Shutterstock/FOTODOM Квартира – это участок, который всегда находится на границе двух миров (жилого и нежилого). Поэтому на него полностью влияют все процессы, связанные с жильем, включая законодательство и рынки, а также процессы, происходящие в нежилом секторе. Это произошло и в этом году. Интерес к квартирам (что, кстати, не одобряют московские власти — на столичный рынок поступило меньше квартир, чем в предыдущие годы) был вызван одновременно несколькими событиями: запретом на строительство квартир площадью менее 28 метров сначала в Москве, а затем в таких городах, как Санкт-Петербург, и прекращение льготного ипотечного кредитования.
В этом случае квартира остается интересным вариантом покупки в инвестиционных целях и «для себя». Сегодня объем строительства в этом секторе превысил 4 миллиона квадратных метров. Я по всей России. Как и прежде, наибольшее количество квартир приходится на Санкт-Петербург (4900 апарт-отелей будет открыто в 2024 году, по данным «Петербургской недвижимости») и Москве (7 квартир сейчас строятся, по данным bnMAP.pro). Старые границы Москвы, 66 000 квартир в 164 домах в 115 проектах). «Но наиболее существенный рост в последние годы наблюдался именно в этих регионах, особенно вдоль побережья Черного моря, где возросли туристические потоки», — отметила генеральный директор группы PLG и председатель комитета РГУД Марина Павлюкевич. «Гостиничная недвижимость , понять ситуацию в этом сегменте рынка.
До 28 лет
Эксперты также полагают, что с запретом строительства мини-квартир перспективы развития квартирного рынка радужны. Коммерческий директор COLDY Василий Квливидзе заявил, что новые квартиры площадью менее 28 квадратных метров запрещены м в целом стимулирует спрос на подобные объекты в уже построенных и строящихся объектах. Но на столичном рынке недвижимости по-прежнему имеется значительное предложение.
Сейчас наблюдается более общая тенденция – количество многоквартирных домов по столице сокращается. Эксперты утверждают, что если в прошлом году на рынок ежемесячно выходили всего 1-2 новостройки, предлагающие этот тип недвижимости, то с начала 2024 года на рынке появится лишь несколько новых многоквартирных домов.
На этом фоне спрос на квартиры продолжает расти. Василий Квливидзе сообщил, что с июня по август этого года количество запросов по ключевому слову «купить квартиру» в крупнейшей поисковой системе России выросло на 60%. «Наша статистика по реальным продажам квартир также коррелирует с увеличением количества поисковых запросов: с июня по август количество сделок было в два раза больше, чем весной», — сказал эксперт.
Помимо сокращения предложения, ситуации способствовали и другие факторы. Поскольку на эти квартиры не распространяется огромная льготная ипотека, после окончания программ господдержки они становятся наиболее доступными и инвестиционно привлекательными предложениями на рынке недвижимости.
Ирина Доброхотова, основатель BnMAP.pro и БЕСТ-Новострой, также считает, что квартиры в этом случае имеют преимущество: они не ограничены размерами квартиры, так как не являются жильем, а значит, можно считать, что желающие на небольших участках Желающие, а их немало, обратят свое внимание исключительно на квартиры: на первичном рынке только на такие объекты будет допускаться небольшая скидка. «В целом, — говорит Ирина Доброхотова, — в идеальных рыночных условиях цена на дефицитные товары растет по мере увеличения спроса. Однако на рынках, где ипотека дорогая. В контексте этого — и того факта, что квартиры не имеют права на получение Схема концессионного субсидирования ставок — это повышение цен может быть несколько ограничено, чтобы оставаться конкурентоспособными, цена небольшого участка должна быть значительно ниже цены самой экономичной небольшой квартиры».
Елизавета Илюхина, руководитель коммерческого департамента Zephyr Group, также согласна с тем, что цены на квартиры не вырастут, но, по ее мнению, причины в другом: «Ни предстоящий дефицит квартир, ни ограничения на минимальную площадь рынка квартир не будут приведет к росту цен за единицу продукции, росту продаж и даже увеличению объемов строительства, поскольку желание города произвести революцию на этом рынке вряд ли изменится».
Елизавета Илюхина отметила, что продажи сервисных квартир могут немного вырасти, поскольку у них наименьшее количество отзывов, но они все чаще будут использоваться по прямому назначению, а не в качестве замены жилья.
Нежилое-Жилое-Нежилое
Практически с тех пор, как существует рынок квартир, поднимался вопрос о его переводе на жилье и равных правах собственников квартир и собственников квартир. Московский рынок знал о таких ситуациях, но они никогда не носили системного и массового характера. Власти города неоднократно давали понять: эта проблема неразрешима и все новые всплески подобной риторики являются чистым популизмом.
Проблема, напоминает Марина Павлюкович, в том, что квартиры строятся в районах, где по каким-то причинам построить жилье невозможно. Причин может быть множество, в том числе близость к санитарным зонам объекта. Кроме того, при строительстве квартир стандарты обеспечения социальными объектами отличаются от домов. Поэтому переустройство квартир в жилье требует пересмотра других существующих законодательных норм и комплексного подхода при рассмотрении этого вопроса.
Не забывайте, что квартиры уже давно стали не только удобным местом проживания, но и средством инвестирования. Например, апарт-отели Санкт-Петербурга показали стабильную доходность даже в условиях сезонных колебаний. Заполняемость летом 2024 года составит примерно 90%. Рост доходности также показывает, насколько эффективной может быть эта форма инвестирования и получения пассивного дохода при правильном управлении.
С ним согласен исполнительный директор девелоперской компании «Глинком» Иван Татаринов: количество введенных в эксплуатацию квартир более-менее «поглощено» городом, а разрешений на строительство новых подобных домов не выдано. Поэтому актуальность этого вопроса в дальнейшем не может возрасти. Он напомнил, что в случае с жильем застройщики должны выполнять функции дополнительных «социальных служб» (дошкольных учреждений, школ, медицинских учреждений). Поэтому компании, реализующие эти проекты, этого не сделали и, судя по всему, больше не сделают, поскольку значительная часть этих застройщиков ликвидирована. При переоборудовании этих проектов в квартиры необходимо обеспечить их жильцов всеми этими инфраструктурными объектами. К тому же, как напоминает Иван Татаринов, квартиры очень разные: некоторые проекты реализуются по частям, в некоторых административных зданиях, чуть ли не в подвале, нарушая все возможные жилищные требования. Поэтому, чтобы переоборудовать квартиру в жилье, необходимо проделать большую работу – сформировать межведомственную комиссию для рассмотрения всех проектов, проведения совещаний, принятия решений и т д. «Кроме того, реализуемые проекты не имеют единого юридического лица, с которым нужно вести диалог, управляющая компания занимается только управлением и эксплуатацией объектов. При этом необходимо будет создать некую пропаганду в процедурном отношении это очень сложная проблема, никто не знает, как ее правильно организовать, причем ее актуальность в дальнейшем не увеличится, учитывая, что в Москве не разрешают строить квартиры, так что, возможно, все останется как есть; «, — считает эксперт.
