Shutterstock/FOTODOM С 1 июня минимально разрешенная площадь квартир в новостройках Ленинградской области увеличена с 24 до 28 квадратных метров. Поэтому, по словам губернатора Александра Дрозденко, Ленинградская область поддерживает инициативу Москвы по улучшению параметров строящегося жилья.
В Петербурге решение об увеличении минимальной площади квартир пока не принято, но застройщики не исключают, что вскоре могут ввести аналогичные ограничения. Аналитики ДОМ.РФ подсчитали, что сегодняшние студии имеют площадь менее 25 квадратных метров м приходится около 14% всех участков на первичном рынке России, а остальные 30% — это квартиры площадью 25-35 квадратных метров, то есть часть из них не попадает под действие новых стандартов. (нижний предел – 28 квадратных метров). В результате, по предварительным прогнозам, с рынка новостроек может уйти пятая часть предложения.
Количество студийных предложений растет
По оценкам экспертов, в июне на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области была продана 1851 квартира-студия, которая будет сдана в этом году. При этом в городе продано 1315 единиц, в области – 536 единиц. Стоит отметить, что самая дешевая студия, сданная в Петербурге в этом году, была оценена в 3,86 миллиона рублей, а самая дорогая – в 11,6 миллиона рублей. В Ленинградской области самая дешевая студия стоит 3,34 миллиона рублей, а самая дорогая. 5.7 миллионов
Застройщики по-разному эксплуатируют планировку квартир в новостройках: одни предпочитают строить минимальные, небольшие квартиры, а другие, наоборот, строят жилье, состоящее преимущественно из студий и студий. Например, квартиры-студии составляют 90% от общего количества строящихся квартир в группах «Полис» и «Аквилон», 87% в группе «Сетл» и 80% в СДС. По данным экспертов базы данных новостроек DataFlat, доля квартир-студий и квартир-студий в зарегистрированных сделках на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области выросла с 59% до 73% в период с марта 2023 по март 2024 года. Тенденция к строительству квартир меньшего размера в последнее время начала набирать обороты. Подсчитано, что с апреля 2023 по апрель 2024 года средняя площадь квартир в городской агломерации Санкт-Петербурга упала на 7%. «Площадь квартиры-студии в новостройке сейчас составляет 34 м², — рассказал Булат Мирзаханов, руководитель отдела разработки продуктов компании «Группа А101» в Санкт-Петербурге.
Квартира для молодежи и «бетонная экономия
В свою очередь, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева отметила, что сегодня студии и квартиры-студии составляют основную долю потребительского спроса как наиболее экономичный вариант. Причина такой популярности проста – доступная цена. В большинстве случаев квартиры имеют площадь 24-26 квадратных метров. Молодые специалисты покупают м в качестве своего первого жилья, чтобы обосноваться на новом месте. Когда у них появляются семьи и дети, они покупают более просторные квартиры. Еще одна цель покупки студии — сделать минимальные инвестиции начального уровня в проект. Один из инвесторов признался, что когда строилась первая очередь ЖК «Живи в Курортном», он купил сразу несколько однокомнатных квартир и теперь сдает их в аренду с целью получения прибыли. Это эксперт ЦИАН. Елена Лапшина считает, что целевой аудиторией студий и квартир-студий обычно являются инвесторы – те, кто решил «законкретизировать» свои сбережения, а также покупатели первой квартиры, желающие иметь собственную жилплощадь, но пока ее недостаточно средства на приобретение более просторного жилья. При этом она отметила, что для инвесторов запрет на строительство компактных студий не имеет значения: им придется доплатить 3-4 квадратных метра м обычно является выполнимой задачей. Но для тех, кто покупает жилье для себя, условия покупки нового жилья могут стать весьма болезненными. «На рынок аренды выйдут некоторые несостоявшиеся покупатели», — заключил эксперт.
Разработчики ждут перемен
по мнению застройщиков, квартиры площадью менее 28 квадратных метров запрещены м может изменить ситуацию на строительном рынке. Эксперты отмечают, что за четыре года количество застройщиков в Петербурге сократилось на 20% (со 146 до 117), а общая площадь строящегося объекта уменьшилась на 44% (с 11,9 млн квадратных метров до 6,6 млн квадратных метров).). С введением новых ограничений число разработчиков, вероятно, еще больше сократится. Эксперты также рекомендуют рассмотреть ограничения объектива с точки зрения покупателя: сможет ли он позволить себе переплатить за новый стандарт. Подсчитано, что, учитывая, что средняя стоимость квадратного метра в Ленинградской области превышает 140 000 рублей, доплата «за комфорт» и дополнительные 4 квадратных метра может превысить 500 000 рублей. Станет ли это поводом для покупателей искать квартиры на вторичном рынке, где полно квартир-мини-студий? Например, депутат Законодательного собрания Дмитрий Панов убежден, что перспектива нормативных ограничений на минимальные площади может оказать негативное влияние на экономические параметры жилищных проектов, особенно тех, которые в значительной степени зависят от заемного финансирования проектов и долей условного депонирования, заполняющих проект счет. «В связи с этим рекомендуется не слишком задумываться об ограничении минимальной площади строящихся квартир, а учитывать наибольшую долю таких малогабаритных квартир в строящихся проектах, предусмотрев стандарты проектирования и строительства квартир многоквартирные дома – например, квартиры площадью менее 28 квадратных метров не должны превышать 10% от общего объема», – считает он.
Игроки строительного рынка также считают, что власти должны рассмотреть возможность принятия эффективных мер по обеспечению граждан жильем, прежде чем отказываться от малогабаритных квартир. Среди этих мер они назвали меры государственной поддержки, направленные на повышение доступности покупки квартир и снижение затрат на строительство (налоговые льготы для застройщиков). Они также могут включать облегчение кредитного бремени для покупателей, улучшение условий и расширение льготных ипотечных схем, при условии, что текущие цены на жилье застройщиков останутся неизменными. Общие более низкие ставки по ипотечным кредитам также помогут.
