Shutterstock/ФОТОДОМ
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз КУЧЕМБАЕВ»:
1 сентября вступили в силу важные изменения, касающиеся защиты прав акционеров и ответственности застройщиков. В отношениях с дольщиками больше не действует Закон о защите прав потребителей, увеличены штрафные санкции, уменьшен размер потребительских штрафов, а в общих зданиях по Закону об участии сокращен минимальный гарантийный срок.
В совокупности с предыдущими послаблениями (упрощение процедур передачи и мораторием на долги застройщиков) эти меры явно направлены на снижение прав участников долевого строительства без требования каких-либо дополнительных гарантий со стороны государства.
В то же время анализ судебной практики показывает, что данное послабление не связано с улучшением ситуации с нарушением прав акционеров.
Итак, теперь:
1) Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ освобождает застройщиков от любой ответственности, кроме предусмотренной законом об «участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (ДДУ). В настоящее время повышенные штрафы, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, не распространяются на застройщиков многоквартирных домов. Потребительский штраф снижен до 5%.
2) Также снижен размер штрафов, предусмотренных законом «Участие в совместном строительстве». Теперь сумма этого штрафа не может быть больше затрат на устранение дефекта.
3) Введение верхнего предела штрафных санкций ДДУ для отдельных объектов — не более 5% от стоимости недвижимости, передаваемой по договору долевого участия. Федеральный закон от 4 апреля 2023 года № 421-ФЗ устанавливает верхний предел размера штрафных санкций за уникальные предметы. Речь идет о многоквартирных домах выше 100м.
4) Гарантийный срок на объекты ДДУ застройщика сокращен с пяти до трёх лет.
Очевидно, что снижение защиты прав участников долевого строительства не соответствует конституционному принципу пропорциональности. Законодатели не наложили на застройщиков никаких новых обязательств. Если дом, приобретенный семьей для собственных нужд, больше не защищен правилами защиты прав потребителей, это может привести к снижению ранее с таким трудом достигнутого уровня защиты потребителей.
В моей практике споры о крупных штрафах застройщикам ни разу не приводили к банкротству или остановке строительства. Часто настоящей причиной является внутригрупповое кредитование (например, Fortune Group) или другие явные нарушения (например, Seven Sun Development).
Суды часто снижают штрафы, и стоит отметить, что в среднем только 15% акционеров подают иски в суд на одну компанию.
Жить в многоэтажках не только дороже, но и опаснее. Любые ошибки в строительстве могут иметь серьезные последствия. Поэтому решение о индивидуальном снижении размера ответственности застройщика за такое жилье является необоснованным.
Также не сокращайте гарантийный срок. Наоборот, в нашем случае их нужно увеличить. Ни одна управляющая компания не сможет устранить крупные строительные дефекты. То же самое касается планов капитального ремонта. Если застройщик не предоставит гарантийный ремонт, мы рискуем столкнуться с серьезными проблемами. Учитывая размер сегодняшних домохозяйств, каждый инцидент может стать катастрофой для сотен семей.
Помимо нововведений стоит отметить, что принятые ранее меры также снизили защиту прав акционеров.
Упрощение процедур передачи товаров
Уже в 2022 году упростили процедуру передачи застройщиком объектов по ДДУ. Во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 введен упрощенный порядок передачи объектов акционерам на период с 23 марта 2022 года по 30 июня 2023 года. Постановлением 2380 от 29 декабря 2023 года вводятся аналогичные меры до 31 декабря 2024 года.
Уведомления о завершении строительства можно отправлять на адрес электронной почты. Для обращения в суд с иском об устранении недостатков дольщик должен предварительно провести проверку с участием застройщика и строительного эксперта по государственному реестру и предоставить застройщику 60-дневный срок на устранение недостатков. Обнаружены дефекты. При этом акционеры не имеют права ограничивать право застройщика на устранение недостатков; иные действия лишают их права обращаться с соответствующими требованиями в суд.
Приостановление обязательств застройщика
Кроме того, согласно Закону от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ Правительство Российской Федерации уполномочено определять особый порядок исчисления и взыскания штрафов ДДУ с учетом экономических трудностей, вызванных коронавирусной инфекцией. На основании этого Постановлением Правительства №423 от 2 апреля 2020 года впервые приостановлено начисление и взыскание штрафных санкций с застройщиков, нарушающих обязательства ДДУ. После 2022 года этот мораторий был продлен.
Сегодня застройщики приостанавливают взимание платы до 31 декабря 2024 года, а также наложение штрафов на застройщиков с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года (штрафы в этот период засчитываться не будут).
При этом мораторий содержит и ряд других ограничений ответственности застройщика:
— Они не несут ответственности за убытки, возникшие между акционерами по ДДУ в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года;
— неуплата штрафов потребителям в соответствии с Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 в период с 22 марта 2024 г по 31 декабря 2024 г;
— Размер штрафов ДДУ за период с 1 июля 2023 года по 22 марта 2024 года, а также размер иных не охваченных штрафов определяется исходя из процентной ставки рефинансирования, определенной Центральным банком Российской Федерации на дату Июль 2023.
Статистика нарушений
По данным информационной системы «Наш. Дом.РФ», и другие случаи ущемления прав акционеров нередки.
Например, группа компаний «Самолет», являющаяся на данный момент крупнейшей компанией по объемам жилищного строительства, задержала сдачу 60% построенных домов. Это 126 из 209 объектов. Средняя задержка составила 5,2 месяца, при этом самая длительная задержка составила более трех лет. Структуры группы компаний «Самолет» являются ответчиками по 52,2 тыс судебных дел, большинство из которых касаются жилищных отношений в сфере долевого строительства.
Судя по всему, новые меры связаны с отменой льготных ипотечных кредитов. Однако снижение ответственности застройщиков само по себе не приведет к увеличению их прибыли. Для этого нужно увеличивать продажи, а не сокращать расходы. Разница между возможным снижением затрат и сокращением продаж огромна.
Если больше акционеров начнут обращаться в суд, станет ясно, что смягчение политики было ошибкой, но изменить ситуацию уже невозможно.
