STONE Сегодня рынок коммерческой недвижимости показывает потрясающие результаты: по данным консалтинговой компании NF Group, уровень вакантности офисных площадей классов «Прайм», «А» и «В» в Москве в первом полугодии достиг 7,3%, а снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и увеличение на 2,1% в годовом исчислении. К концу этого года ожидается дальнейшее снижение этого показателя до 6,6-6,8%. Аналитики говорят, что новые предложения не смогут покрыть дефицит в ближайшие годы. Никольерс ожидает, что в ближайшие два года вводимые в эксплуатацию площади достигнут 2,1 миллиона квадратных метров метров, но на открытый рынок попадет только 30% из них: остальная часть уже сдана в аренду или продана, а с учетом сроков строительства 80-90% нового объекта будет сдано в аренду или продано к моменту его ввода в эксплуатацию.
Кроме того, сегодня на офисном рынке системно работает несколько разработчиков, способных создавать качественные продукты, отвечающие современным требованиям. Если посмотреть на рынок с этой точки зрения, то здесь всего около пяти профессиональных компаний, которые умеют создавать продукты сегодняшнего дня, умеют заглядывать в будущее и прогнозировать тенденции рынка. STONE — один из крупнейших игроков в сфере строительства офисной недвижимости класса А, в портфеле которого десять бизнес-центров на разных стадиях строительства.
Даже не думайте об этом, когда купите
Тенденция к покупке строящихся офисных зданий усилилась из-за низкой доли вакантных площадей и общего дефицита качественной недвижимости в этом сегменте. Аналитики STONE отмечают, что самые качественные предложения в популярных торговых локациях быстрее вытесняются с рынка: доля свободных площадей в некоторых районах приближается к 5%. В белорусском деловом районе «Ленинградский деловой коридор» уровень вакантности элитных офисных зданий составляет 4,3% и 4,6% соответственно.
«Одной из наиболее серьезных проблем является дефицит предложения, особенно по крупным участкам площадью более 3000 кв м. Хотя уровень вакантности составляет 5,5%, мы наблюдаем значительное снижение доли вакансий в сфере недвижимости. Более того, предложение офисов класса А в настоящее время сконцентрировано либо в высококачественных проектах в разбросанных местах, либо в небольших, менее мобильных блоках в менее современных зданиях в центре города, где поэтому рассматриваются бизнес-центры. Компании сталкиваются с нехваткой подходящего предложения и вынуждены либо рассматривать класс B как собственную альтернативу, либо откладывать переезд в ожидании подходящих вариантов, создавая неудовлетворенный спрос. Между тем строящиеся проекты не могут восполнить ожидаемый дефицит объем ввода к 2026 году выполнен уже на 70%», — комментирует Татьяна Дивина, региональный директор, руководитель Nikoliers Research.
Статистику смещения спроса на строящиеся офисы подтверждает и внутренняя статистика проектов компании STONE. Сегодня площадь застройки компании превышает 500 000 квадратных метров m — этот показатель выделяет отдельных разработчиков, работающих параллельно. Более 85% всего строящегося портфеля STONE составляют 10 офисных объектов класса А (почти 50% от общего объема рыночных активов). Около 85% площадей объекта, строительство которого должно быть завершено в 2025 году, продано.
«Из-за дефицита девелоперы активизировались и сейчас рассматривают возможности и принимают решения по запуску новых офисных проектов», — описал ситуацию партнер Никольерс Игорь Темнышев. Кроме того, чем опытнее застройщик, тем короче время между объявлением о приобретении земли для строительства чего-либо и моментом, когда помещение больше не будет доступно для продажи или аренды. Кроме того, опытные разработчики могут быстро перейти к непосредственной работе и последующим этапам продаж. Эксперты утверждают, что сроки строительства — один из важнейших показателей опыта и надежности застройщика. Благодаря оптимизированным и четко настроенным процессам соблюдение сроков становится важным преимуществом для всех участников рынка.
За третьим круговым движением
Тенденция к фрагментации офисного рынка также сохраняется. Во многом это связано с политикой городских властей, стимулирующей застройщиков, строящих рабочие места за пределами Третьего транспортного кольца. Сегодня быстрее всего растут продажи в офисных центрах, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД: по сравнению с итогами первого полугодия 2023 года продажи выросли в семь раз. STONE отметил, что доля продаж офисных зданий в этом районе сейчас достигла 76%. Эксперты связывают эту тенденцию с тем, что за пределами третьего транспортного кольца строится наибольшее количество привлекательных и востребованных качественных офисных центров.
Еще одна тенденция, о которой говорят аналитики, — это переток спроса со стороны объектов, готовых к реконструкции, на объекты под незавершенным строительством. «Эта тенденция — прямой результат концентрации покупательского интереса к строящимся торговым центрам. Готовая продукция с отделкой — дефицитный, но зачастую устаревший товар, требующий инвестиций в ремонт. Поэтому компании отдают приоритет «конкретным» строящимся объектам, эти проекты можно легко адаптировать под бизнес-цели резидентов в будущем», — объясняет Кристина Недря, директор по коммерческому управлению STONE.
В настоящее время девелопер ведет строительные работы одновременно на восьми объектах. С начала этого года компания приступила к строительству двух бизнес-центров — КАМЕНЬ Белорусская и КАМЕНЬ Дмитровская. Она также начала строительство на месте нового жилого комплекса в Сокольниках и в июле получила разрешение на строительство.
Девелопер готовится открыть в этом году два офисных объекта в третьем транспортном кольце: элитное офисное здание STONE «Курская» и вторую очередь офисного здания STONE Towers возле метро «Белорусская».
работа как образ жизни
Децентрализация требует особого внимания к транспортной доступности и проектной инфраструктуре. Аналитический центр STONE провел опрос об отношении жителей Москвы к общественному транспорту. Результаты показали, что 65% респондентов готовы или вполне готовы отказаться от личных автомобилей и пересесть на общественный транспорт. В большинстве случаев решение напрямую зависит от удаленности станции метро от дома или работы.
Наибольшее влияние на то или иное решение оказывает то, есть ли рядом с вашим домом и офисом станция метро, МЦК или МЦД. При наличии станции в 5-10 минутах ходьбы от дома отдать машину готовы 40% респондентов, а в 10-15 минутах ходьбы от дома — 38% (это еще раз подтверждает целесообразность и правильность проекта). «путешествующее» понятие) 15 минут город), 15-20 минут — 18%, 20-25 минут — только 10%. Поэтому расстояние между офисным центром и транспортными узлами (в том числе станциями метро) является одним из определяющих факторов успеха офисных проектов.
Вторым важным фактором является инфраструктура бизнес-центра, отвечающая потребностям как жителей комплекса, так и местного населения. В случае создания комплекса инфраструктура бизнес-центра приобретает особое значение, поскольку бизнес-центр является одной из частей застройки комплекса, формируемой по программе «Живи и работай в одном месте». Например, компания STONE сейчас реализует два таких комплексных проекта — недалеко от метро «Римская» и возле выхода из метро «Калужская». В обоих случаях офисная составляющая уже представлена, а жилая часть начнет строиться позже, чтобы эти проекты вступили в эксплуатацию с готовой инфраструктурой.
