Shutterstock/ФОТОДОМ
В Крыму предстоит еще большая работа по улучшению жилищных условий и развитию территории. Строительные компании должны посетить эти уникальные места, тщательно и разумно их развивать, обеспечить комплексный подход, который поможет жителям решить многочисленные инфраструктурные проблемы. О состоянии рынка недвижимости в Крыму сегодня, росте цен на квартиры, ценах на новостройки и о том, есть ли на полуострове возможности для развития крупным застройщикам, рассказывает Ирина Доброхотова, основатель компаний БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro.
Ирина, ваше агентство занимается продажей домов по всей России, включая Крым. Как вы оцениваете местный рынок недвижимости с точки зрения жилищного фонда и состояния предлагаемых застроек?
Начнем с того, что в Крыму есть рынок недвижимости. Конечно, вторичная недвижимость – это в основном недвижимость советских времен, а первичная – это первичная недвижимость. Он существует и развивается, хотя и с некоторыми региональными особенностями.
Какие особенности крымского рынка недвижимости вы можете выделить?
Рынок нового строительства в Крыму можно разделить на два основных сегмента. Это часть полуострова, не имеющая выхода к морю, где можно говорить больше о местном спросе, но и часть рынка, расположенная на побережье — как местного спроса, так и туристов из других районов. Конечно, рынок жилой недвижимости вдоль побережья гораздо более динамичен, поскольку главной достопримечательностью, конечно же, является море. Южный берег Крыма – невероятно красивое место как в природном, так и в экологическом отношении. Это действительно привлекает людей, жителей Крыма и других регионов.
Более того, сам прибрежный рынок также можно разделить и классифицировать. Думаю, ни для кого не секрет, что побережье является туристическим направлением, поэтому здесь много недвижимости туристического уровня. Если говорить о нашей конкретной ситуации, то это конечно квартиры и апартаменты.
Квартиры – как сервисная часть, так и инвестиционная часть, с различными схемами получения прибыли, а также вариантами, предполагающими только долгосрочное проживание. Поэтому в Крыму много проектов квартир, которые тоже очень разные, они специально спроектированы для туристов и, как правило, экономного и менее комфортного типа. Проекты поменьше, со студиями и однокомнатными квартирами. Есть также несколько абсолютно роскошных квартир, предлагающих большие площади, очень качественные, красивые, интересные сервисные составляющие, включая консьержа и спа, расположенные в том же комплексе. При этом это проекты уровня люкс, ориентированные на покупателей с высоким доходом.
Если взять в качестве примера Москву и другие регионы России, то на рынке в основном представлены квартиры на вторичном и первичном рынках. Будет ли у крымчан возможность покупать новые квартиры от застройщиков?
да, конечно, как я уже говорил, на полуострове есть элитная недвижимость, и дела у нее идут хорошо. По данным нашей аналитической системы bnMAP.pro, мы подсчитали, что на первичном рынке Крыма в настоящее время выставлено на продажу около 11 200 объектов недвижимости. Это квартиры и квартиры в новостройках, в этих проектах 125 проектов и 291 дом. Общая площадь жилой недвижимости и квартир, выставленных на продажу сейчас, составляет почти 575 000 квадратных метров рис. Это позволяет удовлетворить те потребности, которые существуют на данный момент, хотя регион, безусловно, имеет очень хорошие перспективы, поскольку все побережье Крыма является курортом, имеющим мало аналогов в нашей стране.
Кстати, еще одной особенностью рынка новостроек Крыма, связанной с его богатым курортным потенциалом, является достаточно активное развитие сервисных квартир, то есть квартир, предназначенных для сдачи в аренду и предлагающих своим владельцам инвестиционные стратегии. То есть вы не просто покупаете квадратный метр для каких-то редких поездок с семьей или друзьями, а получаете готовую инвестиционную стратегию. Интересно, что в Москве, например, это точка роста. Пока в столице таких проектов всего несколько. А вот в приморских районах, особенно в Крыму, это направление развивалось активнее.
Мы говорим в основном о локальных спотовых проектах или о каких-то масштабных проектах, реализуемых крупными застройщиками?
Большинство девелоперов, работающих в Крыму, — местные компании.
Однако уже есть ряд застройщиков, которые приобрели землю и находятся на «низкой стартовой точке» — готовы начать строительство, как только внешние проблемы будут решены.
Если посмотреть на первичный рынок: какие цены в Крыму?
по данным системы анализа bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра выставленных сейчас новостроек составляет 211 400 рублей. Это средний показатель для полуострова. Сейчас самый дорогой регион Крыма – Ялта. Там средняя цена за метр составляет 310 600 рублей. В настоящее время самые доступные цены в Бахчисарайском районе – чуть более 102 000 рублей за квадратный метр метр. Недвижимость в Алуште довольно дорогая, около 257 тысяч за квадратный метр. Но в целом, если сравнить ценовые показатели на полуострове с ценовыми показателями на Черноморском побережье Краснодарского края, мы, конечно, увидим разницу более чем в три раза, потому что в Сочи, например, средняя стоимость новостройки Стоимость квадратного метра сейчас составляет 665 900 рублей.
Какие города наиболее популярны?
Здесь нужно разделить требования и посмотреть, о какой именно нашей целевой аудитории мы говорим. Если говорить о туристах, то самое популярное место у них – морское побережье. Конечно, это Южный берег Крыма, это та же Ялта по климату, морю, природе и здоровью. Если мы говорим об улучшении условий жизни жителей и местных нуждах, то, конечно, любому городу нужно новое здание, как и везде в России.
Помимо южного побережья, популярностью пользуются и исторические грязевые курорты. Например, это район города Евпатории Сахи – там сохранилось большое количество санаториев, посвященных лечению. Разработчики готовы использовать эти особенности как факторы для привлечения покупателей.
Также очень интересен вопрос виноделия в Крыму. Отдельно хочу выделить его, потому что, во-первых, это сейчас очень модно, а во-вторых, это очень интересное направление с качественной точки зрения. Крымское вино пользуется большим спросом и является очень хорошим фактором повышения мобильности по полуострову. Сегодня винные туры на местные винодельни пользуются популярностью как среди местных жителей, так и среди туристов. Хочу отметить, что нынешний подход направлен на развитие внутреннего туризма и у Крыма большой потенциал. Кстати, в Мрийском районе готовится к открытию международный вуз индустрии гостеприимства: это ответ на острую потребность рынка в талантах, которые помогут повысить уровень профессионализма в этой сфере. Открытие его в Крыму очень логично: это туристический центр с богатой историей и потенциалом дальнейшего развития.
Можно ли новое жилье в Крыму назвать доступным для рядовых жителей Ялты, Симферополя и других городов? Существует ли ситуация, когда на рынке доминируют туристы, а цены продолжают расти?
Многое зависит от локации, так как есть проекты у моря, а это довольно дорого, так как ценен прямой вид на море. Даже в Москве знают, что если квартира с видом, то вид на Москву-реку сразу увеличивает стоимость квартиры. Мы знаем, что квартира с видом на реку стоит на 20% дороже, чем квартира без вида в том же доме. То же самое касается и вида на море. Оно настолько красивое и настолько драгоценное, что явно не может стоить дешево. Более того, при бронировании отеля номера с видом на море в некоторых внутренних районах стоят гораздо дороже, чем номера с видом на сад. То же самое. Но в то же время я также заметил, что в больших городах некоторые проекты находятся далеко от моря. Это комфортабельная каюта, но она все же более доступна для тех, кто не хочет специально смотреть на океан и просто живет в городе. Но здесь я могу сказать, что такая же ситуация наблюдается и в любом другом городе.
Есть ли разбивка по классам жилья? Где это разделение наиболее ощутимо?
Как и везде в России, Крым разделен на классы жилья. Есть жилье комфорт-класса и жилье эконом-класса. И что интересно, даже на берегу моря можно найти относительно дешевые вещи. Это касается, например, небольших квартир, которые предназначены для сдачи в аренду и приобретения в инвестиционных целях. Кроме того, благоустроенное жилье зачастую расположено в глубине полуострова, где нет вида на океан, а это самая ценная составляющая. Но чаще всего к элитному или элитному сегменту рынка относятся проекты, расположенные на береговой линии, с прямым видом на море, большими площадями, качественной внутренней средой и дизайнерским лобби.
Если взять тот же Ялтинский сценарий, хватит ли застройщиков в Крыму, чтобы удовлетворить спрос на улучшение условий жизни?
Я поддерживаю здоровую конкуренцию, поэтому считаю, чем больше застройщиков будут работать по 214 ФЗ и строить качественно и безопасно, тем лучше будет для покупателей. Здоровая конкуренция позволяет создавать более качественные продукты, конкурировать по цене и улучшать качество. Так что чем больше будет застройщиков, тем лучше для покупателей и экономики всего региона.
Как вы думаете, если в Крыму некоторые застройщики с материка решат реализовать проект КРТ, как в Москве и других регионах, будет ли это способствовать развитию региона и обеспечению доступного жилья?
Опыт крупных федеральных застройщиков наверняка будет полезен в Крыму. Есть огромное пространство для улучшения жилищной ситуации и развития всей территории. Потому что, как вы знаете, КРТ – это не только жилье, это инфраструктура, это реконструкция с нуля, новые дороги и инженерные сети. Но для реализации такого проекта нужен очень сильный актер с большим опытом внедрения ЭЛТ в Москве или каком-то другом крупном городе, а также он должен понимать специфику местных условий и учитывать их. Да, это будет способствовать развитию городской и пригородной застройки на всей территории полуострова.
Может быть, здесь имело бы смысл поговорить о каком-то государственно-частном партнерстве, реализовать какую-то схему, при которой часть жилья, посвященная потребностям жителей в доступном жилье, становится собственностью муниципалитета или сословия нуждающихся людей; переезд, продается часть дома. Да, именно здесь в игру вступает ЭЛТ.
И знаете, на мой взгляд, ЭЛТ здесь не нужно реализовывать в рамках города, потому что если мы возьмем участок земли в 10 соток и преобразим его, это, конечно, будет очень круто. Но у Крыма длинная береговая линия. Это большая ценность и огромная редкость. В России на самом деле есть несколько мест выхода на теплое морское побережье: Крым, Краснодарский край, побережье Азовского моря, Калининградская область и, возможно, Владивосток. Другими словами, вы можете пересчитать эти места пальцами. Поэтому реализация масштабных мегапроектов многофункциональной застройки вдоль береговой линии может вывести полуостров на качественно новый уровень. При этом можно не только перенять опыт комплексного развития других городских территорий, но и привлечь к этому Минприроды и Минкультуры. Крым имеет не только курортное значение, но и содержит ценнейшие природные и исторические памятники, поэтому все это необходимо использовать на благо других, а не во вред какой-либо из этих территорий.
Есть ли сложности с транспортом и другой инфраструктурой в Ялте и других городах Крыма? Будет ли EEOC решать эти проблемы?
Везде есть возможности для совершенствования. Это касается Крыма и других городов Российской Федерации. Возьмем, к примеру, очень важную, но довольно обыденную проблему очистки сточных вод: она должна быть безопасной для людей и океана, и на любом побережье эту проблему необходимо решить в первую очередь, и решить ее нужно до того, как будет выдано разрешение на строительство. Еще один очень важный момент: высота. Географическое положение Крыма настолько уникально, что его не стоит разрушать, строя 100-этажные башни. Высота новостроек здесь должна учитывать вид, топографию и дополнять вид, а не загораживать его.
Да, здесь спасет КРТ — на опыте Москвы видно, как значительно улучшились условия во многих районах города, как на месте бывших заводов теперь появляются крутые кварталы с хорошим транспортным сообщением и современным жильем. Было бы здорово реализовать это и в Крыму, тем более, что там очень много достопримечательностей, заслуживающих дальнейшего развития и роста.
