Михаил Колобаев / Департамент печати стройкомплекса Москвы Споры о допустимости массового строительства небоскребов в Москве и его влиянии на комфорт и качество городской среды ведутся уже больше года. Уже более десяти лет в городе действуют ограничения, но они являются формальностью и застройщики могут их легко обойти. Теперь городские власти сняли ограничения на этажность и высоту новостроек, оставив исключения для территорий историко-культурного наследия.
фон
Первым небоскребом в Москве считается особняк водочного производителя Федора Афремова, построенный на Садовой Спасской улице в 1905 году. Уже тогда 35-метровое восьмиэтажное здание называлось «Кумокири» и вызывало у горожан неоднозначные эмоции. Тогда в столице появились семь сталинских высоток, деловой «город» с настоящими небоскребами, десятки жилых и офисных «свеч». По данным аналитиков компании «Метриум», только в столичном регионе сегодня строится около 60 жилых комплексов с домами высотой более 100 метров. Первое место в рейтинге занимает жилой дом высотой 340 метров и 85 этажей.
Помните, эти проекты были одобрены в то время, когда в городе уже существовали законодательные ограничения на максимальную высоту зданий. Постановлением Правительства Москвы, принятым летом 2012 года, установлены визуальные и ландшафтные характеристики городских территорий и схема ограничения высоты для всех районов, но не более 75 метров в высоту, то есть в пределах 20-23 этажей было оговорено, что Однако вскоре эти ограничения приняли номинальный характер, поскольку судьба проекта определялась, как правило, «вручную» на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии исходя из особенностей той или иной местности.
Чтобы упорядочить ситуацию, 2 февраля этого года мэр столицы Сергей Собянин подписал Указ Москвы № 199-ПП, согласно которому в столице больше не будут действовать правила относительно максимальной высоты зданий. При этом постановлением предусмотрено дальнейшее ограничение пределов максимальной высоты зданий, строений и сооружений на территории памятников и объектов охраны культурного наследия.
первая реакция
По мнению большинства экспертов отрасли и участников рынка, снятие ограничений на максимально допустимую высоту зданий ничего не изменит с точки зрения правоприменения, а административные процедуры останутся прежними. Учитывая тот факт, что все проекты подлежат рассмотрению города, все проекты проходят процедуру утверждения Архитектурно-градостроительных решений (AGR). Фактически ограничения по высоте рассматривались лишь как дальнейшее препятствие в поиске архитектурных конфигураций и архитектурных решений. При этом в данном случае другие параметры, такие как плотность, например, уже подписаны в принципе и не ограничивают развитие, но и не ограничивают конфигурацию.
В то же время партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков считает, что строительство высотных зданий является логичным сценарием развития рынка недвижимости Москвы. «Мы живем в эпоху гиперурбанизации, а это значит, что мегаполисы становятся все больше и больше, буквально «засасывая» людей и финансы. Высотные здания являются инструментом, который может помочь обуздать эту тенденцию. Главное – направить его в качественное русло согласно современным городским законам», – пояснил он.
Эту теорию косвенно подтверждает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. «Отмена ограничений корректирует последние тенденции в градостроительной политике Москвы, но главное — создает условия для появления уникальных объектов» появление блестящих архитектурных шедевров, которые станут новой достопримечательностью района».
По словам главного архитектора столицы, архитектура, ее эстетический элемент, становится важным элементом координации и реализации градостроительных проектов. «Приоритет отдается архитектуре, когда, прежде всего, фасад здания, включая его высоту, создается без давления заранее написанных цифр и когда архитекторы основывают свои проекты на заранее определенных данных работа, а не наоборот, и принимаемые решения демонстрируют отношение города к качеству формирующейся городской среды, ее приоритетам и значимости для города и его жителей», — подчеркнул г-н Кузнецов.
центр и периферия
Естественной и ожидаемой реакцией горожан на снятие ограничений стала обеспокоенность по поводу застройки исторической части города новыми многоэтажками, однако власти поспешили разъяснить ситуацию и заверить, что бояться нечего. «Практически везде в центре Москвы действуют особые правила, поэтому не нужно бояться высотных зданий. Также в городских заповедниках и особых районах действуют ограничения, такие как ограничение по высоте. Кроме того, проект несет проводится визуальный анализ ландшафта, который позволяет при необходимости корректировать конфигурацию, поэтому нет необходимости в дальнейшей корректировке высоты», — рассказал Сергей Кузнецов.
В то же время Мария Николаева, руководитель архитектурного бюро MAD Architects, считает, что высотные здания обладают центростремительной силой. «Надо признать, что выбор места для строительства высотных башен тяготеет к более центральным районам. В основном это связано с близостью бывших промышленных зон, а также близостью к узлам инфраструктуры. Объясняется это тем, что трансформация: сферы услуг и административные системы концентрируются в центрах крупных городов, что приводит к уплотнению городской среды», — пояснили архитекторы. Однако интенсивное увеличение пропускной способности инфраструктуры может избежать негативных последствий для высотного строительства. «В последние годы в Москве активно и комплексно ведется работа по развитию транспортной инфраструктуры, в том числе по созданию благоприятных условий для комфортной высотной застройки», — добавила она.
Каковы новые точки роста?
Евгений Михайленко, заведующий кафедрой городского и регионального развития НИУ ВШЭ, заявил, что возможным последствием этого решения может стать дальнейшее увеличение плотности населения Москвы. «Строительство высотных зданий и перенаселенность городов приводят к инфраструктурным проблемам, поскольку каждое высотное здание создает дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру, такую как дорожные сети, парковки, общественный транспорт и социальные учреждения. Инфраструктуры больше не будет сможет справиться с предыдущими условиями и его необходимо будет расширить», — предупредил эксперт.
При этом сами застройщики уверяют, что снятие этого ограничения станет мощным импульсом для развития в целом комфортной городской среды. «Новые возможности позволят нам усовершенствовать процесс инфраструктурного строительства и двигаться ускоренными темпами к дальнейшей модернизации городов. Преимущества этого формата очевидны: комфортные условия проживания, продуманность. Это самостоятельная экосистема, образованная инфраструктурой, офисные комплексы и популярные туристические объекты, отвечающие совершенно разным запросам покупателей», — уверен Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development.
Прежде всего важно учитывать, что снятие ограничений позволит более эффективно использовать городские земли. Строительство высотных зданий позволяет оставить больше места для благоустройства, дворовых территорий и других востребованных объектов. Людьми.
Мария Николаева считает, что во многом исход снятия ограничений по высоте будет определяться практикой применения градостроительных решений и соблюдением баланса в развитии с учетом международного опыта. «Российская столица сейчас является одним из самых передовых и быстрорастущих мегаполисов мира. Это один из городов, а это значит, что задача властей, архитекторов и компаний — направлять это развитие в правильное русло и постоянно повышать стандарт качества проектов при любых обстоятельствах», — заключила она.
Технические неисправности
Следует отметить, что строительство небоскребов имеет множество объективных инженерно-технических сложностей, которые увеличивают стоимость проекта как на этапе строительства, так и в процессе эксплуатации. В качестве примера Денис Коноваленко привел строительство фундаментов. «Большие усилия затрачиваются на геотехнические исследования для установления правильных расчетных параметров, компенсирующих сжимающие свойства грунта. При строительстве небоскребов используется высокопрочный бетон, цельностальные колонны и т д учитывается и ветровой поток».
Кроме того, Евгений Михайленко правильно заметил, что высотные здания требуют достаточного количества типовых технических решений: лифтов, насосов и другого инженерного оборудования. Многие технологии были импортированы и теперь требуют замены отечественными аналогичными технологиями.
Еще одной угрозой многоэтажным жилым домам эксперты называют санитарно-эпидемиологический фактор. В таких зданиях вирус активнее распространяется через систему вентиляции, что может привести к увеличению заболеваемости жильцов. Мы также не можем игнорировать тот факт, что проживание в многоэтажных домах отрицательно влияет на психику людей, и это было предметом многих исследований в прошлом.
При этом Александр Стариков предостерег от сравнения многоэтажных панельных домов в жилых массивах с современными высотными торгово-жилыми башнями, разрабатываемыми по индивидуальным архитектурным проектам. Он полностью отличается от обычного дома. Это объекты, внутреннее ядро которых содержит несколько лифтовых шахт и лестниц. По этой причине объемно-планировочные решения в таких проектах отличаются от стандартных вариантов».
В этой ситуации возникает еще один очень серьезный вопрос: снос небоскребов. После того как такое высотное здание прослужит 25-30 лет, встает вопрос о его будущем. Капитально отремонтировать 40-этажное здание непросто, а снести его еще сложнее. Евгений Михайленко прогнозирует, что город неизбежно столкнется с полным сносом многоэтажек, так же, как сейчас он столкнулся с необходимостью сноса пятиэтажек в Советском Союзе. Однако снос высотных зданий является технически гораздо более сложной задачей и еще не оценен.
