Shutterstock/ФОТОДОМ
Марина ТОЛСТОШЕЕВА, эксперт по коммерческой недвижимости и управлению активами:
Сегодня формат многофункционального комплекса (МФК) – один из самых актуальных и востребованных форматов в сфере коммерческой недвижимости. Смешанное использование здания, сочетающее в себе офисную, торговую, развлекательную и жилую функции, позволяет эффективно использовать пространство и создает комфортные условия для бизнеса и жителей города. Это не только удобно для потребителей, но и способствует повышению рентабельности объекта недвижимости. Благодаря этой форме инвесторы могут диверсифицировать свой портфель и создать устойчивый и прибыльный бизнес.
В комплексе сосуществуют и органично и естественно дополняют друг друга несколько форматов недвижимости. Такие комплексы обычно включают в себя офисную и торговую составляющие, которые могут быть объединены с апартаментами, концертными или выставочными площадками, большими зонами отдыха и т д. Легкий индустриальный формат также можно считать многофункциональным комплексом.
История смесей
За последние несколько лет мы стали свидетелями смены парадигмы офисной жизни: современное общество все больше ценит комфорт и удобство, так называемый баланс между работой и личной жизнью. Строительство многофункциональных комплексов началось в 1980-х и 1990-х годах, когда бизнес многофункциональных комплексов стал приобретать все большую популярность в США и Европе. В России одним из пионеров этого направления можно назвать комплекс Capital City в городе Москва. Этот формат оказался настолько успешным, что разработчики стали использовать его все чаще.
В последние годы в России активно реализуются комплексные проекты территориального развития, направленные на реализацию принципов повышения доступности, комфорта и удобства всех форм пространства для работы и отдыха. Реализуются и другие планы по стимулированию развития инфраструктуры, такие как создание рабочих мест, что привлекло застройщиков жилья к строительству других типов недвижимости, в основном коммерческой.
чувство собственного достоинства
Главным преимуществом многофункциональных коммерческих объектов является эффект синергии, позволяющий каждому посетителю решать большую часть своих повседневных задач в рамках одного здания или микрорайона. В таких комплексах особое внимание уделяется эстетике и удобству, поэтому архитекторы спроектировали некоммерческие пространства и зоны отдыха. Кроме того, недвижимость приобретет дополнительную ценность, поскольку покупатели готовы платить больше за комфорт, а престиж проекта повысится. Еще одним важным аспектом является распределение рисков, поскольку разные типы недвижимости по-разному реагируют на колебания рынка, как с точки зрения скорости реакции, так и с точки зрения применения компенсирующих эффектов.
Проекты IFC также приносят ощутимую пользу инфраструктуре города, стимулируя экономику, улучшая благоустройство и доступность, сокращая использование личного транспорта и оказывая положительное влияние на культурную и общественную жизнь города.
Основная проблема МФК и других многофункциональных проектов – сложность проектирования и постоянное нарушение границ шаблонов и устоявшихся закономерностей. Этот процесс требует тщательного сравнения всех составляющих, так как зачастую доминирование какого-либо функционального признака в конечном итоге приводит к переквалификации многофункционального комплекса в единую конфигурацию недвижимости с незначительными дополнительными признаками.
править миром
В мировой практике существует множество примеров успешных проектов в сфере многофункциональных комплексов. К ним относится JR Tower в Саппоро, Япония. Проект из трех башен включает в себя отели, офисы и интегрированную систему высокоскоростного поезда и метро. Внешний лифт позволяет насладиться красивейшими видами города. Знаменитые многофункциональные проекты расположены по всему миру: Варшавский пивоваренный район, сингапурский комплекс Funan, нью-йоркский Hudson Yards, лондонский деловой район Canary Wharf и т д
В России финансовые вопросы часто отдаются приоритету в ущерб эстетике и удобству проекта. Девелоперы неохотно тратят деньги на социальные блага и удобства, поскольку не знают, как учесть отдачу от этих инвестиций в финансовой модели проекта. Но мы также начинаем видеть интересные многофункциональные проекты, чаще всего в рамках комплексной застройки территории под эгидой городской ткани. Примерами могут служить, конечно же, город Москва, проект ЗИЛАРТ на месте бывшей промзоны в Москве и культурно-торговое пространство «Севкабель Порт» в Невском порту Санкт-Петербурга. Появляются и новые масштабные проекты, такие как концепция Live.Work.Play.Shop в районе новой московской станции метро «Прокшино.
точка напряжения
В то же время проекты IFC сталкиваются с рядом стандартных проблем: например, с неравномерным распределением ресурсов, поскольку такие проекты находятся в центре тяжести и увеличивают потребление базовых ресурсов (земли, воды, энергии). Если не спланировать должным образом, это может привести к экологическим проблемам и другим негативным последствиям. Кроме того, проекты смешанного использования являются очагами загрязнения, которые могут повлиять на здоровье жителей. Результатом плохо спланированных транспортных систем является увеличение трафика, проблемы с парковкой и коллапсы. Отдельным нюансом является социальная сегрегация, при которой определенные кластеры привлекательны в первую очередь для одного социального класса и не всегда приносят реальную пользу другим.
В целом в России успешно перенимается и реализуется международный опыт развития многофункциональных проектов. Существующие ограничения преодолеваются, а проекты становятся более амбициозными. Для городской инфраструктуры реализация проектов IFC является безусловным драйвером развития городов и на протяжении многих лет обеспечивает привлечение экономически активного населения. Таким образом, среди прочего, появился комплексный план территориального развития. В то же время обширную ресурсную базу российской IFC зачастую составляет большое количество культурных и коммерческих объектов, нуждающихся в переосмыслении.
