Shutterstock/FOTODOM Недавно в столице официально вступил в силу запрет на строительство жилья площадью менее 28 квадратных метров м. При этом спрос на такие квартиры не уменьшился, а даже растет. Чего ожидать потенциальным покупателям?
Всегда существовала потребность в небольших домах. В советское время стандарт «хрущевка» был придуман как временное решение жилищных проблем для жителей военных казарм, частных домов без газа, водопровода и отопления, а также общественных квартир, при этом его узкое пространство выполняло роль прихожей, мини-кухня, санузел совмещенный и даже коридор на двоих, влезет сложно и выглядит как дворец. Некоторые люди проводят в таких камерах всю свою жизнь.
По мере того, как семьи растут, они хотят расширять свою жилплощадь, но не у всех есть возможность сделать это. Иногда родители, бабушка и дедушка и двое взрослых детей на протяжении нескольких лет теснятся в пространстве площадью 30 квадратных метров. Если один из детей создает собственную семью, а у супруга нет своего жилья, они фактически живут друг за друга. Необходимо искусственно разделить пространство на несколько частей – разместить шкаф посередине комнаты или с помощью ширмы отделить угол и организовать размещение вещей и даже людей на верхнем этаже. Часто одному члену семьи приходилось ночевать на кухне, потому что в комнате просто не было места. В других бедных семьях дети спят по два человека на кроватях, полу или детских кроватках.
Сегодня у каждого товара есть покупатель, и все еще есть покупатели, которым мини-квартиры кажутся привлекательными. Например, их часто покупают родители, чтобы вывезти из дома своих взрослых детей, или молодые люди, которые еще не создали семью. Что ж, вы и ваш партнер можете освободить здесь место.
Кроме того, малогабаритные квартиры могут быть интересны одиноким людям разного возраста, которые хотят отделиться от других членов семьи или переехать из коммуналки, но имеют ограниченные финансовые возможности.
Конечно, комнаты в общественных квартирах будут дешевле, но за собственную кухню и ванную комнату многие готовы доплачивать. Мини-квартиры также являются хорошим выбором для туристов, которые вынуждены снимать жилье и не имеют достаточно средств для ипотечного кредитования: они готовы брать кредиты на улучшение своих жилищных условий, но не слишком много. Правда, сейчас в качестве «экономного варианта» часто предлагаются студии открытой планировки, с входной дверью, выходящей прямо в комнату, и без кухни, только уголок для холодильника и плиты, а кухни нет. В ванной комнате есть небольшой уголок с душем и туалетом. Хотя такие квартиры идеальны для временного проживания, их часто используют в качестве мастерских или офисов, несмотря на то, что в жилых домах невозможно оборудовать рабочие «помещения.
Предположим, что у человека нет условий для осуществления полноценной профессиональной деятельности дома – он покупает или снимает вторую квартиру, где осуществляет эту деятельность. Днем можно терпеть неудобства кухни и ванной, но хозяин квартиры все равно ночует вдали от дома.
согласно стандартам
до недавнего времени агентства недвижимости предлагали жилье эконом-класса площадью 12-16 квадратных метров м, а есть 8-10 «квадратных» вариантов. Такая квартира похожа на чулан, некуда положить вещи или кровать, поэтому спать приходится на матрасе, а днем его свернуть и убрать, иначе в комнате невозможно будет находиться все передвигайтесь.
однако определенные стандарты жилой площади существуют уже давно. Например, в советские времена для того, чтобы зарегистрировать человека, каждому зарегистрированному человеку в итоге требовалось иметь не менее 8 квадратных метров м. Комнаты в общежитиях распределяются по схожим критериям: в восьмиметровой камере размещается один человек. Для однокомнатных квартир стандарт размера составляет 28 квадратных метров м², 2-комнатная квартира – 44, 3-комнатная квартира – 56, 4-комнатная квартира – 70 м² м, 5-комнатная квартира – 84. То есть площадь квартиры может превышать эти нормы, но не меньше.
Фактически, такие стандарты сохраняются и по сей день. Но очевидно, что «неофициально» на данном участке может проживать гораздо больше людей, чем заявлено.
«низкая» часть
Действующие нормы СНиП многоквартирных жилых домов допускают отступления от норм в определенных обстоятельствах: это зависит от особенностей населения, уровня обеспеченности населения жильем и ресурсов жилищного строительства.
Для Москвы и Московской области этот порядок изменился с 1 августа. Еще весной Мосгосстройнадзор уведомил застройщиков столицы о квартирах-студиях площадью менее 28 квадратных метров квадратных метров и двухкомнатные квартиры площадью не более 44 квадратных метров. Сохранение счетчиков возможно только в новом строительстве по проектам, утвержденным до 7 мая 2024 года. После этой даты строительство малогабаритных квартир не требует согласования.
Таких ограничений много. Это и разница между конечным результатом и затраченными на строительство ресурсами, и сокращение жилплощади, порой до абсурдных размеров, с целью увеличения спроса менее платежеспособных клиентов.
Ирина Пешич, управляющий директор столичного агентства недвижимости Miel, сказала: «Очевидно, что пришло время остановиться, прежде чем мы достигнем масштабов апартаментов, подобных капсульным отелям.
Между тем, если верить данным Единой информационной системы жилищного строительства, по состоянию на август 2024 года в столичном регионе спроектировано 52 тысячи квартир площадью 25 квадратных метров. Его длина составляет несколько тысяч метров, а площадь составляет 26-27 квадратных метров. Более того, некоторые предметы уже проданы, а некоторые еще даже не выставлены на продажу.
в августе в столице и окрестностях было представлено 13,6 тыс квартир площадью 28 квадратных метров, свидетельствуют данные аналитического ресурса bnMAP.pro м, из них 5300 — в «старой» Москве, около 3300 — в Новой Москве и почти 5000 — в области. С 2019 года средняя цена такой квартиры выросла более чем вдвое — с 5,3 рубля до 10,9 миллиона рублей. Самая дешевая «мелкая» продукция продается по сравнительно доступным ценам – от 4,1 млн руб. Однако в Новосибирске и Московской области стоимость квадратного метра выше средней цены квартиры в новостройке (разница составляет 35,4% и 23,5% соответственно). А вот в «старой» Москве стоимость микроквартир обратная: разница с другими вариантами в новостройках составляет 9,1% за квадратный метр. Дело в том, что те, кто ищет жилье недалеко от центра столицы, как правило, отдают предпочтение квартирам более высокого класса, а «маленькие» квартиры относятся к сегменту более низкого класса.
Цена: меньше значит больше
Что будет с ценами на малогабаритные квартиры в ближайший период? Эксперты говорят, что на начальном этапе они будут расти, поскольку на этот сегмент приходится меньшая доля рынка недвижимости. «Рост может составить 30–40%», — говорит представитель компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Сегодня на рынке новостроек доступны квартиры площадью более 19 квадратных метров. С запретом минимальная площадь увеличится на 9 квадратных метров м, то есть почти треть».
Предложение «малышей» в новостройках иссякнет в ближайшие несколько лет. Во всяком случае, так считает генеральный директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. Он уверен, что если на рынке жилья не произойдет сокращения сделок, то до конца этого года почти все микроквартиры уйдут от застройщиков. Отныне их можно будет приобрести только на вторичном рынке – разумеется, за кругленькую цену.
В свою очередь, Ольга Гусева, управляющий директор консалтинговой компании Key Capital, полагает, что на рост цен будет влиять высокий спрос на эти объекты и дефицит рынка: «Однако, в отличие от покупателей, внедрение нововведений фактически ничего не меняет для самих застройщиков. Если предположить, что размеры новостроек останутся прежними, то количество квартир только уменьшится, но для тех, кто собирается купить эти квартиры, цены, конечно, вырастут. Люди продают однокомнатные квартиры по той же цене, что и студии. 20-25 метров».
пострадают и те, кто «ищет» квартиру с «минимально разрешенной» площадью 28-30 квадратных метров м. Ожидается, что спрос в этом направлении также увеличится, но будет и дефицит. Просто цены на них будут расти медленнее, чем на запрещённые «малышки». Вообще говоря, если говорить о так называемом бюджетном рынке недвижимости, то рост его цен неизбежен.
Но здесь все же есть верхний предел. Руслан Сырцов считает, что для того, чтобы рынок малогабаритных квартир не обвалился, продавцам следует предлагать как минимум на 10-15% дешевле, чем стандартную однокомнатную квартиру большей жилплощади. Кроме того, если цены значительно вырастут, спрос со стороны покупателей района, желающих купить квартиры от застройщиков по минимальной стоимости, уменьшится. Поэтому эксперты полагают, что в конечном итоге выгодно сохранять ценовое равновесие.
