Пока представители нижней палаты парламента находятся в отпуске, самое время поговорить с ними об итогах законотворческой работы. Недавние конференции оказались плодотворными в этом отношении, особенно в сферах строительства, жилищного строительства и коммунального обслуживания. В результате за отчетный период профильные комитеты Государственной Думы подготовили к принятию 11 федеральных законов. О наиболее интересных и важных вопросах в интервью «Стройгазете» рассказал заместитель председателя комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Колунов.
Сергей Владимирович, чем запомнится недавно завершившееся заседание Госдумы? Какие законы, принятые на сессии, войдут в историю?
Все заседания Думы вошли в историю, но это запомнится особенно, потому что депутаты Думы сформировали новое правительство. Но я, конечно, кратко остановлюсь на тех результатах, которые имеют непосредственное отношение к строительству, ЖКХ и коммунальному хозяйству.
Прежде всего, в целях реализации задач, поставленных Президентом страны, Федеральным законом от 14 февраля 2024 года № 17-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О стимулировании развития жилищного строительства» и некоторыми законодательными Приняты акты РФ. Его реализация Можно будет внедрить комплексный подход к планированию развития приоритетных туристских территорий и повышению их инвестиционной привлекательности. Мы готовили этот закон давно, единственная возможность – это их не будут входить в основном в городские леса. Речь идет о различных местах деятельности, кафе и других объектах. Конечно, понятно, что под их прикрытием бизнесмены пытаются построить объекты, которые уже не нужны, поэтому в законе предусмотрена возможность строительства. «ограничено» И только на дорогах.
Раньше даже в парках были нежелательны освещенные дорожки. Хотя в каком парке нет освещенных дорожек, ведь тогда по ним нельзя будет ходить даже в темное время суток!
Недавно я вернулся из Уфы, и согласно принятому закону в городском лесу начали прокладывать 5 километров освещенных дорожек, по которым люди теперь могут гулять, проблема качественного благоустройства этих мест благополучно решена.
Кроме того, Федеральный закон от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О применении счетов условного депонирования при строительстве жилых домов по договорам строительного подряда» и Федеральный закон от 22 июля 2024 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты» » Интересным и важным является принятие Федерального закона Российской Федерации «О применении счетов условного депонирования при строительстве жилых домов по договорам строительного подряда» «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и внесение изменений в отдельные законодательные акты РФ «Внесение изменений в Федеральный Кодекс», устанавливающие меры гражданско-правовой ответственности застройщиков при участии в строительстве долевой собственности многоквартирных домов (МКД) в соответствии с отраслевым законодательством).
Еще есть закон о потребительском экстремизме, о котором мы говорим еще с седьмой сессии Госдумы. На восьмом заседании оно изменилось, поскольку необходимо было уточнить, чьи интересы защищает закон: застройщиков или акционеров.
Следующим важным законодательным актом является внесение поправок в федеральные законы о банкротстве. Это единый законодательный акт, направленный на исполнение судебных решений, гарантирование и защиту прав бывших обеспеченных кредиторов, права которых были нарушены в ходе неплатежеспособности застройщика.
Упомяну также законы для линейных объектов, что упрощает их рассмотрение. Эффект в первую очередь применим при конструировании простых объектов для упрощения процесса и ускорения его, но не в ущерб качеству. Например, влияние социальной газификации.
Что касается Департамента жилищно-коммунального хозяйства, то принят ряд соответствующих законов, в частности закон «О коллекторах», разъясняющий порядок погашения жильцами задолженности по ЖКХ, а также федеральный закон, направленный на укрепление общего имущества многоквартирных домов Контроль во время ремонта.
Чем важен упомянутый вами закон о возможности использования счета условного депонирования при строительстве жилого дома по строительному проекту? В чем его природа и особенность?
Этот закон важен для рынка, но не все его правильно трактуют. Иногда высказывается мнение, и мол, раз есть ФЗ № 214, почему вы до сих пор такое мнение высказываете? Но хотелось бы уточнить, что 214-ФЗ регулирует ситуацию, когда собственник земли или арендатор одновременно является застройщиком, закон регулирует отношения между застройщиком и покупателем жилья, а принятый нами закон об использовании личных счетов эскроу регулирует жилье строительство Охватывает ситуации, когда застройщик владеет или арендует землю для физического лица и нанимает подрядчика. Короче говоря, все вращается вокруг людей, которые управляют землей и нанимают подрядчиков. Этот закон нужен для защиты людей от ситуаций, когда работа не выполнена, и других негативных ситуаций, таких как неоплаченная работа или материалы. Поэтому рекомендуется депонировать средства, используемые для этих целей, на счет условного депонирования.
Сейчас по закону подрядчик берет кредит в банке, и у него с застройщиком одна и та же история. Он не собирается платить сумасшедшие процентные ставки, потому что вы можете видеть, сколько денег у него на условном депонировании и сколько он взимает — эффективная процентная ставка для него будет составлять от 4% до 6%. Поэтому основной смысл закона – защитить деньги частника, поскольку он не тратит собственные деньги, деньги хранятся в банке, а подрядчик строит все на заемные средства.
Второй важный момент – расчет с подрядчиком происходит не тогда, когда подписан акт сдачи дома, а только тогда, когда он поставлен на государственную регистрацию. Сейчас любой частник может построить дом минимум за 10 лет, но проблема в том, что пока не забит последний гвоздь, объект «висит в воздухе» и государство не облагает его налогом. Этим законом мы, с одной стороны, защищаем средства собственника, а с другой стороны, если здание строит подрядчик, мы поощряем собственника его зарегистрировать. Кстати, это также может сделать подрядчик от имени клиента.
Даже если клиент не хочет регистрировать свой дом?
В этом случае законом предусмотрено, что подрядчик имеет право подать заявку на регистрацию: для этого у него уже есть договор и акт приемки-передачи. Ведь если заказчика не устроит качество работы подрядчика, то акт приемки-передачи он не подпишет. В случае его подписания подрядчик, владеющий подписанным документом, подает заявку на регистрацию в Росреестре, затем ему открывается счет эскроу, и он получает денежные средства, достаточные для покрытия своих кредитных обязательств. Таким образом, мы защищаем как средства заказчика и подрядчика, так и интересы государства, которое имеет право требовать налогового вычета за построенные объекты.
Что нового в этом законе, усиливающем надзор за капитальным ремонтом?
Раньше ремонтный фонд сам проводил ремонты и оценивал их результаты. Сейчас эту функцию у фонда забирают и передают основному органу. По сути, все движется в направлении того, о чем ранее говорил вице-премьер Марат Куснурин: формирования профессиональных госзаказчиков. Сейчас, в его отсутствие, невозможно правильно оформить техническое задание на капитальный ремонт и должным образом реализовать проект. С созданием профессионального института заказчика проектная документация будет составляться более профессионально, планирование работ будет осуществляться эффективно и, самое главное, будет четкий контроль над процессом и его результатами. Таким образом можно устранить коррупционные элементы и повысить качество капитального ремонта.
Осенний семестр вот-вот начнется. Какие инициативы законодателям следует сделать приоритетными в ближайшие месяцы?
Во-первых, актуальны вопросы, связанные с доступностью жилья. Строительная отрасль начала бурно развиваться благодаря введению льготных ипотечных кредитов. Теперь, когда эти программы завершились и все обеспокоены льготной ипотекой и ее доступностью, возникла необходимость предоставить людям дополнительные инструменты для покупки жилья. В то же время очевидно, что государственные субсидии не должны приводить к спекуляциям и сумасшедшему увеличению стоимости строительства, а должны быть задуманными.
Концессионную схему следовало прекратить как минимум на год раньше, чтобы мы могли замедлить рост цен и издержек производства, которые за последние три года выросли более чем в три раза, хотя продажи домов росли гораздо меньшими темпами. По существующим расчетам, три года назад стоимость строительства квадратного метра без покупки земли и подключения к сети составляла для застройщиков в среднем 30 000 рублей, по сегодняшним расчетам – это уже 70 000 рублей, но если еще учесть, что такое доступный. Стоимость участка, стоимость земли, все договоры и все обременения, то стоимость продаваемой площади составляет примерно 140-145 тысяч рублей — из них только 70 тысяч рублей придется на саму стройку. Эти дисбалансы необходимо устранять, и мы будем работать над этим, в том числе путем развития системы арендного жилья в жилищной сфере, над чем сегодня и работает ДОМ.РФ».
Но для того, чтобы арендное жилье могло воспользоваться своими преимуществами и построить больше, необходимо предоставить определенные скидки. Например, речь может идти о предоставлении застройщикам бесплатных участков под строительство такого жилья, бесплатных коммуникаций и т д. Все эти затраты должны компенсироваться за счет тарифов. Конечно, речь не идет об окупаемости этих объектов за 2-3 года. Но мы должны мыслить с национальной точки зрения, поэтому период планирования и окупаемости инвестиций для таких проектов с национальным участием должен составлять не менее 15-20 лет. Человек, переехавший в такую арендуемую недвижимость, поймет, что он обязан оплачивать коммунальные услуги по более высоким тарифам. В этом случае бизнес будет прибыльным и будет построено больше арендных домов.
Кстати, сейчас мы наблюдаем массовый отток людей, планирующих купить собственное жилье. При нынешних банковских ставках граждане не готовы это делать и поэтому будут арендовать недвижимость. Поэтому тем более необходимо создать все условия для строительства масштабного арендного жилья.
Во-вторых, необходимо дальнейшее развитие комплексной системы территориального развития. Это очень хороший инструмент, но он нуждается в совершенствовании, в основном в сфере строительства социальных объектов.
Застройщиков по закону обязывают строить социальную инфраструктуру в многофункциональных комплексах. Это важно, потому что в Москве и Московской области такие объекты обязательно строились во время КРТ, а в других регионах такой подход остался новаторством. Мы знаем, что наличие социальных объектов влияет на экономику проекта, рентабельность которого и так невысока, но эти вопросы во многом зависят от усмотрения субъектов Российской Федерации и, во всяком случае, от реализации этого положения. Что касается выставления счетов, мы не используем один и тот же стандарт для измерения всех, потому что цены и условия в разных местах разные. Объем и долю социальных объектов, возводимых в рамках ЦРТ, каждый регион будет определять самостоятельно. Если регион заставит застройщиков построить абсолютно всю социальную инфраструктуру, цена квадратного метра недвижимости взлетит до небес. В то же время рынки в этих районах не готовы к такому скачку цен, и у людей нет денег на покупку такой недвижимости.
Недавно мы все это подсчитали и пришли к неутешительному выводу. Например, в Московской области, чтобы выполнить обязательства по строительству социальных объектов, обеспечить соответствие существующим стандартам школ, детских садов, поликлиник, а также взять на себя бремя развития части дорожно-транспортной сети и другой инфраструктуры, застройщик должен заплатить не меньше, чем Продав свою недвижимость за 160 000 рублей — это самая низкая цена, по которой он мог бы продать что-то, построенное им, если бы в сегодняшних условиях он покупал землю, проектировал объекты, нанимал технических заказчиков и генеральных подрядчиков, платил банковскую поддержку (проектное финансирование), и т д. В результате получается довольно большая цифра, хотя, конечно, не все покупатели способны заплатить такую сумму, поскольку в некоторых районах цена за квадратный метр еще не превысила 100 000. Поэтому невозможно принять единые стандарты для всех регионов при реализации проектов CRT.
Дважды я предлагал закон, содержащий предложения по этому поводу. Я надеюсь, что они все еще получат поддержку.
Часто школам, расположенным в центре города, не хватает земли или достаточно места для ее обустройства, отвечающего всем современным стандартам. Кроме того, легче снести некоторые школы, построенные в 1960-е годы и ранее, и построить на их месте новые, но невозможно построить новую школу, поскольку она не соответствует стандартам участка. CRT касается комплексного развития, но действующий закон игнорирует вопрос о небольших школах, которые могут быть расположены в определенных районах. Поэтому такая школа должна иметь возможность приобретать прилегающие земельные участки.
Сейчас люди, владеющие соседними объектами, пытаются продать их в 3-4 раза дороже. Необходимо применить закон об захвате этих территорий по установленным рыночным коммерческим ценам. Мы изучим эти предложения и усовершенствуем закон об ИЖС, связанный с объектами индивидуального жилищного строительства, в рамках Закона об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС.
Во многих городах, даже в центрах, ситуация такая же, как и после взрыва: дома горят, здания не ремонтируются годами. Но любой дом, даже частный и небольшой, должен содержаться в порядке. Эти проблемы необходимо решать двумя подходами: развитием индивидуального жилищного строительства и принятием мер по регулированию внешнего вида жилых домов. В этом плане другие страны, в том числе Германия, имеют хороший опыт, который стоит продвигать и применять в наших городах. Дом, выходящий на главную улицу, должен выглядеть великолепно! Кроме того, дома с аварийностью более 50% просто опасны для жильцов и прохожих. Их положение необходимо исправить, включая конфискацию их домов. Конечно, мы не говорим о том, чтобы просто отобрать его: нам нужно, чтобы эти дома были оценены — справедливо и ни в коем случае не спекулятивно, — чтобы прежние владельцы не смогли заработать на них деньги. Конечно, это необходимо для того, чтобы в городе строить социальные объекты, линейные объекты и дороги, которых зачастую не хватает даже в центральных районах.
Могут ли эти планы быть реализованы на следующей сессии?
Мы привержены этим законам. Конечно, нет абсолютно никаких причин, почему у нас все плохо. Когда ты говоришь себе это и самостоятельно решаешь больше ничего не делать, все отстой. Когда вы боретесь, есть возможность сделать что-то лучше. Поэтому я не сомневаюсь, что мы примем все необходимые законы и они будут работать.
Заместитель председателя комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Колунов: «Вступление в силу Федерального закона от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О применении счетов условного депонирования при строительстве жилых домов по договорам строительного подряда» является Увеличить предложение индивидуального жилья и прозрачность рынка индивидуального жилищного строительства, снизить связанные с этим риски и создать аналогичное проектное финансирование для профессиональных подрядчиков в сфере частного жилищного строительства»
