Shutterstock/FOTODOM Ключевым фактором, влияющим в последнее время на отрасль, стал корпоративный интерес к покупке высококачественной коммерческой недвижимости для собственного размещения. Это Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group, на выставке «Город.Человечество.Будущее», организованной Forbes. По его словам, сохранение этой тенденции может привести к тому, что в ближайшие несколько лет рынок продаж сравняется с рынком аренды. «Самая большая проблема для рынка: где взять 20 тысяч квадратных метров земли в аренду? Фактически, сейчас рынок будет состоять из застройщиков, которые строят офисы и продают их по этажам и офисным блокам. Мне кажется, что никто, кроме государственных девелоперских компаний и очень смелых мелких девелоперов, не будет строить офисы в аренду, и эта модель не сможет выжить при нынешнем уровне арендной платы», — сказал Кермен Мастиев. Когда компании приобретают коммерческую недвижимость для собственных нужд, они все больше внимания уделяют такому фактору, как «местоположение». Среди них наибольшее внимание привлекает коммерческая недвижимость площадью более 10 000 квадратных метров метров, расположенный в центре, западе и северо-западе Москвы. В обсуждении приняли участие представители девелоперов, финансовых, консалтинговых, управляющих и брокерских компаний. Основными темами профессионального диалога стали трансформация и рост рынка за последние три года, изменения в стратегиях покупателей, арендаторов и инвесторов, а также тенденции, определяющие новые разработки в сфере недвижимости. Гости также дали прогнозы по развитию отрасли на ближайшие пять лет. С точки зрения анализа структуры спроса и объема инвестиционных операций нынешний год не будет уступать предыдущему. Модератор сессии Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP, рассказала, что 38% объектов недвижимости были приобретены для собственных нужд и 62% — для инвестиционных целей. Этот показатель снизился по сравнению с предыдущими годами и тесно связан с тенденцией приобретения госпредприятиями самостоятельно коммерческой недвижимости. Наибольшая доля (27% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость) приходится на офисный сектор, что объясняется высокой доходностью. За последние 20 лет ставки капитализации в этом секторе недвижимости колебались от 8% до 13%. Текущий диапазон доходности составляет от 10,5% до 12,5%. Эксперты указывают на нехватку качественных поставок. По данным CORE.XP, в ближайшие пять лет планируется ввести в эксплуатацию около 5 млн квадратных метров рис. Ожидаемый пик пополнения экспозиции (1,5 млн квадратных метров офисных площадей) ожидается в 2025 году. Последний раз такой показатель фиксировался 10 лет назад. Однако Кермен Мастиев уточнил этот прогноз и сообщил, что продано около 80% ожидаемого объема ввода в эксплуатацию. «Если раньше заявления о строительстве такого масштаба были сигналом о росте вакантности, то сегодня ситуация иная. Фактически к моменту завершения строительства почти все квадратные метры будут принадлежать покупателям – инвесторам и конечным потребителям», – заявил эксперт объяснил. Представитель MR Group обратил внимание на еще одну особенность продаж офисной недвижимости. Обычно инвесторы совершают покупки в начале проекта, при этом количество таких сделок составляет от 50% до 80% от общей структуры продаж. «Качественная недвижимость высокорентабельна: в среднем при строительстве затраты увеличиваются на 30–50%. В целом на завершающих этапах строительства сегодня компании сталкиваются с проблемой аренды и покупки офисов для собственного проживания. Вопрос», — отметил Кермен Мастиев вне.
В сфере проектирования объектов эксперты конференции отметили важность сотрудничества лучших специалистов архитекторов и девелоперов для создания устойчивой городской среды. Эффективность этого взаимодействия напрямую отражается на реализации ESG-повестки дня, отраслевым экологическим стандартом которой является Clover».
