Частное жилищное строительство в нашей стране переживает серьезную трансформацию. Это один из наиболее быстрорастущих сегментов рынка недвижимости, спрос на который стимулируется продлением сроков программы льготной ипотеки в последние два-три года. По состоянию на июль текущего года на долю ипотечных сделок в массовом сегменте загородных рынков приходилось около 70% общего объема продаж частного жилья. Кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИИЖ) доступны практически по всем льготным схемам, поддерживаемым государством: «Сельская», «Жилищная», «Арктическая», «Дальневосточная», «ИТ-ипотека.
С июля, после того как ЦБ вновь поднял процентные ставки и ужесточил условия выдачи жилищных кредитов, спрос на дома и земельные участки для индивидуального жилищного строительства существенно снизился. Ставки рефинансирования уже высоки, и многие потенциальные покупатели жилья решают подождать с покупкой в надежде на более низкую цену, оставляя пока свои деньги на банковском депозите. Председатель Федерации индивидуального жилищного строительства Рамиль Усманов ознакомил «Стройгазету» с текущим состоянием рынка индивидуального жилищного строительства.
Рамиль Назымович, каковы сегодня основные тенденции на рынке загородного строительства? Какова будет динамика спроса после отмены льготного жилищного кредитования?
Схема льготного кредитования под 8% заменяется новыми механизмами продаж и инструментами поддержки для стимулирования потребительского спроса.
В настоящее время компании, предлагающие ИТ-ипотеку, сохраняют условия по выгодным процентным ставкам — в нашем списке более 750 компаний, а также действуют региональные схемы увеличения суммы погашения ипотеки при рождении (усыновлении).) дети. В частности, на заседании Восточного экономического форума Президент РФ поручил сохранить процентные ставки по ипотеке на Дальнем Востоке и в Арктике на уровне 2%.
Переходя к другим тенденциям отрасли, отмечу, что на рынок загородной недвижимости в настоящее время влияет несколько основных факторов. При индивидуальном жилищном строительстве сохранение льготной программы зависит от использования механизма счета условного депонирования. Во-вторых, средняя цена квадратного метра в стране сейчас вдвое ниже, чем у многоквартирного дома, что стимулирует спрос. Сегодня за цену московской квартиры вы можете улучшить свои жилищные условия, расширить пространство и получить новый опыт комфортной жизни за городом. Полностью готовые дома «под ключ» — еще одна устойчивая тенденция.
Кстати, многие производители строительных материалов объявили о снижении цен на продукцию. Но в то же время в стране наблюдается растущая нехватка кадров и рост стоимости услуг. Поэтому, несмотря на снижение потребительского спроса, я не ожидаю существенного быстрого падения цен на рынке индивидуального жилищного строительства.
Какие существуют механизмы регулирования отрасли? Иногда мы видим запутанные ситуации.
Одной из главных проблем отрасли является отсутствие систематизации, стандартов, сроков и планов работы внутри компаний. Чтобы создать комфортную среду обитания за городом, необходимо стандартизировать отрасли, внедрить цифровые инструменты в строительство, реализовать интеграцию. Например, вам нужно построить дороги и проложить инженерные коммуникации. Без государственной поддержки многие застройщики не смогли бы создавать и развивать дороги, транспортную и социальную инфраструктуру.
Правительство продолжает активно работать над расширением возможностей развития инфраструктуры в проектах индивидуального жилищного строительства с использованием механизма комплексного территориального развития (КТР). В шести регионах реализовано тринадцать проектов с использованием ЭЛТ на площади 2,5 млн квадратных метров.
Кроме того, в рамках разрабатываемого нового государственного проекта «Жилая инфраструктура» прорабатывается реализация отдельной меры, направленной на создание необходимой инфраструктуры для строительства индивидуального жилья, в том числе на землях, предоставляемых многодетным семьям.
Данная мера позволит увеличить объемы строительства за счет снижения затрат на обеспечение необходимой инфраструктуры, повышения доступности индивидуального жилья для граждан, а также эффективности механизма предоставления земли многодетным семьям.
Рынок не поддерживает инициативу по введению обязательных счетов депо. Почему это происходит? Какая государственная поддержка и меры регулирования могут изменить эту ситуацию?
Федерация индивидуального жилищного строительства совместно с Минстроем России и ДОМ.РФ в настоящее время активно работает над внедрением механизма условного депонирования индивидуального жилищного строительства – сюда входит взаимодействие с крупными банковскими партнерами и представительство индивидуального жилищного строительства игроки рынка на законодательном уровне интересуются и проводят систематическую образовательную и интерпретационную работу с федерациями-членами. Принятие Закона об эскроу-счетах частного жилищного строительства, несомненно, будет способствовать открытости и институционализации отрасли, повышению ответственности субъектов, а также развитию цивилизованного рынка индивидуального жилищного строительства.
Однако такие изменения вызывают у многих людей тревогу и неуверенность в будущем. Во многом это связано с недостаточной готовностью банковской системы и строительных подрядных организаций к открытию счетов условного депонирования индивидуального жилищного строительства. Этот вопрос и другие актуальные вопросы и проблемы отрасли мы обсудим на пленарной дискуссии в рамках 6-го Всероссийского форума «СТРОЙ», который пройдет 25 сентября в Москве и послужит площадкой для эффективного диалога между двумя сторонами бизнес и правительство. Мероприятие соберет ведущих экспертов отрасли, представителей государственных органов и банков для обсуждения инноваций и предложения решений для всех участников рынка. В пленарной дискуссии форума примет участие Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Надеюсь, участники форума получат ответы на самые актуальные вопросы о том, какие стратегии помогут защитить и развивать их бизнес, как эффективно управлять проектами и командами в новых условиях и как работать разработчикам.
Сегодня для того, чтобы эскроу работал полноценно, важно создать взаимодействие между банками, чтобы можно было получить ипотеку в одном банке и открыть счет эскроу в другом. В настоящее время депозитарный бизнес на рынке частного жилищного строительства осуществляют только два банка: Сбербанк и ДОМ.РФ. Этого недостаточно для создания эффективной и синхронизированной банковской системы. Кроме того, необходимо переосмыслить методику оценки кредитного потенциала строительных подрядных организаций и учесть их опыт строительства. Кроме того, необходимо изменить условия приемки готового жилья: прежде всего, объект должны принимать технические специалисты, а не заказчики. Все эти нововведения уже обсуждаются на цифровой площадке Федерации индивидуального жилищного строительства с целью внесения предложений в Минстрой России.
Поможет ли цифровизация рынку индивидуального жилищного строительства? Каковы преимущества и недостатки этого процесса?
Ключевые процентные ставки, отмена льготной ипотеки, цифровизация и переход к введению счетов условного депонирования являются основными факторами, влияющими на рынок индивидуального жилищного строительства в этом году.
На этом фоне одной из главных проблем отрасли становится: отсутствие систематизации, стандартов, сроков и планов работы внутри компаний.
Сегодня только крупные компании используют цифровые решения при строительстве индивидуальных домов, и их доля невелика. Создание комфортной среды обитания за городом требует не только стандартизации отраслей и внедрения цифровых инструментов, но и их комплексного применения.
На предстоящем форуме приоритетными будут такие вопросы, как систематизация отрасли в развитии индивидуального жилищного строительства, внедрение эскроу-счетов, налогообложения, маркетинга и цифрового контента.
