Shutterstock/FOTODOM Торговый центр (ТЦ) больше не крепость и не витрина: в эпоху тотального онлайна и «дорогих денег» девелопмент торговой недвижимости переживает глубочайшую трансформацию. Покупатель изменился, а вместе с ним — требования к квадратным метрам, инженерным системам и самой философии объекта. Эксперты рынка — от девелоперов до управляющих компаний — в беседах со «Строительной газетой» сошлись во мнении: старые подходы убивают проекты еще на стадии эскиза, а успех сегодня зависит от способности здания дышать, трансформироваться и дарить впечатления, а не просто продавать товар.
Городская гостиная вместо торговой «кишки»
Классический сценарий «приехал, купил, уехал» ушел в прошлое безвозвратно. Маркетплейсы забрали себе транзакции, оставив офлайну эмоции и то, что невозможно оцифровать. «Главный вопрос, который сегодня должен задавать себе каждый застройщик перед заливкой фундамента: зачем человеку выходить из дома во вторник вечером? — говорит эксперт в сфере коммерческой недвижимости Марина Толстошеева. — Если единственный ответ — «купить джинсы», проект можно закрывать еще на бумаге».
Сегодняшний покупатель рационален и прагматичен, он ищет возможность совместить несколько задач за один визит: получить заказ, поужинать, отвести ребенка на танцы или в кружок робототехники. Именно поэтому современный ТЦ перестает быть исключительно торговой галереей и превращается в так называемое «третье место» — городскую гостиную. Этот тренд отмечает также руководитель и партнер российского проектного бюро UNK interiors Юлия Тряскина: сейчас возрастает популярность компактных торговых центров районного значения площадью до 20 тыс. кв. м, которые находятся в шаговой доступности от домов и служат жителям одного квартала. По словам эксперта, такие торгово-развлекательные центры (ТРЦ) работают по принципу многофункциональности, где торговля тесно переплетена с социокультурными услугами — от фудхоллов и спортивных студий до образовательных площадок и зон отдыха.
«Сейчас крупные ТЦ привлекают не возможностью купить, а возможностью качественно провести время», — считает генеральный директор строительной компании ГЕФЕСТ Алексей Самородов. Эта тенденция привела к кардинальному переформатированию структуры площадей: доля общепита, спорта и развлечений взлетела до 30-40%, потеснив традиционный fashion-ретейл. По данным Минпромторга, в новых крупных ТРЦ, сданных в прошлом году, развлечения занимают уже около 30%, спорт — 25%, а одежда — лишь 16%. В пресс-службе российской консалтинговой компании «КБ Стрелка» добавляют: за последние два десятилетия роль торговых центров заметно изменилась — сегодня они становятся многофункциональными городскими центрами, где торговля является лишь одной из составляющих.
В этом контексте, как отмечает бизнес-партнер по реализации «Самолёт Коммерция» Александр Ходоров, девелопмент торговой недвижимости активнее других форматов реагирует на запросы потребителя, смещаясь от простого шопинга к полезному досугу и здоровому образу жизни. При этом базовая архитектурная физика остается неизменной. Удачные решения прошлого — понятная навигация, логичная организация потоков, хорошая просматриваемость витрин, естественное освещение и достаточная высота потолков — по-прежнему актуальны.
Однако, как предупреждает руководитель департамента развития проектов консалтинговой компании RealJet Роман Кокорев, «устарели темные коридоры, тупиковые галереи, низкие потолки и стремление максимально заполнить здание арендуемой площадью в ущерб комфорту посетителей». Безнадежно устарела и модель «коробки», когда архитектуру рисовали до того, как понимали, кто и как там будет жить. «Устарел подход «построим коробку, нарежем площади, потом найдем арендаторов»», — вторит ему управляющий директор Союза торговых центров Сергей Платицын. Сегодня объект нужно проектировать сразу под сценарии: покупательские, сервисные, развлекательные и эксплуатационные.
Инженерный ад и новая роль якорей
Массовый приход в торговые центры фудхоллов, термальных комплексов и пунктов выдачи заказов (ПВЗ) изменил не только концепцию, но и инженерную модель здания. То, что пять лет назад казалось удачным решением, сегодня способно «утопить» объект. Фудхоллы перестали быть точками быстрой заправки калориями — теперь это полноценные ресторанные концепции с мощнейшими вытяжками, жироуловителями и отдельными стояками канализации. «Для строителей это настоящий инженерный ад, — описывает реалии Марина Толстошеева. — Ошибка в вентиляции фудхолла означает, что через год запах жареного лука будет стоять на третьем этаже в зоне детской одежды».
Термальные комплексы — тяжелый люкс, заменяющий уходящие развлекательные якоря. Они требуют выделения двух этажей, усиленных перекрытий для чаш с водой, сложнейших систем водоподготовки и специфической климатизации для борьбы с конденсатом и плесенью. Как отмечает создатель экосистемы «Слава концепт» и сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла Александр Перемятов, фудхолл очень дорог в обслуживании: это нестандартная вытяжка, большой приток воздуха и огромное потребление электроэнергии, которое может сравниться с небольшим заводом. То же самое касается и терм.
Даже ПВЗ, которые Минпромторг фактически легализовал как новые «якоря» (трафикообразующие арендаторы), эволюционировали из тесных каморок в шоурумы. Их теперь нужно «селить» только на первом этаже с отдельным входом и удобной логистикой. «Сам по себе фудхолл, термальный комплекс или ряд пунктов выдачи не способны спасти слабый объект», — подчеркивает пресс-служба российской управляющей компании City&Malls PFM, отмечая, что они усиливают ТЦ только тогда, когда встроены в общую концепцию. Все эти форматы требуют закладывать решения еще на стадии концепции, а не «дорабатывать напильником» в уже построенном здании.
Фасады, парковки и синдром «транзитного коридора»
За последние пять лет трансформация затронула буквально каждую зону ТЦ. Прилегающая территория перестала быть просто асфальтовым полем — сегодня это ландшафтный парк, амфитеатр и велодорожки. Фасады из безликих коробок превращаются в самостоятельные арт-объекты. «Классические бетонные коробки, которые, к сожалению, продолжают строить в регионах, заранее обречены на более быстрое умирание, поскольку отсутствует главный элемент живучести — внешний вид», — уверен Александр Перемятов. Входные группы избавляются от глухих тамбуров, превращаясь в приветственные зоны. В пресс-службе «КБ Стрелка» подчеркивают, что сегодня востребованы пространства, которые можно быстро трансформировать под новые функции без масштабной реконструкции, а одним из ключевых трендов становится развитие фиджитал-пространств, где цифровой и физический опыт формируют единую экосистему.
Внутри зданий произошло избавление от синдрома «транзитного коридора»: места общего пользования перестали быть просто проходами — это теперь полноценные пространства отдыха с электрическими розетками, дизайнерские санузлы, комфортные лаунж-зоны. «Хотите, чтобы посетитель провел в ТЦ не час, а три — дайте ему отдох нуть и провести время с пользой», — резюмирует Марина Толстошеева. — Гигантские атриумы, разрывающие торговую галерею, убивают сквозную проходимость, на смену им пришли открытые, залитые светом пространства с интуитивной навигацией».
Серьезно изменилась и логистика. Рост онлайн-торговли и доставки потребовал более продуманной организации зон разгрузки и внутренних сервисных маршрутов, чтобы работа объекта не пересекалась с потоками посетителей. Наиболее глубокая трансформация, по мнению экспертов City&Malls PFM, произошла именно в логистике и технических помещениях, где нагрузка на вентиляцию и энергопотребление резко возросли. Руководитель строительного департамента девелоперской компании Development Group Роман Шульгин особо отмечает, что именно эти функции сегодня во многом формируют посещаемость объекта. Также, по словам Александра Ходорова, доля заведений общественного питания может достигать 25% от арендной площади, а спорт и развлечения — до 30%, то есть усиливается присутствие тех форматов, где важно реальное физическое взаимодействие, которое сложно заменить цифровым аналогом.
От стен до экономии
Эксперты выделили тройку самых распространенных и фатальных ошибок при проектировании современных ТЦ.
Первая и главная — проектирование «намертво»: возведение несущих стен без возможности перепланировки или закладка сетей «впритык» по нормативам. «Когда через три года пустой коридор захочется заменить на аквапарк, снести его будет нельзя, — предупреждает Марина Толстошеева. — Золотое правило сегодня — заложить запас в 30-40% по сечению воздуховодов и электрической мощности». Роман Кокорев добавляет к этому списку недостаток электрической мощности, вытяжных шахт и мокрых точек, что резко ограничивает круг арендаторов. Ошибкой также является сохранение крупных блоков (400+ кв. м), тренд на которые, по словам Александра Ходорова, остался в прошлом. Александр Перемятов добавляет еще плоскую крышу с плохой гидроизоляцией: «крышевая событийность» — это уже мировой тренд, а также необходимо закладывать возможность для будущей парковки дронов.
Вторая ошибка — экономия на «кровеносной» системе. Снижение бюджета за счет насосов, тонкого слоя утеплителя или бюджетной системы управления зданием (BMS) означает подписание объекта на гигантские счета за ресурсы и содержание целого штата людей для ручной настройки. «Нельзя экономить на гидроизоляции, качестве кровли, узлах учета, доступе к инженерным системам», — подтверждают в City&Malls PFM.
Третья — неправильная архитектура потоков и попытка вписать арендаторов в готовую архитектуру. «Если управляющая компания (УК) приходит, когда здание уже стоит, — это самая системная ошибка российского девелопмента, — говорит Роман Шульгин. — УК должна проверить маршруты, места размещения оборудования и ремонтопригодность систем до того, как решения стали необратимыми». Сергей Платицын также называет эту ошибку в числе главных, подчеркивая, что красивый фасад не компенсирует неудобные входы и мертвые зоны.
Цифровой двойник и «дорогие деньги»
Баланс между оптимизацией бюджета и будущими затратами на эксплуатацию лежит в плоскости грамотного планирования. «Экономия на инженерных системах, материалах или технических решениях может выглядеть оправданной на этапе реализации проекта, однако в дальнейшем приводит к росту эксплуатационных расходов», — предупреждает Роман Шульгин.
В эпоху «дорогих денег» девелоперу критически важно перестать обслуживать кредит и начать зарабатывать. Здесь на помощь приходит автоматизация. «Зданию нужен цифровой двойник, системы видеоаналитики и тепловые карты потоков, — уверена Марина Толстошеева. — Предиктивная аналитика, предсказывающая поломку насоса до того, как она случится, переходит из разряда инноваций в базовое требование». С ней соглашается генеральный директор компании «RE-ЦИФРА» Яна Кузина, отмечая, что помимо классических параметров (локация, конкуренция), сегодня крайне важно понимать экономику арендатора и просчитывать риски на этапе моделирования.
Алексей Самородов подчеркивает, что сейчас главной ошибкой является следование неким «стандартам» — однотипному шагу колонн или одинаковой нагрузке на системы: «Постмодернизм окончательно победил и в такой консервативной сфере, как строительство. Проектировщик должен предусмотреть пространство максимально гибким и податливым».
Сергей Нюхалов из управляющей компании «Аструм Недвижимость» добавляет, что «бумажный» tenant mix сегодня не работает: за время стройки запросы арендаторов успевают измениться, и помещения должны быть спроектированы с запасом адаптивности. Это касается и размеров, и инженерного резерва. Если девелопер использует стандартную нарезку, спроектированную несколько лет назад, она может уже не соответствовать реальному спросу к моменту ввода объекта.
Открытие — это только начало
Эксперты единогласны: приглашать управляющую компанию нужно не после сдачи объекта, а на стадии концепции. «Системная ошибка российского девелопмента — приглашение УК тогда, когда здание уже стоит, — говорит Марина Толстошеева. — Проектировать нужно «с изнанки»: сначала продумать, как заезжает фура, где переоденется персонал, как выкатываются мусорные баки».
Роман Кокорев подчеркивает, что после утверждения конструктивной схемы, сетки колонн и инженерных шахт многие ошибки либо невозможно исправить, либо их устранение становится слишком дорогим. В пресс-службе City&Malls PFM уточняют: раннее привлечение УК — это не дополнительный консалтинг, а инструмент защиты бюджета девелопера от переделок и необоснованных эксплуатационных расходов.
Советы девелоперам от УК едины в трех аспектах. Первый — проектировать объект от сценариев, а не от архитектурной картинки. Второй — закладывать гибкость и унификацию. «Не должно так получиться, что в один ТЦ требуется 150 видов лампочек разных производителей. Необходимы единая диспетчерская и единый протокол автоматики», — подчеркивает Александр Перемятов. Третий — считать будущую эксплуатацию еще до начала стройки.
Сергей Платицын добавляет: важно пройти путь посетителя, арендатора, поставщика, курьера и клининга. Если эти маршруты конфликтуют, проблема обязательно проявится после открытия. Сергей Платицын отмечает главное: раньше открытие ТЦ воспринималось как финальная точка проекта. Сейчас это скорее начало постоянной настройки. Успешный торговый центр должен регулярно обновлять tenant mix, общественные зоны и цифровые инструменты. Эпоха железобетонных коробок закончилась: современный российский торговый центр — это сложный микс-девелопмент, где торговля занимает почетное место рядом с культурой, спортом и сервисом. Побеждают те, кто понял простую вещь: люди приходят туда, где им хорошо жить, а не просто удобно тратить деньги.
