В последние годы рынок ипотечного кредитования растет как на дрожжах. 2023 год не стал исключением: россияне обратились за жилищными кредитами на сумму почти 8 триллионов рублей. Дмитрий Голев, коммерческий директор компании «Оптима Девелопмент» (девелопер ЖК «Прайм Парк»), отметил, что программа льготного ипотечного кредитования внесла решающий вклад в рост строительства и кредитования. В 2020-2023 годах доля сделок с ипотечным кредитованием на рынке нового строительства увеличится до 60-80% от общего объема. В верхнем сегменте рынка это число увеличивается с обычных 30% до 40-50%. Более 90% ипотечных сделок совершаются в рамках национальной схемы субсидирования процентных ставок.
Резкий рост спроса стимулировал девелоперов увеличивать объемы строительства, в результате чего в 2023 году площадь застройки достигнет рекордных 110 миллионов квадратных метров метров жилья. Эксперты отмечают: «Все это происходит на фоне снижения реальных доходов населения из-за эпидемии и санкций, а это значит, что без субсидий спрос будет сокращаться.
С ним согласен Алексей Трубников, директор по финансовым продуктам ПИК: «Мы видим, что каждая пятая приобретаемая квартира обеспечена выгодной ипотекой, что позволяет не только поддержать покупку жилья, но и делает ежемесячные платежи вполне доступными для покупателей». При этом управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов напомнил, что льготная ипотечная схема не только позволила рынку благополучно пережить потрясения во время эпидемии и начала СВО, но и помогла нескольким миллионам россиян решить вопрос с жильем проблемы. Но были и другие последствия. Видно, что за период «народной поддержки» с 2020 по 2024 год средняя цена квадратного метра рынка новостроек значительно выросла. В Москве, например, этот показатель увеличился на 47,3% до 461,5 тыс руб.
Некоторые эксперты объясняют эту динамику исключительно выгодной ипотекой. «Бесконтрольное освобождение от господдержки и ставка налога в размере 8% (первоначально 7%) привели к росту стоимости квадратного метра во всех направлениях жилой недвижимости в Москве, Московской области и различных регионах России», Об этом сообщила руководитель ипотечного управления компании «Мангазея» Юлия Архангельская. Но Руслан Сильцов считает, что это не так. Рост цен на первичное жилье в отчетном периоде произошел в основном за счет трансформации строительной отрасли в сторону проектного финансирования, резкого роста цен на материалы и услуги, а также ускорения темпов роста замена импорта.
приближается закат
Однако спор о том, кто прав, носит исторический характер: в конце прошлого года власти заявили о скором закрытии некоторых льготных ипотечных схем. «Мы не будем поддерживать льготную ипотеку для нового строительства по всей стране, мы эту функцию выполнили», — заявил тогда вице-премьер Марат Кусноулин.
Впоследствии возникла тенденция к ужесточению правил выдачи ипотечных кредитов, особенно по ипотечным кредитам, поддерживаемым государством, что повлияло на рыночные условия в первые месяцы года.
«Московский рынок практически остался без программ господдержки с прошлой зимы, когда максимальный размер кредита по льготной ипотеке был снижен до 6 млн рублей. Эта сумма не имеет никакого отношения к реальной ситуации с ценами капитала на новые дома, а следовательно, и с выдачей льготной ипотеки. Объем снизился», — сказал Дмитрий Голев, уточнив, что при этом объем выдачи жилищной и льготной ипотеки увеличился, поэтому произошло структурное изменение конечного спроса, но общий объем остался стабильным. Изменение.
«Часть господдержки прекращена», — согласилась коллега Юлия Архангельская. Она напомнила, что всего полгода назад господдержка была расширена до 12 млн рублей при ставке 8%, а господдержка составила 30 млн рублей (средняя процентная ставка) при ключевой ставке около 8-10%. Эти условия позволяют заемщикам взять взаймы 30 млн рублей под среднюю процентную ставку 11-11,5%. Но сегодня все участники рынка недвижимости живут без господдержки, поскольку 6 миллионов рублей – это достаточно небольшая сумма и за ней в банк обращаются редко. «Программа доступна только клиентам с солидным первоначальным взносом», — поясняет Юлия Архангельская.
Можно сказать, что с окончательной отменой ипотечных кредитов в стране с 1 июля и поддержкой страной новой недвижимости рынок переживает определенный переходный период. «Спрос на ипотеку существенно упал в первом квартале по сравнению с четвертым кварталом 2023 года вслед за ужесточением процентных ставок и увеличением процента первоначального спроса. В этом случае практически единственным инструментом для заключения сделки является сохранение условий схемы льготной ипотеки», — сказал он. — отмечает директор по продукту City21 Дарья Постникова.
Между тем все участники рынка выступают за сохранение программы льготной ипотеки и предупреждают, что ее отмена может перечеркнуть планы многих покупателей жилья по улучшению своих жилищных условий. Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью группы компаний «Садово» рассказал «Рингу Стройгазеты»: «Мы, безусловно, поддерживаем сохранение этого инструмента и идеальную адаптацию его параметров для расширения спектра возможных вариантов жилья, которое можно приобрести с его помощью». Илья Колунов.
точка и продолжение
Тем не менее контуры будущего постепенно вырисовываются.
Трудно сказать, как именно эти изменения повлияют на рынок. «Реакция потребителей на изменение условий ипотечной программы будет измеримой в течение текущего квартала. Часть клиентов будет находиться на завершающей стадии оформления сделки. Остальные будут оценивать новые условия», — сказала Дарья Постникова.
Девелоперы начинают адаптироваться к новой ситуации. «В целом застройщики постараются компенсировать рост ставок по ипотеке более гибкой рассрочкой, скидками, масштабными рекламными кампаниями и оптимизированными продуктами», — прогнозирует грядущие изменения Дмитрий Голев.
На самом деле это уже произошло. «Мы рассматриваем возможность предоставления дополнительных стимулов при покупке жилья и недавно запустили программу PIK Rewards, которая позволяет зарабатывать специальные льготы, баллы, которые покупатели затем могут использовать для покупки парковочных мест, кладовых или различных других скидок на квартиры. Благоустройство Такая система помогает не только при покупке квартиры, но и при общей ее обустройстве», — говорит Алексей Трубников.
Лучше иметь птицу под рукой
В целом все игроки рынка – застройщики, покупатели жилья и банки – сегодня переживают период неопределенности, поскольку неясно, как изменятся параметры рынка в ближайшее время. И не исключено, что после 1 июля цены на новостройки вырастут.
В связи с этим Дарья Постникова советует тем покупателям, которые уже готовы принять решение, не откладывать решение: «Мы уже активно информируем покупателей о возможных изменениях условий программы льготного ипотечного кредитования, призывая их решить свои жилищные проблемы не дожидаясь перемен».
ПИК также согласен с этой рекомендацией. «Если покупатель выбирает квартиру, которая ему нравится и подходит, лучше купить ее сегодня, потому что завтра ее купит кто-то другой», — считает Алексей Трубников. «Конечно, пока еще есть условия для льготной ипотеки, лучше ими воспользоваться, потому что мы пока точно не знаем, какие планы на будущее, хотя понятно, что в целом условия будут ужесточаться».
Алексей ТРУБНИКОВ, директор по финансовым продуктам ПИК:
«Дом, который вы покупаете сегодня, останется с вами, и цена, которую вы заплатите сегодня, будет зафиксирована. Если цены на жилье в будущем вырастут, вместе с этим вырастет и стоимость вашей недвижимости, а не стоимость вашего будущего дома»
Руслан СЫРЦОВ, управляющий директор компании «Метриум»:
«После 1 июля застройщики будут в основном привлекать покупателей посредством кредитов в рассрочку и аккредитивных ипотечных кредитов. Только когда центральный банк наконец снизит ключевую процентную ставку, покупательская активность начнет быстро расти»
Юлия АРХАНГЕЛЬСКАЯ, руководитель ипотечного отдела компании «Мангазея»:
«Чтобы получить выгодные процентные ставки по ИТ-ипотеке (5%) или жилищной ипотеке (6%), необходимо выполнить множество требований. Сегодня ходит много слухов об ухудшении и ужесточении условий программы, поэтому спрос на жилье растет и ИТ-ипотека увеличивается. Однако здесь все зависит от государства – от того, какое решение оно примет»
