышающий нейтральный для экономики уровень, — первый проинфляционный фактор. Второй — рынок труда; безработица на рекордно низких 2%, зарплаты продолжают расти, и их увеличение работает в обе стороны: для бизнеса — рост издержек, для экономики — рост доходов и спроса. Третий фактор — резко выросшие за лето цены на топливо; это разовый шок, но он транслируется в логистические расходы и через них — в стоимость других товаров. Четвертый фактор — ослабление рубля, ускорившее подорожание непродовольственных товаров (смартфонов, электроники, бытовой техники).
Инфляционные ожидания населения и компаний остаются заметно выше уровней, характерных для периода, когда инфляция была близка к целевым 4%. Это дополнительный аргумент для ЦБ в пользу осторожности.
Что касается ключевой ставки Центробанка, то ожидается, что в следующем году она продолжит постепенное снижение до 12%, а в 2028-м — до 11%. «Именно к 2028 году ставка приблизится к уровню, который участники рынка считают комфортным для инвестиций», — указал Артём Виноградов.
Курс рубля: фундаментальные 85
Прогноз SberCIB — постепенное ослабление рубля к доллару до фундаментального уровня — около 85 рублей. «Мы ожидаем, что курс рубля будет ослабевать, правда, не сильно. При высокой ключевой ставке невыгодно держать деньги в валюте, выгодно их просто хранить в депозитах. Второй фактор — цены на нефть, естественно. Сейчас они остаются относительно высокими, и это будет играть в пользу рубля», — пояснил Артём Виноградов. Пока они поддерживают рубль, но их снижение окажет негативный эффект. Бюджетное правило частично компенсирует влияние высоких цен на нефть за счет покупки валюты Минфином.
Инвестиции в недвижимость: 1 трлн рублей в зоне досягаемости
На этом макрофоне инвестиционный рынок коммерческой недвижимости демонстрирует неожиданную устойчивость. По итогам I полугодия 2026 года объем инвестиций составил 447 млрд рублей — больше, чем за аналогичный период 2025-го.
В прошлом году рынок преодолел отметку 1 трлн рублей, причем на 30-40% этот результат был обеспечен двумя крупными сделками с госкомпаниями — покупкой РЖД башни «Москва» и приобретением ЦБ здания «Слава» на Белорусской. В этом году опережение идет без подобных единичных китов, что говорит о большей диверсификации и зрелости рынка.
Куда шел капитал в I полугодии 2026 года? «Основная часть капитала была инвестирована в торговую недвижимость. Примерно столько же было направлено в сектор складской недвижимости. На третьем месте — площадки под девелопмент», — уточнил партнер консалтинговой компании NF Group, эксперт по коммерческой недвижимости и инвестиционным сделкам Станислав Бибик.
По его словам, структурный сдвиг заметен на горизонте десятилетия: средневзвешенная базовая ставка аренды выросла с 4,3 тыс. рублей за кв. м в базе (без операционных расходов) до 10,25 тыс., а цена продажи качественных объектов класса А вышла в диапазон 85-90 тыс. рублей за кв. м.
Себестоимость: обратного пути нет
Себестоимость строительства складов — главный фундаментальный фактор, определяющий привлекательность сегмента. Она не снижается, и предпосылок к снижению нет. За последний год рост ускорился: валютная составляющая (особенно в объектах с промышленным холодом, где 90% оборудования — импортное), внутренние инженерные системы, электротехническое оборудование, новые требования к пожарной безопасности, рост цен на топливо — все эти факторы толкают затраты вверх.
Повышение зарплат — драйвер номер один в изменении себестоимости на текущем этапе. Низкая безработица означает, что строительным компаниям приходится платить больше за удержание кадров, и эта надбавка напрямую закладывается в стоимость квадратного метра.
При этом ставка аренды, цена продажи и себестоимость движутся в одном направлении, хотя и не всегда синхронно. На локальных интервалах возможна коррекция, но фундаментальный тренд — рост по всем трем параметрам. Это делает складской девелопмент понятным и предсказуемым бизнесом: стоимость актива растет, арендный поток стабилен, контракты длинные, арендаторы — федерального уровня.
Необратимая революция потребления
Главный долгосрочный драйвер спроса на склады — изменение структуры потребления. Метафора, которую привел один из участников дискуссии, точно отражает суть: покупая зимнюю резину онлайн за 20 тыс. рублей с доставкой до двери, потребитель получает сервис, за который в офлайне пришлось бы заплатить 30 тыс. плюс время на поездку. VIP-сервис стал доступен по цене эконом-класса — и от него уже не откажутся. Это означает, что объемы складских площадей, необходимых для обеспечения электронной коммерции, будут расти кратно, а вместе с ними — и инвестиционная привлекательность сегмента.
