В третьем квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались публичные продажи 12 проектов. Эксперты Metrium оценили наиболее привлекательные компании для инвестиций. Общими чертами большинства новинок являются стартовые цены без скидок относительно рынка, ежеквартальная разработка и развитая инфраструктура. Средняя цена квадратного метра этих проектов составляет 1,1 миллиона рублей: масс-класс – 300 200 рублей, бизнес-класс – 450 000 рублей, премиум-класс – 1 миллион рублей, элит-класс – 25 миллионов рублей. Метод анализа: Все новые проекты оцениваются по скоринговой системе по семи критериям: цена, уровень конкуренции за местоположение, близость к вокзалам и метро, окружающая среда, доступность инфраструктуры, надежность застройщика, перспектива развития территорий. По оценкам, его можно разделить на две группы. Критерии внутри каждого критерия распределяются по взвешенной значимости. В категорию «критерии стоимости» входят цена (80% веса) и конкурентоспособность (20%). Это основные критерии поиска инвесторов: чем дешевле недвижимость по сравнению с близлежащими конкурентами, тем больше шансов заработать на ее повышении. Чем больше конкурентов у локации, тем ниже рейтинг в соревновании, и наоборот. Во второй группе баллы основаны на «качественных характеристиках»: окружающая среда (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость к вокзалам и метро (18%), надежность застройщиков (10%) и перспективность развития района (10%). Эти критерии в первую очередь влияют на ликвидность недвижимости с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Оценка «Стоимость» и оценка «Качественные характеристики» составляют в равной пропорции 50%. Сегмент Volkswagen
Жилой комплекс комфорт-класса «Москворечье» с третьего квартала занимает первое место среди наиболее перспективных масштабных инвестиционных проектов. Его строят в Москворечье-Сабурово (ЮАО). Комплекс реализуется застройщиком ПИК, разрешение на открытие планируется получить в четвертом квартале. 2027. Этот проект получил оценку 6,28 из 10. Этот жилой район занимает лидирующие позиции благодаря выгодным стартовым ценам, низкому уровню конкуренции за расположение и надежности застройщиков. Минусы Москворечья в том, что оно находится далеко от метро и окружено бывшими промышленными районами. По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра проекта составила 308 600 рублей. На втором месте — жилой комплекс комфорт-класса «Первый Рязанский», который SIS Development строит в Рязанской области (ЮВАО). Ввод в эксплуатацию запланирован на четвертый квартал 2025 года. «Первый Рязанский» получил 6 баллов (из 10 баллов). Главными преимуществами комплекса являются близость к метро и доступность инфраструктуры. Недостатком этого проекта является то, что цены на жилье на Юго-Востоке относительно высоки. По итогам третьего квартала средняя стоимость одного квадратного метра в 1-й Рязани составила 345 200 рублей.
В тройку лидеров входит «Умный сад» — проект комфортного уровня, реализованный застройщиком Gorax в Коммунарке (Ново-Москва). Поступление РФ запланировано на четвертый квартал. 2026. Общий балл составляет 4,36 из 10. Главными преимуществами умного сада являются экологичность и высокий потенциал развития локации, поскольку в 2027 году рядом с жилым районом откроются станции метро «Мамыри» и «Бачуринская». Основными недостатками комплекса являются его близость ко многим конкурентам и отсутствие инфраструктуры на прилегающей территории. По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра проекта составила 283 900 рублей бизнес-класс
В списке наиболее перспективных инвестиционных проектов коммерческого уровня, запущенных в третьем квартале, возглавил жилой комплекс SET компании MR Group. Жилой комплекс строится в Можайском районе (ЗАО). Ввод объекта в эксплуатацию планируется в третьем квартале 2028 года. Оценка SET — 6,7 из 10. Столь высокие оценки комплекс получил благодаря привлекательной стартовой цене, масштабной инфраструктуре, расположению застройки и надежности застройщика. Недостатком данного проекта является относительно низкое удобство транспортировки. По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра в Сеть составила 370 100 рублей. «В Москве популярность многофункциональных комплексов в этом районе стабильно растет», — комментирует Леонид Савков, заместитель генерального директора по продажам и цифровому маркетингу MR Group (девелопер жилых комплексов «СЭТ»). – Несмотря на размер, ликвидность в эти кварталы была высокой. Это связано с их продуманной концепцией «города в городе» (карманного города). Например, новый проект SET компании MR Group направлен на создание масштабной рекреационной и оздоровительной инфраструктуры. Комплекс расположен в Западном округе и занимает второе место после ЦАО по средней цене квадратного метра на первичном рынке Москвы. Средняя цена м за квадратный метр у местных конкурентов — 450 000 рублей, тогда как в СЭТ — всего 370 000 рублей. На втором месте — жилой комплекс «Сокольники» компании «Камень», расположенный в районе «Сокольники» (ВАО). Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на четвертый квартал 2027 года. «Сокольники» получили оценку 5,9 (из 10). Высокий рейтинг обусловлен небольшими размерами проекта (точечная застройка), шаговой доступностью большого парка, близостью к двум станциям метро и МЦД, богатой внутренней инфраструктурой, надежностью поддержки застройщика и гибкой программой приобретения застройщика. ЖК «Сокольники» заключается в том, что цены выросли с начала продаж, в том числе из-за отложенного спроса в районе и отсутствия предложения квартир в новостройках бизнес-класса по итогам третьего квартала. Стоимость квадратного метра комплекса составляет 459,1 тыс рублей, рассказала Кристина Недря, директор коммерческого управления «Камня»: «Сегодня большая часть новостроек бизнес-класса представлена общественными застройками. — Объяснение этой тенденции в том, что застройщики активно реорганизуют промышленные зоны и территории в пользу жилой застройки. Точечные комплексы, в свою очередь, пока редко встречаются в новостройках, поскольку вокруг них нет многолетних зданий, к которым проявлялся интерес со стороны клиентов их очень высокая. Эту тенденцию наглядно подтверждает опыт ЖК «Сокольники», который расположен в зрелом жилом районе с ограниченным земельным банком и отсутствием проектов бизнес-класса более пяти лет, со средним количеством введенных квартир на квадрат метр в новостройках Цена за метр — 597 000 рублей Неудовлетворенный спрос и отсутствие конкуренции в районе сделали этот проект лидером продаж среди новостроек бизнес-класса, введенных в третий квартал. Резиденция группы компаний Гранель. Проект реализуется в поселке Хорошево-Мневники (Северо-Западный административный округ). Его ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2028 года. Комплекс получил оценку 5,89 из 10. MyPriority Mnevniki смог войти в тройку лидеров благодаря наличию инфраструктуры и экологичности местоположения. Минус этого комплекса в том, что в этом районе много конкурентов. По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра проекта составила 529 000 рублей. Премиум-каюта
Единственный элитный жилой комплекс в Москве, который откроется в третьем квартале, — «Весна» компании Uniq Development. Проект реализуется в Фили-Давыдково (ОАО). Комплекс получил оценку 6,02 из 10. Причина достижения столь высоких результатов в том, что окружающее расположение, транспортная доступность, зеленая территория и современные социальные объекты имеют относительно низкую конкуренцию. Главный недостаток этого проекта в том, что его площадь очень дорогая. По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра в Родниках составила 1 миллион рублей элитный класс
Из двух элитных проектов, запущенных в третьем квартале, первое место по инвестиционной привлекательности занимает комплекс «Татарская, 35» в «Донстрое». Расположен на берегу Москвы-реки (ЦАО). Этот проект получил оценку 7,32 из 10. Причинами, по которым Татарская 35 занимает первое место, являются цена ниже средней для этого сегмента, транспортная доступность, историческое состояние района, насыщенность инфраструктурой и достопримечательностями, надежность застройщика. По итогам третьего квартала средняя стоимость квадратного метра проекта составила 1,4 млн рублей. На втором месте — «Фрунзенская набережная» компании Sminex. Данный жилой комплекс расположен в Хамовниках (ЦАО). Этот проект получил оценку 7,02 из 10. Хороший показатель связан с активной реновацией локации, наличием современной инфраструктуры на прилегающей территории, хорошими видами и надежностью застройщика. В комплексе спроектировано больше квартир, что влияет на инвестиционную привлекательность. Надо признать, этот фактор может сыграть и положительную роль для тех, кто хочет жить в элитном и частном «городе в городе». По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра на Фрунзенской набережной составила 2,8 млн рублей. Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриума», отметил: «В третьем квартале 2024 года на рынок выйдут комплексы всех размеров – от небольших проектов до крупных блоков – При этом практически все будущие новостройки будут застроены». Базы Объекты комбинированные. Некоторые проекты имеют сниженные стартовые цены. Но они обычно недолговечны, поэтому покупателям не следует откладывать решение о покупке. На фоне роста цен на ипотеку и отказа от государственных программ застройщики активно предлагают беспроцентную рассрочку, что помогает заключать сделки».
