В первом полугодии 2024 года произошли существенные изменения на рынке новостроек элитного и люксового сегментов Москвы. Спрос и предложение увеличились, а средневзвешенная цена за квадратный метр осталась относительно стабильной. Директор по развитию Rariteco Екатерина Борисова рассказала «Стройгазете» о ситуации на московском рынке в первом полугодии 2024 года, влиянии геополитических факторов на спрос и ожиданиях рынка во втором полугодии.
— Екатерина, каковы основные итоги первого полугодия для рынка элитного и элитного новостроя Москвы?
— Первую половину 2024 года можно охарактеризовать как период стабилизации и адаптации к новым реалиям для рынка элитной и элитной недвижимости Москвы. По сравнению с прошлым годом мы увидели рост поставок на 18%. Сейчас на рынке представлен 61 проект: 33 элитных и 28 люксовых. Средневзвешенная цена квадратного метра осталась в целом стабильной на уровне 1,88 млн рублей, увеличившись на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, но осталась неизменной в первом полугодии. Годовой темп роста составил 8%. При этом в категории люкс средняя цена жилья в первом квартале выросла на 7% м/м, что демонстрирует особую инвестиционную привлекательность этой отрасли. Стоит отметить, что покупатели стали более придирчивы и требовательны к качеству проектов. Спрос на рынке элитного жилья увеличился на 83% в годовом исчислении, что указывает на то, что многие клиенты сместили акцент с покупки зарубежной недвижимости на российские активы. Растет интерес к проектам с небольшими участками, продуманной концепцией закрытых территорий, качественным строительством и использованием премиальных материалов и технологий. — Какие районы Москвы сегодня лидируют по объему предложения на рынке элитного жилья?
— В Московском регионе лидером первичного рынка по количеству предложений является «Якиманка», в регионе продано 260 объектов жилья. Поставки Замоскворечья растут. В этих районах высокая концентрация элитных проектов, привлекающих покупателей, ищущих жилье высокого качества. — Екатерина, как на этапе строительства будут распределяться предложения на первое полугодие 2024 года?
— В элитном сегменте большая часть предложений находится на стадии ямы — 37%. В классе люкс, наоборот, большая часть предложений (41%) делается на финальной стадии. Эти цифры отражают активную разработку новых проектов и завершение строительства ранее начатых проектов. Напомню, что на протяжении многих лет в высокобюджетном сегменте доминируют новостройки, допущенные к эксплуатации. Но тенденция такова, что в ближайшие 3-5 лет предложение элитного жилья и элитного жилья значительно сократится. Это связано с нынешним экономическим климатом, который побудил многих застройщиков перейти в сегмент высококлассного жилья. Итак, я рекомендую вам покупать сейчас элитную недвижимость, которая еще продается, так как ее цены в ближайшем будущем значительно вырастут из-за дефицита предложения. — Меняется ли структура предложения по категориям высокобюджетного новостроя? Растет ли предложение более дорогой или менее дорогой недвижимости в этом сегменте?
— Несмотря на сложные экономические времена, мы наблюдаем рост спроса на самую дорогую недвижимость, поэтому девелоперы работают над восстановлением предложения. На долю новостроек класса «люкс» во втором квартале 2024 года пришлось 41% от общего предложения в высокобюджетном сегменте, хотя пять лет назад такие новостройки занимали лишь 10% рынка. Но, как я уже сказал, эта тенденция продлится недолго, в ближайшее время мы увидим значительное снижение предложения высокобюджетного жилья в престижных районах Москвы. — Нравится ли покупателям самой дорогой новостройки ремонт, сделанный застройщиком? Или они все еще хотят сами определить дизайн?
— Требования к отделке, конечно, высокие, особенно в салоне люкс. Треть объектов недвижимости, предлагаемых застройщиками в этом сегменте, полностью или предварительно меблированы, по сравнению с четвертью объектов недвижимости, выставленных на продажу год назад. В наших проектах в Замосковолицах мы предлагаем должность Главного дизайнера, который поможет покупателям жилья персонализировать готовые решения, предоставленные застройщиком. Покупатели хотят выбрать подходящие им отделочные материалы: паркет, мрамор, осветительные приборы и т д. — Как изменятся цены на рынке элитного жилья и элитного жилья в первой половине 2024 года?
——Средневзвешенная цена квадратного метра номеров класса люкс выросла на 8,5% по сравнению с первым полугодием, достигнув 2,56 млн рублей. В элитном сегменте цены остаются практически на том же уровне – 1,34 млн рублей за квадратный метр, что связано с тем, что новые проекты выходят на рынок по ценам ниже средних. Без учета этих новых проектов средневзвешенная цена выросла на 5%. Поэтому основной рост цен произошел среди люксовых моделей, где увеличилась доля предложений на поздних стадиях строительства. — Какие характеристики, по вашему мнению, предъявляются к элитным домам и элитным домам?
—— В первой половине 2024 года на высокобюджетном рынке новостроек была подписана 241 сделка по договорам долевого участия (EPA), что на 17% меньше, чем в первом полугодии. Однако во втором квартале количество сделок значительно выросло – на 83%. — Как в последнее время изменились предпочтения покупателей элитной недвижимости?
— Из-за ограничений на поездки и инвестиции за границу многие покупатели начинают уделять больше внимания недвижимости в России. Они стремятся окружить себя качественными товарами и услугами, не уступающими зарубежным стандартам. Растет спрос на просторные квартиры и квартиры свободной планировки с панорамным остеклением, террасами и благоустроенными дворами на закрытых территориях. Покупатели все больше ценят инфраструктуру собственных построек в жилых комплексах: спортивные залы, спа, рестораны, детские клубы, сервис-менеджмент и консьерж-сервис. — Какие локации наиболее популярны среди покупателей элитной недвижимости?
— Традиционно наибольший спрос на недвижимость наблюдается в центральных районах Москвы: Хамовники, Замоскко, Арбат, Преснецкий район. Здесь сосредоточены исторические особняки, культурное наследие, парковые зоны, музеи, театры и знаменитые школы. — В контексте нынешней геополитической и экономической ситуации, какие тенденции вы видите на рынке элитного жилья?
— Одна из основных тенденций — снижение количества инвестиционных сделок в сфере жилья. С прошлого года разница в цене между покупкой квартиры на этапе котлована и после сдачи в эксплуатацию уже не настолько велика, чтобы привлечь профессиональных игроков рынка. Мы заметили рост покупок домов для себя, а не в качестве инвестиций. Еще одна тенденция, на которую стоит обратить внимание, связана со снижением количества сделок на рынке Форекс. Покупатели предпочитают инвестировать в ликвидные активы, такие как недвижимость, и таким образом отказываются от сбережений в иностранной валюте. Это связано с низкими процентными ставками по депозитам в иностранной валюте и трудностями при обмене валюты. — В чем вы видите основные задачи, стоящие перед рынком элитного жилья в ближайшем будущем?
— Работа в сфере роскошных автомобилей стала для многих девелоперов слишком сложной. В нынешних условиях не каждый может предложить качество, соответствующее высоким стандартам роскоши. Причинами этого являются высокие затраты на строительство из-за нехватки земли, нехватки квалифицированной рабочей силы, роста цен на качественные материалы и оборудование, а также дополнительных затрат, связанных с системами эскроу-счетов. В результате поле начало постепенно реорганизовываться: мы видим, как все больше игроков покидают поле. — Каковы ваши общие прогнозы по развитию рынка элитной недвижимости Москвы во второй половине 2024 года?
——Во второй половине 2024 года мы ожидаем, что темпы роста и без того достаточно высоких проектов замедлятся, а количество проектов, остающихся доступными, будет постепенно увеличиваться. Осенью сезонный спрос на высокобюджетную недвижимость будет высоким, но проекты отличаются высоким качеством и доступной ценой. Большое количество сделок в секторе элитного и элитного жилья превысило 350 миллионов рублей. Мы не ожидаем, что это появится до конца года. — Какова динамика цен на высокобюджетном рынке? Можно ли снизить цену?
— Спекуляции о падении цен на элитную недвижимость необоснованны. В ближайшем будущем спрос значительно превысит предложение. Причина в том, что из этого сектора уходят девелоперы, поскольку такой бизнес стал нерентабельным из-за высоких затрат и нехватки ресурсов. Субъекты рынка изменились. Несмотря на прогнозы падения цен, цены на элитную недвижимость продолжают неуклонно расти: цены на каждое четвертое здание выросли примерно на 2,8%. За последние пять лет цены на элитную недвижимость выросли более чем на 80%, при этом в некоторых районах, например, в Якиманке и Замоскворыче, темпы роста достигают 5,0-6,8 в квартал.
