Shutterstock/FOTODOM Согласно результатам исследования, проведенного аналитической компанией SM PRO и ее партнерами, за десять лет с 2014 по 2023 год стоимость квадратного метра на российском рынке первичного жилья вырастет в 2,8 раза и составит 140 000 руб. Сделал. При этом движущей силой роста цен на жилье стали расходы, не связанные с затратами на строительные материалы и строительно-монтажные работы. В последние дни на различных площадках обсуждались наиболее важные причины такого роста затрат.
они считали и плакали
Причины ускоряющегося роста стоимости жилья обсуждались на совместном заседании комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и комитета по управлению Госдумы, состоявшемся 15 мая. Там, готовясь к «Правительственному времени», Виталий Мутко заявил: Об этом сообщил генеральный директор АО «ДОМ.РФ». Отмечалось, что в 2023 году девелоперы запустили рекордное количество новых проектов — 49 млн квадратных метров метров жилой площади. Продажи жилья на вторичном рынке также выросли до рекордного уровня: в прошлом году было подписано 773 000 договоров долевого участия, что на 42% больше, чем в 2022 году.
Приоритетная ипотека играет ключевую роль в достижении этих рекордных показателей и, как отмечалось на конференции, является одной из причин роста стоимости жилья. Выступая на заседании, аудитор Счетного совета РФ Алексей Сабатюгин проинформировал парламентариев о результатах внешних государственных проверок АО «ДОМ.РФ», которые Счетный совет проводит регулярно с 2014 года. Аудитор напомнил, что до 2018 года АО «ДОМ.РФ» являлось агентством ипотечного кредитования и одним из направлений, по которым СП проводило проверки в последние три года, было развитие ипотечного кредитования. Роль оператора программы стимулирования ипотечного кредитования.
Недавно СП завершило проверку использования средств федерального бюджета на поддержку ипотечного рынка. Аудиторы проанализировали пять действующих программ господдержки: «Семейный ипотечный кредит», «Дальневосточный ипотечный кредит», «Льготный ипотечный кредит», «Ипотечный ИТ-кредит» и «Сельский ипотечный кредит» (оператор Минсельхоза России) под управлением ДОМ.РФ. С 2021 по 2026 год на субсидирование льготных кредитов в рамках этих программ планируется направить более 1,6 трлн рублей. При этом запланированные результаты были достигнуты по четырем программам стимулирования ипотеки, оператором которых является ДОМ.РФ. По словам аудитора, его деятельность по реализации этих ипотечных программ считается в целом эффективной, как и деятельность Минфина и Минцифры.
Однако в ходе проверки выяснилось, что рост цен на основном рынке жилья также был связан с масштабной государственной поддержкой рынка ипотечного кредитования. Таким образом, каждая третья ипотека в 2021-2022 годах и почти каждая вторая в 2023 году будет выдана в рамках Программы приоритетного ипотечного кредитования. При этом, как подчеркнули аудиторы, кредиты по программе «Приоритет ипотеки» без определенной социальной направленности составляют более половины от общего объема выданных ипотечных приоритетных кредитов. По его словам, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на первичном рынке сформировала тенденцию к снижению из-за предоставления большого количества льготных ипотечных кредитов. Аналогично, снижение на 1 процентный пункт средневзвешенной процентной ставки по ипотеке соответствует увеличению на 1–2 процентных пункта реальной цены на жилье на первичном рынке. По состоянию на начало 2024 года около 115 тысяч заемщиков оформили две и более льготные ипотеки на сумму 1,11 трлн рублей, из них около трети — льготная ипотека, 62% — семейная ипотека. При этом более 15 тысяч заемщиков оформили пять и более приоритетных ипотечных кредитов на общую сумму более 42 миллиардов рублей. Также были определены заемщики, каждый из которых получил более 20 приоритетных ипотечных кредитов. «У нас есть возможность выдать и погасить пять и более кредитов, а 10-20 наших заемщиков имеют доходы выше среднего и не нуждаются в государственной помощи для улучшения жилищных условий», — заключил Алексей Саватчугин.
Тему, почему такая ситуация стала возможной, обсудила в ходе круглого стола заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, количество и стоимость как условия развития». Однако дискуссия продолжилась. Общественные работы. В ходе обсуждения основного доклада по результатам исследования причин удорожания жилья, подготовленного исполнительным директором аналитической компании «СМ ПРО» Евгением Высоцким, зампред профильного комитета Госдумы заявил: . Участники круглого стола прокомментировали очень интересное выступление Алексея Сабатюгина, заключив, что льготное ипотечное кредитование вызвало всплеск спроса на жилье. При этом замминистра отметил, что даже если будет спрос, если не будет достаточного предложения, цены на жилье будут расти. Увеличение объемов льготного ипотечного кредитования и совокупность факторов, сдерживающих рост предложения жилья, были в центре внимания участников круглого стола.
Хитрые цифры
Евгений Высоцкий в отчете по результатам исследования, проведенного СМ ПРО, рассматривает ценовые тенденции на рынке первичного жилья и отмечает, что период сдержанного роста с 2014 по 2018 год. Мероприятие обратило внимание участников на то, что Период роста сменился периодом сдержанности. Это был период своего рода скачка цен: за пять лет цены на жилье выросли в 2,2 раза. Эксперты первоначально связывали это с ростом цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы (СМР). Как оказалось, он действительно вырос, но не в 2,2 раза, а в 1,5 раза. При этом стоимость других элементов цены квадратного метра, не связанных напрямую со стоимостью строительно-монтажных работ и строительных материалов, выросла в 3,7 раза, что, по словам выступавших, связано с этими затратами. Масу. Нам предстоит выяснить причины роста стоимости жилья. Долгое время эти затраты находились на одном уровне, но в 2018-2019 годах они готовились к старту, а с 2020 года начали бесконтрольно увеличиваться.
«Так что же произошло в 2020 году? Возможно, ответив на этот вопрос, мы сможем узнать причину происходящего на рынке жилья?» – выступил с речью Евгений Высоцкий перед участниками мероприятия. По его словам, если мы посмотрим на квадратные метры жилплощади с точки зрения затрат, то увидим, что новые дома в России больше не строятся из цемента или кирпича, то есть не из строительных материалов, и у них есть затраты которые в основном не связаны со стоимостью строительства ресурс. При этом 54% затрат составляют так называемые прочие затраты и выгоды застройщика по сравнению с 32% пять лет назад и 23% 10 лет назад. И, по мнению экспертов, это правда, что наши дома строились из цемента и кирпича, но сейчас их доля в стоимости строительных материалов, включая стоимость материалов, деталей и конструкций, сейчас составляет от 45% до 1,7% уменьшилось в два раза. 27%.
«Нет объяснения, почему растут затраты, не связанные со стройматериалами или строительно-монтажными работами. Нет, есть очень веская причина, ведь мы более трех лет шли по неправильному пути. Ведется информационная кампания о том, что цены на недвижимость растут из-за подорожания строительных материалов. Это не так, и мы это наглядно доказали», — заключил Евгений Высоцкий.
В начале пути
Эльдар Хусаинов, генеральный директор «Этажей», пообещал ответить на вопросы о том, что произошло в 2020 году. Он призвал участников круглого стола присмотреться к рынку земель под застройку. По его словам, с 2020 года ситуация изменилась. В то время цены на землю значительно выросли и сейчас во многих районах составляют 150 долларов. — 200 миллионов рублей за гектар. В связи с этим Эрдар Кусайнов предложил государству создать компанию по управлению землей и взять количество земель под застройку в качестве KPI (ключевого показателя эффективности). По мнению экспертов, это будет иметь большое значение и увеличит предложение нового жилья. Это связано с тем, что земля в настоящее время является своего рода серым рынком. Другие участники круглого стола также говорили о большой доле затрат на застройку, связанных с приобретением права собственности на земельный участок, в структуре средней цены на жилье.
Общественники пока не определили причину резкого роста цен на землю и другие причины увеличения статей затрат, не связанных со стоимостью строительно-монтажных работ и строительных материалов, таких как социальная нагрузка на застройщиков и банки услуга. Это необходимо сделать, поскольку, как указано в презентации SM PRO, если не будут выявлены причины роста цен на жилье на первичном рынке и не приняты соответствующие меры, то это не приведет к дальнейшему росту цен на жилье. Долговое бремя населения увеличится, а бремя ипотечных платежей станет непомерно высоким.
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила:
«То, что происходит, когда дешевые кредиты подогревают спрос, а предложение не успевает за возросшим предложением, можно увидеть на примере крупных привилегированных ипотечных кредитов, где ипотечный портфель рос на уровне 35% в год. Такой рост неизбежно приводит к росту стоимости жилья цен и рост долговой нагрузки населения. За последние два года доля ипотечных кредитов с большой задолженностью выросла в 1,5 раза. В четвертом квартале почти все заемщики второго срока (45%) получили ипотеку с перспективой вынуждены тратить более 80% своего дохода на платежи. По состоянию на конец прошлого года этот разрыв составил 44% по сравнению с исторической нормой около 10% в лимитах страхового покрытия для счетов условного депонирования из-за ускоренного роста дома. Цены в последние годы часто не покрывались стоимостью квартиры»
