Ведомости Спрос на новое строительство в последние несколько лет поддерживался за счет государственной ипотеки. После прошлогодних рекордных показателей в первом квартале 2024 года наблюдалось снижение покупательской активности во всех секторах рынка недвижимости, за исключением элитной. Недавно в рамках конференции «Ведомостей» «Недвижимость 2024+: от проектов к продажам» представители власти, девелоперы, руководители строительных компаний и профильные эксперты обсудили текущую ситуацию и проблемы строительной отрасли и обменялись кейсами по повышению эффективности рабочих процессов.
Существуют ли инструменты, которые помогут первичному внутреннему рынку повторить прошлогодний рекорд продаж? Как девелоперам увеличить продажи новостроек в 2024 году, не снижая при этом рентабельность? Какие новые меры могут принять страны для поддержки спроса? Эти вопросы стали предметом дискуссии среди участников.
Цены не вырастут, но и не упадут
Модератором дискуссии выступил редактор раздела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антон Филатов, а сопредседателем — руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, который поделился своим мнением об уровне продаж на рынке. Он сказал, что пока на рынке жилья все стабильно — продажи упали по сравнению с предыдущим рекордным годом, но все же в среднем за год цены на жилье перестали расти, но тоже топчутся на месте, хотя и не особо падают.
С другой стороны, по прогнозам Олега Репченко, до 1 июля катастрофы не будет, пока действуют все схемы льготной ипотеки. Но затем, полагают аналитики, параметры «жилой ипотеки» будут пересмотрены, льготы сократятся, а общий рынок ипотеки, хотя ключевые процентные ставки и останутся высокими, в обозримом будущем развиваться не будет.
«То, что мы наблюдали много раз, — это спешка с покупками, когда люди пытаются запрыгнуть на последнюю машину, когда заканчивается следующая сделка, что поддерживает рынок. И в целом многие говорят, что дела и дальше будут идти хорошо, потому что уступки всегда будут продлеваться — и все будет продолжаться — но с другой стороны, есть ощущение, что сейчас все не так радужно», — сказал он.
Эксперт сказал, что Казначейство послало тревожный сигнал, и суть его заявления заключалась в следующем: «Казначейство не резиновое». По экспертным оценкам, на долю всех льготных ипотечных планов сейчас приходится 90% продаж нового жилья. Такая ситуация ненормальна: фактически рынок сидит на острие различных льготных ипотечных планов.
«Возможно, существует консенсус в отношении того, что после 1 июля не будет глобальных льготных жилищных кредитов. Ипотечные кредиты останутся, но они очень хотят их сократить. Во-первых, более высокие процентные ставки для семей с уже не маленькими детьми. То есть льготные тарифы, скорее всего, будут доступны только семьям с детьми до шести лет», — рассказал Олег Репченко. Он также сообщил, что обсуждается сокращение ипотеки на малогабаритные квартиры (квартиры-студии), поскольку о построении нормальной семьи на такой жилплощади речи не идет.
Что касается срочной ипотеки, то, по мнению экспертов, о ней пока следует забыть. «В последнее время все ожидали, что центральный банк довольно быстро снизит процентные ставки, но этого не произошло и не произойдет в обозримом будущем», — сказал он, добавив, что процентные ставки центрального банка останутся на высоком уровне в течение следующих нескольких лет. Уровень «Барьер.
достигать цели
Нужны ли льготные схемы и должно ли государство вмешиваться в эту сферу, далее обсуждалось в ходе дискуссии.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков выступил основным докладчиком на конференции «Стратегия и тактика развития: как проектировать, чтобы продавать?» Он оценил использование льготной ипотеки, подчеркнув, что от этого инструмента выиграли как покупатели, так и застройщики.
«Конечно, кто бы что ни говорил, в выигрыше – российский народ. Если посмотреть на количество сделок, количество домохозяйств, количество людей, которые реально улучшили свои жилищные условия, то никогда не было таких цифр, как 2023 год или 2022 год. То есть цель достигнута — люди живут в новых квартирах», — сказал он.
Антон Глушков отметил, что застройщики не будут сокращать объемы строительства даже в условиях отмены льготной схемы ипотечного кредитования: «У застройщиков хорошие производственные возможности, есть рабочие бригады, есть земельные банки, сокращать некому объем строительства «теми темпами, которые они отложили».
Говоря о строительном рынке, глава НОСТРОЙ подчеркнул, что он стал независимым и высокопрофессиональным. «Девелопмент научился управлять финансами. Тот факт, что за последние пять лет строители «упаковались в банки», помог существенно развить навыки, которыми обладают строительные компании, и появился маркетинг. Еще как рынок ипотеки в 2024 году это также обеспечивает устойчивость структуры на фоне уменьшения количества уровневых транзакций.
Антон Глушков добавляет, что государственная ипотека научила нас одному: если раньше большинство застройщиков при заключении договоров долевого участия считали цену сделки основополагающей, то льготная ипотека оправдывает аннуитетные выплаты. Или обслуживание кредита остается базовым.
Президент национальной ассоциации называет инвестиции в недвижимость нормальным финансовым инструментом улучшения условий жизни и сохранения сбережений. Он поделился своими мыслями о том, как в целом изменятся наиболее популярные типы недвижимости. В краткосрочной и среднесрочной перспективе «планы одноквартирных домов существенно не изменятся», но в долгосрочной перспективе тенденция будет зависеть от образа жизни людей, понимания комфорта и функциональности жилья.
Антон Глушков обратил внимание участников дискуссии на то, что для тех, кто не собирается или в любом случае не может оформить ипотеку, нужен другой вариант – арендное жилье. Однако без национальных преференций эта сфера сегодня не смогла бы добиться быстрого развития. Другие участники дискуссии также высказали свое мнение о том, как будет развиваться рынок и какие меры поддержки потребуются.
Выгоды хороши, но рынок определяет
Денис Коваленко, управляющий партнер Prime Life Development, поддерживает заявление Антона Глушкова о том, что для развития рынка жилья и стимулирования покупателей покупать большие квартиры люди платят приемлемую сумму. Особенно важна мощность – для этого следует снизить аннуитетные платежи.
Генеральный директор компании «Самолет-10Д» Дмитрий Самоходкин отметил, что льготная схема, безусловно, полезна для девелоперов, но для устойчивого развития строительным компаниям необходима предсказуемость макроэкономической ситуации, чтобы компании могли своевременно и быстро реагировать на изменения корректировать бизнес-стратегии.
Член комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Якубовский заявил, что льготное ипотечное кредитование и переход застройщиков на проектное финансирование помогли российским застройщикам выйти из состояния «дикой застройки», в которой дольщиков обманули, Цивилизованный рынок. При этом доступность жилого жилья, которая была ключевой задачей при решении государства о запуске льготного ипотечного кредитования, остается спорной: стоимость квадратного метра стала значительно расти и ее необходимо снижать, поэтому Александр Якубовский отметил, что необходимо снизить затраты на строительство, а на стоимость строительства во многом влияют цены на землю, инфраструктуру и строительные материалы. Будущее он видит в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖК), которое необходимо активно развивать, в том числе в рамках комплексного развития территории. Распространение льготных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство может не только поддержать спрос на индивидуальное жилищное строительство, но и снизить цены на многоквартирное жилье.
В целом, по мнению депутатов Госдумы, девелоперам придется умерить свои аппетиты и смириться с сокращением рынка. По его мнению, государство сосредоточится на «тех категориях граждан, которые действительно нуждаются в поддержке». Без дополнительных стимулов в виде льготных схем среднему классу будет сложно нести бремя ипотечных кредитов. «Я думаю, что в будущем девелоперам обязательно придется сокращать свои обороты. В какой степени это покажет рынок», — заключил Александр Якубовский.
В рамках конференции «Недвижимость 2024+: От проектов к продажам» также состоялись две тематические сессии, на которых обсуждалось повышение эффективности строительства и альтернативы многоэтажным домам.
