duma.gov.ru 19 сентября под эгидой Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в Колонном зале Федеральной палаты прошел круглый стол на тему «Ремонтно-эксплуатационные вопросы». Капитальные проекты (многоквартирные дома и общественные здания с большим количеством граждан). «На встрече обсуждались предложения по совершенствованию законодательства в этой сфере, правила работы компаний, меры по перестройке зрелой системы технического учета и другие вопросы.
Во вступительном слове модератор круглого стола, председатель комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов отметил актуальность рассматриваемой темы и предложил обсудить основные вопросы, возникающие при содержании и эксплуатации многоквартирных домов (МКД).), а также торговые и бизнес-центры, спортивные, социальные и другие объекты. Важными вопросами являются качество проектной документации этих сооружений, инструментальный контроль и техническое обследование их состояния.
Эксплуатация здания – самый длительный этап его жизненного цикла, и в процессе его эксплуатации может возникнуть ряд проблем. В частности, нет четкого руководства по эксплуатации различных инфраструктурных проектов, а требования к цифровой трансформации многоквартирных домов устарели. В плане управления объектами общественного питания сложилась уникальная ситуация: при государстве ими управляют бывшие учителя, спортсмены, главврачи больниц и т.д. Отсутствие профессиональных требований к менеджерам в таких зданиях приводит к тому, что совершенно новые объекты приводят к сбоям в инженерных сетях, начинают возникать конфликты с подрядчиками и другие неприятности.
«Закон об учете национального жилищного фонда принят, находится на завершающей стадии разработки и скоро будет представлен парламенту правительством. Когда он будет принят, я надеюсь, что Министерство строительства будет отвечать за его реализацию его нормы, и мы увидим нормальную Цифровую систему учета жилищного фонда», — сказал Сергей Пахомов.
Олег Малахов, заместитель председателя Ассоциации управляющих организаций «Новое качество», рассказал о проблемах, с которыми сталкиваются строительные эксплуатирующие компании. По его словам, обсуждаются три варианта реформирования рынка управления МКД. Первый предусматривает сохранение лицензии управляющей компании (УК), перераспределение полномочий между госорганами и передачу управления помещением другой лицензированной компании в случае нарушения. Так называемая прогрессивная схема предусматривает, что прием в управляющие компании и контроль над ними осуществляют саморегулируемые организации (СРО), которые, в свою очередь, управляются государством и включают в себя представителей государства. Об органе управления СРО. За Государственной жилищной инспекцией фактически осталась единственная важная функция – контроль за техническим состоянием домов. Есть третий вариант, который кажется наиболее устойчивым. Он предполагает передачу ключевых функций управления многоквартирными домами национальному оператору, упразднение системы управляющей компании и внедрение системы эксплуатирующей организации.
Каждая альтернатива имеет право на существование, но Олег Малахов поддерживает только прогрессивную, ведь только ее реализация может установить права и мир между управляющими компаниями, собственниками, ЖКХ и энергоснабжающими организациями Баланс ответственности. «Переход к СРО – не новая тема для профсоюзного сообщества. Могу заверить, что профсоюзное сообщество готово взять на себя ответственность за реализацию прогрессивного пакета, который повысит инвестиционную привлекательность рынка управления квартирами». Жилой фонд функционирует качественно. Сегодня этому препятствует отсутствие экономически обоснованных тарифов на содержание и ремонт многоквартирных домов, отсутствие информации о техническом состоянии домов и правилах оплаты по договорам управления. «Мы дали рекомендации по устранению этих проблем, которые во многом были учтены. В этом году также внесен законопроект об административном учете нотариусов ЖКХ ждем принятия закона, который упростит процедуру взыскания долгов и с учетом повышения государственных налогов позволит управляющим компаниям сэкономить на судебных издержках», — заключил Олег Малахов.
Эти статьи были поддержаны Сергеем Пахомовым. Его также больше впечатляет прогрессивный характер реформ, но это не означает, что дополнительные предложения не будут предложены поверх существующих. «Было бы здорово, если бы до конца года было представлено несколько вариантов и принято окончательное решение по вариантам дальнейшего развития рынка управления МКД», — подчеркнул Сергей Пахомов.
Распространенные причины
В своем выступлении Ольга Сердюк, заместитель председателя Экспертного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Вводного комитета Государственной Думы, исполнительный директор Ассоциации комитетов жилищно-коммунального хозяйства, остановилась на проблеме, волнующей потребителей и других участников рынка, — — Раскрытие информации. «Независимо от того, в каком направлении мы идем, каждый должен понимать, как правильно рассчитать цену управленческих услуг, включая конкретные процессы и работы, такие как эксплуатация, ремонт, техническое обслуживание и т д. Должны быть разработаны технические нормативные документы. Это сложная работа и ее нельзя сделать в одиночку», — сказала Ольга Сердюк. Она напомнила, что этим вопросом занимаются законодатели — Национальная ассоциация строителей (НОСТРОЙ) и Росстандарт, которые создали Технический комитет 393 по стандартизации жилищно-коммунальных услуг и комфортной городской среды под руководством замминистра. Архитектура, ЖКХ Максим Егоров.
«Для создания нормативной базы стандарты очень важны: они являются носителями нормативной информации, выполняют коммуникативную роль, а также учитываются при решении в суде вопроса о том, насколько спорное дело, находящееся на рассмотрении, соответствует стандартам». Ольга Сердюк отметила, что перечень стандартов уже готов, соответствующие процессы идут, и работу по стандартизации необходимо завершить как можно скорее. «Эта работа требует единства всех сторон. Работу по стандартизации должно взять на себя Минстрой. Ее завершение заложит основу нормального рынка управления жильем», — заключила Ольга Сердюк.
Квалификационный разрыв
Анвар Шамузафаров, председатель Национальной ассоциации геодезистов и проектировщиков (НОПРИЗ), проанализировал трудности, возникающие при эксплуатации жилого фонда. Раньше закон предусматривал, что инженерами-измерителями должны заниматься эксплуатационными проблемами, что требовало систематической подготовки этих специалистов, но этого процесса не произошло, хотя в Национальном исследовательском центре даже был создан специальный отдел. Университет МГСУ. Отсутствие системы технического учета состояния зданий также вызывало проблемы, а власти имели слабый контроль над саморегулируемыми организациями.
НОПРИЗ внес несколько поправок в Закон о жилье, принятие которых устранит ситуацию, когда жильем никто не управляет. Ассоциация также предложила реализовать концепцию, предусматривающую создание специализированной компании по управлению разрушенным жильем, которая будет получать субсидии из бюджета.
Сергей Аристархов, руководитель аппарата генерального директора ППК «Единые заказчики», напомнил, что отсутствие квалифицированного персонала не позволило осуществлять эффективную эксплуатацию здания, полного современного оборудования. Сегодня механизм работы не синхронизирован с другими процессами, и бывают ситуации, когда объект делегирован, но операция еще не началась. «Эксплуатационный блок — неотъемлемый элемент всего жизненного цикла. Необходимо разработать стандарты, учитывающие функциональность здания и создать единый эксплуатационный орган», — сказал Сергей Аристахов.
Сергей Головин, заместитель директора ФАУ «Главгосэкспертиза России», указал на отсутствие расчетных норм эксплуатации и необходимость создания отдельной нормативной базы для регламентных работ: Контроль за расходованием средств важен для страны, поэтому развивайте современное регулирование Необходима документация, и разумнее всего оценить эксплуатационные расходы на этапе проектирования.
разделять и контролировать
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков остановился на комплексе проблем, усложняющих процесс эксплуатации, эксплуатации и ремонта зданий. В результате за последние два года строительные организации столкнулись со значительным ростом стоимости ремонтных материалов, что вынудило правительство принять Постановление № 1315 об изменении фиксированных цен по госконтрактам. Ранее нацобъединение предлагало использовать аналогичный механизм в рамках ФЗ №615 при заключении договоров на капитальный ремонт многоквартирных домов. Подобный пилотный проект был реализован в Новосибирской области, но им не воспользовался ни один региональный оператор эксплуатации.
Глава НОСТРОЙ сообщил, что судебные органы рассматривают дело о взыскании с подрядчика 1,8 млрд рублей убытков. Сумма исков продолжает расти, и за восемь лет общее количество исков по капитальному ремонту на основании судебных решений приблизилось к 4 миллиардам рублей. Но в конфликтах претензий не всегда виноват подрядчик. Проблема заключается в отсутствии инструментов, устанавливающих ответственность, в том числе финансовых операционных организаций. Также было бы ошибкой полностью передать все собственнику недвижимости. «Мы придумали формулу, которая используется во всем мире — страхование имущественной ответственности и страхование договорных рисков, и сейчас достигнут баланс — возврат к квалифицированному страхованию. В условиях санкций сложно, но это важный фактор в обеспечении ответственности», — сказал Антон Глушков.
Он также напомнил, что плановых планов ремонта сетей нет и что в крупных городах примерно 15-20% таких коммуникаций находятся не на балансах ресурсоснабжающих организаций, а на балансах управляющих компаний, не имеющих финансовых возможностей ресурсы для их поддержания. Это сократило жизненный цикл МКД и создало проблемы для основных подрядчиков по техническому обслуживанию. «Эту проблему нужно решать, иначе народ и уголовное право не смогут этого сделать», — заключил Антон Глушков.
Заместитель начальника управления государственного строительного надзора Ростехнадзора Николай Сераков посетовал, что из-за регуляторной гильотины было упразднено большое количество надзорных мероприятий, а надзорная функция «старела». Сергей Пахомов подтвердил, что надзорная функция сейчас нарушается: «Были случаи, когда невозможно было войти в подготовленные к зиме котельные, Госжилинспекция не могла реализовать свои полномочия, поэтому необходимо восстановить контроль» над жилищным фондом и различными. Следует также лучше определить полномочия ведомств, которые в настоящее время квалифицируют одни и те же правонарушения по-разному, включая надзор за объектами жилищно-коммунального хозяйства.
«Должна быть инструкция по эксплуатации. Эксплуатационные расходы здания должны быть известны еще до начала строительства: тогда будет понятно, что включать в смету», — заключил Сергей Пахомов.
Эти и другие выводы и рекомендации будут включены в итоговый документ круглого стола и лягут в основу новых законодательных инициатив и уставной работы.
Сергей Пахомов, председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству:
«Будущее — за стандартизацией жилищно-коммунального хозяйства, поэтому к стандартизации должно быть привлечено профсоюзное сообщество. Минстрой — наш союзник в этом вопросе. Проблема в уставе. Мы больше не можем допустить, чтобы отрасль впасть в такое состояние хаоса»
Президент НОСТРОЙ Антон Грушков:
«Строительства испытывают больше всего проблем с выполнением своих обязательств в сфере капитального ремонта»
