Фото: А. Кузнецов В марте Росстат опубликовал данные о среднедушевых денежных доходах россиян по регионам. Это легло в основу ежегодного исследования аналитиков «Метриам» о доступности жилья в столице. Эксперты подсчитали, за сколько лет московской семье со средним достатком понадобится накопить на квартиру в новостройке московского массового класса (стандарт-класс и комфорт-класс) по среднерыночным ценам. Для этого аналитики соотнесли чистый годовой доход семьи со стоимостью такого жилья. По данным Ростата, средний чистый доход на семью из двух человек в четвертом квартале 2023 года составил 223 000 рублей с учетом стоимости жизни на двоих человек (около 50 000 рублей в месяц). В результате в конце прошлого года новостройки в столице стали недоступны для москвичей. Если в 2022 году коэффициент доступности новостроек в Москве достигнет многолетнего минимума (6 лет и 8 месяцев), то в 2023 году ожидаемый период накопления денег на квартиру составит 7 лет +2 месяца. Однако это число значительно ниже, чем в предыдущие годы, за исключением 2022 года. Таким образом, в конце 2021 года для достижения той же цели потребуется 7 лет и 9 месяцев, в 2020 году — 8 лет и 6 месяцев, в 2019 году — 7 лет и 6 месяцев, а в 2018 году — 7 лет лет и 9 месяцев. В первом квартале 2023 года коэффициент доступности вырос до 7 лет, во втором квартале остался на том же уровне, в третьем квартале вырос до 7 лет и 3 месяцев, а к концу года вырос до 7 лет. Внесены некоторые коррективы. И 2 месяца. Доступность новостроек в 2023 году снизилась в первую очередь из-за роста цен. Средняя цена квартиры в новом доме комфорт-класса в четвертом квартале 2023 года составила 14,5 млн рублей, тогда как за аналогичный период 2022 года она составляла 12,1 млн рублей. Таким образом, средняя цена выросла на 20%. При этом среднедушевые денежные доходы столицы по итогам 2023 года выросли на 16,9% по сравнению с последним кварталом 2022 года. «У московских покупателей жилья есть альтернативное решение этой проблемы с точки зрения доступности. Квартиры стоят в среднем на 20-30% дешевле, чем квартиры», — говорит коммерческий директор группы компаний «Основа» Игорь Шибленков. – Применяя методологию доступности жилья к квартирам массового сегмента (самого дешевого), московской семье для покупки квартиры потребуется менее 6 лет накоплений вместо 7 лет. Платежи за квартиру при традиционной ипотеке выше из-за более высокой базовой процентной ставки. Поэтому потенциальным покупателям следует тщательно выбирать проекты и застройщиков, которые могут предложить программы субсидированной ипотеки по сниженным ставкам. В 2023 году нагрузка ипотеки на домохозяйства москвичей увеличится
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартир для покупателей ипотеки в 2023 году. Для этого они подсчитали, какую часть чистого дохода работающей семьи из двух человек в Москве составляют ежемесячные выплаты по ипотеке. По оценкам аналитиков «Метриам», в четвертом квартале 2023 года средняя квартира в новом многоквартирном доме с ипотекой будет стоить 43% чистого денежного дохода семьи. Между тем в четвертом квартале 2022 года этот показатель составил 39%. При этом средневзвешенная процентная ставка в начале года составляла 8,05%, но к концу года упала до 7,91%, сообщают в ЦБ РФ. Ежемесячные выплаты по ипотеке с учетом роста цен увеличились за год с 73 000 рублей на конец 2022 года до 96 100 рублей на конец 2023 года. «В 2023 году рост доходов был в основном поглощен увеличением расходов домохозяйств», — говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сильцов. – Общий годовой доход увеличился на 13%, расходы увеличились на 11%, а цена средней квартиры в новостройке Москвы в массовом сегменте выросла по итогам года на 20%. Получить жилищные кредиты становится все труднее из-за роста процентных ставок по кредитам и сокращения программ субсидирования. В 2024 году рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится, а уровень доступности жилья будет зависеть от того, как изменится соотношение расходов и доходов москвичей».
Источник: Метриум, Росстат, ЦБ РФ
Справочно: Коэффициент доступности «Метриума» для нового строительства рассчитывается как количество лет, в течение которых работающая семья из двух человек приобретет квартиру по среднерыночной цене. При этом учитывается, что они получают доход, сопоставимый со среднедушевыми денежными доходами москвичей, по данным Росстата. Из их валового дохода вычитается минимальный прожиточный минимум, установленный столичными властями для двух трудоспособных взрослых, проживающих в Москве. По данным «Метриума», цена квартиры — это средняя цена квартиры комфорт-класса на рынке новостроек Москвы. Предполагается, что семья откладывает весь свой чистый доход за вычетом уровня жизни на покупки. Пример: 4 квартал. Индекс доступности жилья Metrium в 2017 году составил 7,7. Это означает, что если бы работающая семья из двух человек со средним доходом на тот момент попыталась накопить, чтобы купить квартиру по средней на тот момент цене, на это ушло бы семь лет и восемь месяцев.
По оценкам аналитиков «Метриам», в 2023 году коэффициент доступности новостроек составит 8 лет в первом квартале 2022 года, 7 лет и 5 месяцев во втором квартале и 7 лет и 6 месяцев в третьем квартале 2022 года. 4 квартала составляют 6 лет и 5 месяцев. В 2024 году Росстат пересмотрел в сторону уменьшения среднедушевые денежные доходы москвичей в 2022 году, поэтому с учетом новых данных коэффициент доступности в 2022 году составит 8 лет и 1 месяц в первом квартале, а во втором квартале. 7 лет и 6 месяцев, в третьем квартале — 7 лет 6 месяцев — 7 лет 8 месяцев, в четвертом квартале — 6 лет 8 месяцев.
