Артур Новосильцев/АГН Офисная недвижимость «Москва» сейчас претерпевает ряд изменений, которые окажут влияние на подъем этого сегмента, особенно на фоне дефицита качественных площадей. По состоянию на конец первого полугодия 2024 года доля свободных площадей офисных зданий класса А на всем рынке составляет 9,1%, на МКАД – 7,2%, на Садовом кольце – 6,5%, на Садовом кольце – 3,2% в ММДЦ Москва-Сити, партнер NF Group, отметила директор департамента офисной недвижимости Мария Зимина. Дефицит больших участков особенно очевиден: среди всех предложений офисных зданий класса А на рынке есть только 7 участков площадью более 5000 квадратных метров. «Эти проекты расположены в совершенно разных районах, поэтому компании не смогли бы при желании арендовать несколько крупных офисных зданий в одном месте. Это 2,6% от общего количества предложений в этом сегменте. В целом качественные. Офисные здания находятся в г. Они были проданы еще до ввода в эксплуатацию, что ограничило доступ арендаторов к новым объектам», — рассказала Мария Зимина.
По словам директора коммерческого управления STONE Кристины Недреа, продано более 80% площадей в строящихся объектах, которые планируется ввести в эксплуатацию в ближайшие два года. Эксперты полагают, что такая тенденция обусловлена сильным интересом инвесторов к продаже офисных зданий в строящихся бизнес-центрах класса А.
обратный процесс
Дефицит офисных помещений связан не только с недостатком площадей, но и во многом с изменением отношения к офису. На фоне пандемии и массового перехода на удаленную работу социологи и представители офисного сектора прогнозируют «смерть» офисного рынка. Но пессимистические прогнозы не оправдались, и менее чем через пять лет офисы снова вошли в моду.
«Офис сейчас является ключевым фактором поддержания успешной кадровой политики, таким же важным, как уровень заработной платы, график работы или разработка карьерного плана. Для некоторых отраслей он даже приобретает стратегическое значение, особенно там, где конкуренция за квалифицированных специалистов жесткая», — сказал он. Сергей Труханов, директор T+T Architects.
Кристина Недя согласна, что современные компании продолжают активно возвращать сотрудников в офис для укрепления социальных связей и обмена опытом. По данным опроса ТАСС, более 65% компаний, предлагающих удаленную работу, уже делают это.
«Сегодня практически во всех отраслях экономики остро не хватает кадров, особенно квалифицированных специалистов. Поэтому компании делают все, чтобы угодить соискателям, в том числе предлагают офисные помещения/рабочий график. Если сотрудники просят гибридную или удаленную работу, то работодатели вынуждены адаптироваться. Найти правильный баланс может быть довольно сложно для владельцев бизнеса, потому что некоторым это нравится. Некоторые люди предпочитают работать полностью удаленно, а другим привычно и комфортно находиться в офисе. Поэтому сейчас (как и в последние пять лет) гибридные модели стали трендом и активно совершенствуются после окончания эпидемии, наблюдается общий рост интереса к физическим офисам, и люди хотят общаться и взаимодействовать». Об этом рассказал директор департамента строительства Георгий Тюгаев.
Переосмыслить пространство
Однако теперь, чтобы стимулировать сотрудников работать в офисе, работодатели должны предложить им лучшие условия – и речь идет не только о конкурентоспособной заработной плате, но и о качественных, комфортных помещениях.
Марина Толстошеева, эксперт в области коммерческой недвижимости и управления активами, отметила, что мир постепенно возвращается к офисной модели работы. Она сказала, что недавние исследования показывают, что общение между сотрудниками в офисе является ключом к повышению производительности. Однако многие компании накопили уникальный опыт создания гибких моделей работы в постпандемический период.
Офис меняется в соответствии с требованиями времени. Елизавета Илюхина, руководитель коммерческого департамента Zephyr Group, рассказывает о «новой интерпретации офиса». Во-первых, переосмысливается концепция офиса. Речь идет о «коробочных» открытых пространствах – больших пространствах, разделенных перегородками. На «старых» открытых пространствах работа была крайне индивидуализирована. С одной стороны, людям нужен свой «мир», но с другой стороны, такой способ организации работы негативно влияет на психологическое состояние сотрудников. Пространство теперь более открытое с небольшим разделением между столами. При этом для сольной работы созданы отдельные «миры», но есть и скайп-комнаты, некоторые углы офиса оборудованы стульями с высокими спинками. На открытых пространствах люди живут небольшими группами на участках. Планировка офисного помещения эргономичная. Имеется звукопоглощающие перегородки, акустические шторы и вертикальное озеленение. Имеются звукоизолированные кабинки для частной работы, а также мягкие уголки для более спокойной работы.
Сегодня распространены наиболее гибкие решения, сочетающие в себе все методы одновременно, — говорит Сергей Карлисон, главный архитектор дизайн-студии ITEM. Если это открытое пространство, его зонируют мебелью, низкими перегородками, общими помещениями и переговорными, совпадающими с функциональными подразделениями (группами, отделами). В любом случае, к открытым пространствам относятся офисы с шумными сотрудниками, такие как отделы продаж, или офисы, требующие определенного уровня информационной безопасности — бухгалтерия, совет директоров, человеческие ресурсы. В современных офисах также распространены многофункциональные трансформируемые пространства, позволяющие устранить неравномерности в их использовании за счет богатой функциональности.
полная экосистема
Эрик Валеев, директор архитектурного бюро IQ, видит и другие изменения: «Современные офисные здания в Москве призваны не только предоставлять возможности трудоустройства, но и обеспечивать полноценную экосистему для сотрудников. Эти пространства могут включать в себя торговые площади, спортивные залы, кафе и даже объектов культуры. Примером может служить офисный кластер наподобие московского, где рабочие пространства гармонично сочетаются с общественными зонами, создавая комфортные условия для работы и отдыха. Сейчас на рынке идет поиск баланса. Крид».
Эрик Валеев прогнозирует, что в будущем офисные помещения продолжат развиваться в сторону гибкости и многофункциональности, станут более гибкими и способными адаптироваться к различным условиям и арендаторам. Ожидается, что спрос на коворкинги и места для встреч для смешанных команд будет расти. Все большее количество проектов будет интегрировать современные технологии и инженерные системы, такие как системы «умный офис». Кроме того, новые проекты, как правило, начинают поддерживать более высокие экологические стандарты, которые постепенно превращаются из простого маркетингового инструмента в обязательный стандарт.
Состав и объем общественных пространств в офисе во многом зависят от требований конкретной компании, размера помещения, расположения и уровня бизнес-центра. «В небольших помещениях лучше «доверить» некоторые функции общим помещениям, предусмотренным торговым комплексом. А вот для крупных компаний с одним арендатором на все здание важно сконцентрировать внутри себя максимальное количество опций и услуг. Тем самым создается экзистенциальная автономия, которая влияет на многие факторы, от эффективности бизнес-процессов до качества логистики, например, сокращение потока сотрудников во время обеда», — рассказал Алексей Зародов, партнер Строительного бюро Синтаксис.
Эксперты полагают, что одна из главных тенденций последнего времени в создании офисных центров заключается в том, что рабочие пространства могут быть организованы где угодно и выходить за пределы здания. «Важно, чтобы у сотрудников была возможность найти необходимую им инфраструктуру для решения проблем не только на рабочем месте или в конференц-зале, но и на производстве, в помещении или в бизнес-кластере, если всегда можно выйти и получить Когда городская среда проникает в офисные центры, у сотрудников появляется больше возможностей в организации своего рабочего дня. В целом, достижение эффекта цельной городской среды — цель современного урбанизма», — заключил Сергей Труханов.
Андрей Четвериков, генеральный директор компании Business Club Property Management, заявил, что будущее офисного рынка уже наступило. Разработчик предоставит клиентам комплексные и комплексные решения «под ключ». Для конечного пользователя офис должен быть не просто местом, где он работает, а целой экосистемой, отвечающей всем его существующим потребностям.
Основное внимание будет уделено гибкости, скорости, обслуживанию и функциональности, которые не только привлекут людей в коммерческое пространство, но и удержат их. Со временем офисы станут все более технологичными, освобождая клиентов от повседневных задач и оптимизируя их расходы.
