Форум недвижимости «Движение» Пятый форум недвижимости «Движение» прошел на прошлой неделе в отеле Rosa Cotto Resort в Сочи. В его работе приняло участие рекордное количество шести тысяч представителей строительной отрасли. В течение четырех дней ключевые фигуры сообщества развития – девелоперы, архитекторы, банкиры, агенты по недвижимости, производители строительных материалов и оборудования, а также представители государственного сектора – делились с коллегами практическим опытом и обсуждали текущие актуальные вопросы. Сфера недвижимости.
Основатель форума Илья Пискулин рассказал, что главным итогом мероприятия стало налаживание диалога: «Если раньше участники устанавливали диалог в форме B2B, то на этот раз мы стали свидетелями государственно-частного партнерства. На церемонии открытия форума присутствовали представители. Государственная Дума и Минстрой в тот момент, когда они вышли на сцену, в России появилось главное отраслевое событие в сфере девелопмента».
Жилье должно быть доступным
Сегодня строительная отрасль решает множество многогранных задач: как работать, несмотря на снижение потребительского спроса, как обучать и привлекать таланты, как строить инфраструктуру и многое другое. Но главная задача, которую приходится решать всем – чиновникам, застройщикам, подрядчикам и даже журналистам, пишущим о развитии рынка – как сделать дома комфортными, дороги ровными и быстрыми, загородную жизнь комфортнее и интереснее, а города пусть не хотят уехать, курорт вызывает желание вернуться сюда каждый год. Форум был посвящен этой теме в течение четырех дней, в течение которых различные формы обсуждений проводились почти на 20 площадках кластеров девелопмента и недвижимости.
Главным среди национальных акторов стал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин, который напомнил, что сегодня есть четкие ориентиры по обеспеченности жильем на душу населения – к 2030 году одна цифра должна составить 33 квадратных метра м2 на человека, к 2036 году – 38 м2 на человека. К 2030 году темп обновления существующего жилого фонда достигнет 20%, будет сформировано 2000 «основных» жилых районов национального развития и будет сформулировано 200 генеральных планов городов.
Все это создаст поистине новое качество жизни. «Именно поэтому сегодня фактически оформился национальный проект «Инфраструктура для жизни», который включает в себя несколько федеральных проектов, направленных на развитие малых поселений, крупных городов, создание транспортных артерий, соединяющих эти города, социальную инженерию транспортной инфраструктуры. Города, модернизация коммунального хозяйства. », — сказал Никита Стасишин.
Чтобы удовлетворить спрос на жилье, жилье должно быть доступным. Этого можно достичь, во-первых, за счет поддержки граждан посредством ипотечных кредитов и программ размещения сотрудников служб экстренной помощи. Никита Стасишин считает, что доступность коммерческого жилья будет зависеть от соотношения цены квадратного метра к заработной плате, поскольку банки рассчитывают ипотеку исходя из заработной платы, а не доходов, «несмотря на то, что во всем мире существует практика: все основано на доходах».
При этом замминистра сообщил, что при необходимости может быть введено субсидирование проектного финансирования. Он подчеркнул: «Мы должны реагировать качеством и доступностью, а не гадать о неудовлетворенном спросе.
Никита Стасишин отметил, что такие инструменты, как инфраструктурные облигации, все еще существуют, которые помогают девелоперам оптимизировать затраты и правильно моделировать развитие проектов.
Артём Федорко, заместитель генерального директора ДОМ.РФ, председатель совета директоров банка ДОМ.РФ, отметил, что банки видят существующие трудности и готовы пойти навстречу застройщикам: «Мы видим рост процентных ставок, рост издержек. В то же время доходы домохозяйств растут, спрос меняется на региональном уровне, и появляются качественные продукты. Ожидается, что рынок замедлится в третьем и четвертом кварталах, но в долгосрочной перспективе баланс между спросом и предложением выглядит здоровым. В краткосрочной перспективе финансовые показатели улучшаются. Важно качество управления: оно поможет пережить трудные времена».
При этом Никита Стасишин посоветовал банкам не предъявлять жестких требований к застройщикам в трудные времена: «Хочу попросить банки не заставлять застройщиков увеличивать свое участие и беспрепятственно проходить сложные времена. В этот период условия застройщика не могут быть удовлетворены».
ипотечные слезы
Основной болевой точкой рынка является сокращение льготных схем жилищного кредитования с 1 июля. Круглый стол «Ипотека 2024-2025» посвящен вопросу, как жить в новой ипотечной реальности».
Артур Ахметов, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и транзакционные услуги» платформы «Авито», отметил, что с 2020 года изменение процентных ставок по ипотечным кредитам отразилось на активности покупателей жилой недвижимости на вторичном и первичном рынках, когда действуют льготные условия политика приобретения новостроек Реализована программа ипотечного кредитования. Сегодня большинство потенциальных покупателей нового жилья рассматривают вторичное жилье как альтернативу, если один из этих факторов станет препятствием для приобретения нового жилья. Окончание периода льготной ипотеки неизбежно приведет к коррекции на рынке.
«Каждый должен перестроиться, несмотря ни на что. Сделки становятся выгодными для потребителей; возможно, некоторые займут выжидательную позицию, пока цены не снизятся. Застройщикам следует подумать о том, как обеспечить спрос на то количество домов, которые они строят и продают. Скорее всего, следует понять практику продаж в более дорогих сегментах и по-другому упаковать продукты, заключил Артур Ахметов, а агенты по недвижимости научатся более детально диагностировать потребности пользователей и соответствующим образом ориентировать их в выборе «Первичного» или «Вторичного.
Марина Заботина, заместитель директора департамента развития элитного рынка, инвестиций и продаж ипотеки Промсвязьбанка, рассказала, что в нынешних экономических условиях для поддержания спроса рынок может использовать механизмы краткосрочного субсидирования процентных ставок, такие как два -год. Процентная ставка составляет 10-12%, поэтому клиенты могут купить жилье уже сейчас, а после снижения ключевой процентной ставки рефинансировать кредит на более выгодных условиях и снизить нагрузку по погашению. «Также мы ожидаем, что количество сделок с 3-4 созаемщиками будет увеличиваться по мере роста платежей вместе с процентными ставками. Таков будет профиль клиентов в ближайшем будущем.
Ольга Сидоренко, директор по развитию сервиса Сделка.рф, отметила, что льготное ипотечное кредитование принесло застройщикам большое облегчение, но сейчас ситуация меняется и им придется заново учиться продавать. «Рекомендую обратить внимание на категорию заемщиков в ИТ-отрасли: они имеют хорошие доходы и раньше не обращались за ипотекой», — сказала она.
Меньше поддержки, больше ответственности
«Чтобы достичь 33 квадратных метров на душу населения, стране необходимо ежегодно вводить не менее 100 миллионов квадратных метров прибавочного жилья», — подчеркнул Никита Стасишин. По его словам, Минстрой готов принять меры по поддержке строительства социальной инфраструктуры, особенно в городах, где проекты пока нерентабельны для застройщиков. Никита Стасишин заявил: «Через план стимулирования мы поддержим города с низкомаржинальным снабжением и отсутствием средств на строительство необходимой инфраструктуры. Кроме того, в Минстрое большое значение придают территориально-интегрированному развитию, что ускорит аварийное расселение жилья» шаги. «Мы обеспечиваем финансирование транспортных, инженерных и социальных инфраструктурных проектов и программ, направленных на стимулирование жилищного строительства. При необходимости мы продлим и возобновим субсидирование проектного финансирования», — пообещал Никита Стасишин.
При этом замминистра поручил уделить самое пристальное внимание уже реализованным проектам и тщательно оценить их экономическую выгоду, особенно с учетом изменения параметров льготного ипотечного кредитования. «Во время и после пандемии у нас нет ограничений по цене квадратных помещений. Это дает результат. Вы покупаете участки, меняете методы проектирования и строите новое качественное жилье. Но мы не можем забывать, что это мы, граждане, жилье, и что Жилье должно быть доступным — поддержка будет в той или иной форме — сложное решение о продлении ипотеки принято, но надо сделать это качественно, доступно. Реагировать, а не спекулировать на отложенном спросе, особенно в России города поменьше», — рассказал Никита Стасишин «Кругу развития.
Сокращение государственной поддержки отрасли неизбежно. В ближайшем будущем разработчикам придется научиться работать в таких условиях. «В нынешних реалиях уровень государственной поддержки строительной отрасли – льготная ипотека, пакеты стимулирующих мер, инфраструктурные бюджетные кредиты и т.д. – не может расти и явно будет снижаться. Девелоперы «выходят в открытое море» и им приходится к этому адаптироваться процесс», — рассказал Антон Глушков, председатель Национальной ассоциации строителей (НОСТРОЙ). Здесь важно отметить, что затраты на строительство состоят из трех составляющих: строительных материалов, заработной платы и накладных расходов. «Стоимость жилищного строительства за последние полтора года выросла на 30%. Такого роста цен на рынке нет», — прокомментировал президент Национальной ассоциации.
Антон Глушков подчеркнул, что в связи с этим застройщикам необходимо научиться использовать строительные материалы. «Во-первых, научитесь покупать стройматериалы дешево. Для этого необходимо переосмыслить цепочку поставок. Во-вторых, контролировать качество стройматериалов. Это напрямую влияет на стоимость строительства», — заключил он.
кадровые вопросы
Но на затратах на персонал вы вряд ли сэкономите. Вопрос о том, где найти экспертов отрасли и как их удержать, поднимается практически на каждой сессии Форума. Кроме того, кадровая проблема оказалась «междисциплинарной» — сфера нуждается в специалистах, но удержать их сложно, качество жизни должно быть адекватным, что в свою очередь зависит от активности девелоперов и строителей, которым опять-таки нужны персонал. Круг замкнут. И эту проблему еще предстоит решить.
Вопрос удержания лучших талантов в каждом регионе подробно рассматривался на сессии «Основы», круглом столе «Молодежь и города: новые реалии». Никита Стасишин напомнил, что сегодняшняя государственная политика направлена на стимулирование роста численности населения и повышение качества жизни людей, особенно в регионах. Необходимо прививать молодому поколению в возрасте от 18 до 30 лет желание оставаться в родном городе, жить и работать в мире и довольстве, способствовать развитию и процветанию родного города. Для этого необходимо обеспечить людей достойной работой, качественным образованием и комфортными городами – чтобы молодые люди оставались в больших городах или уезжали из них. Это подтверждают исследования Агентства по продвижению стратегических инициатив новых проектов (АСИ): согласно докладу Александра Вайно, руководителя Центра молодежных инициатив АСИ, более 35% молодых людей готовы переехать из Москвы и Санкт-Петербурга. Петербург. Петербург к региону, затронутому городской застройкой.
В свою очередь, девелоперы могут вдохновить поколение от 18 до 30 лет не покидать родные города. Ярким примером является строительство «Мармакс» в Рязани, генеральный директор компании Юрий Юров рассказал, что девелопер сделал все возможное для создания комфортной городской среды: строя качественные жилые массивы, он также благоустроил парки, улицы, дороги, общественные места и организованные спортивные залы, места для совместной работы, просторные вестибюли, террасы для жильцов, дворы без автомобилей и множество зеленых зон.
Такое же требование распространяется и на молодых специалистов строительной отрасли, которым, как отметил первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев, остро не хватает на всех уровнях, особенно рабочей силы. Сегодня, напомнил представитель, оставшаяся численность высокообразованной молодежи составляет 2,7 миллиона человек. Это говорит о необходимости расширять и расширять программу «Карьера» и использовать любые доступные инструменты для повышения престижа рабочих профессий: от достойной заработной платы и соответствующих условий труда до активной профориентации в школах и производства художественных фильмов, показывающих, что это значит. Быть работником Престижно и почетно.
Владимир Кошелев считает, что необходимо продолжить программу, в рамках которой предприятия тесно сотрудничают с образовательными учреждениями для «выявления стипендиатов на конкурсной основе, чтобы дети получали больше стипендий и сразу распределялись по конкретному делу». Он также сообщил, что применяются различные стимулирующие меры необходимы для того, чтобы молодые люди вошли в состав рабочей силы, «потому что, если мы продолжим откладывать, мы потерпим катастрофу для наших трудящихся».
Одно из возможных решений — обучение рабочих за счет предприятий, к чему, как указывает Антон Грушков, уже готовы. По его словам, в России есть 12 вузов федерального значения, «специализирующихся» в области архитектуры. Но это не тот масштабный проект, на который надеялась строительная отрасль. «Сейчас строительные компании готовы платить за обучение персонала и нести все риски, потому что знают, что специалисты могут в любой момент уйти в другую отрасль. Однако другого выхода нет», — подчеркивает Антон Глушков
. Он пояснил, что из-за изменений в иммиграционной политике надежды на замену отечественной рабочей силы иностранцами мало. «Если вы посмотрите на структуру иммиграции, 40% иммигрантов — это неквалифицированные рабочие без какого-либо образования или опыта. Ни один проект не нуждается в таком количестве обычных рабочих. Если мы хотим повысить реальную производительность труда, мы должны сделать это за счет повышения профессиональных навыков работников и квалификации для достижения этой цели», — сказал президент НОСТРОЙ.
Он отметил, что к концу 2023 года средняя зарплата строителей превысит среднюю зарплату инженерно-технических работников. «Это главный аргумент молодых людей. Они понимают, что в строительстве выше зарплата, есть социальная защищенность и, независимо от политической и экономической ситуации в стране, они найдут работу как специалист», — подчеркнул Антон Глушков.
Конкретные примеры такой работы уже есть и обсуждались на круглом столе «Новые подходы к преодолению кадрового дефицита». По прогнозу ГК «Самолет», на фоне того, что рост строительной отрасли увеличился вдвое, а численность трудоспособного населения сократилась примерно на 4%, текущий дефицит кадров в строительной отрасли будет обостряться с каждым годом. Численность рабочей силы РФ сократится (на 2-3 млн человек меньше к 2030 году) и возрастная (количество людей до 40 лет в составе рабочей силы сократится с 42% до 37%). Екатерина Киреева, директор по персоналу ГК «Самолет», отметила, что рынку необходимы новые методы подбора, обучения и удержания сотрудников. В этих областях разработчик работает с двумя группами людей под свои задачи: молодежью и зрелыми профессионалами. В первую ситуацию входят учащиеся начальных классов, студенты высших учебных заведений и выпускники. Таким образом, если к 2022 году в компании будет более 80 стажеров и стажеров, а коэффициент конверсии найма превысит 20%, то к 2024 году в компании будет более 400 стажеров и стажеров, а коэффициент конверсии найма превысит 70%.
Меню Инфраструктура
Но основным вопросом остается развитие инфраструктуры. Ему было посвящено заседание ДОМ.РФ в «нулевой» день форума. Представители ДОМ.РФ заявили, что развитие инфраструктуры в России соответствует мировым тенденциям или даже опережает их. Александр Аксаков, руководитель департамента инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ, подчеркнул, что сегодня все, что касается инвестиций в инфраструктуру, создает синергию. Страна стала развиваться активнее: создавались новые рабочие места, увеличивалась продолжительность жизни, улучшалась транспортная доступность. Кроме того, инвестиции в инфраструктуру оказывают мультипликативный эффект на рост ВВП и увеличивают налоговые поступления в бюджет. В то же время сегодняшнее понятие «инфраструктура» претерпевает трансформацию, а вместе с ней и способы ее финансирования. Александр Аксаков вспоминает, что изначально под инфраструктурой понимался сравнительно крупный объект — дорога, инженерная сеть или водопровод — с определенными характеристиками, в том числе высокими капитальными затратами, длительными сроками окупаемости и общественным интересом. В концепцию теперь включен более широкий круг объектов – например, социальные и экологические улучшения, а также объекты, возникающие в условиях структурных изменений в экономике – системы «умный город», логистические центры, генераторы и альтернативные накопители энергии, зарядные станции, дата-центры и т.д.подождите.
«Если раньше у нас была единая концепция инфраструктуры и относительно стандартизированные идеи по ее финансированию, то сейчас объекты шире, а варианты инвестирования более диверсифицированы. Фактически, теперь в случае инфраструктуры как класса активов Ниже вы можете формируйте диверсифицированный портфель — с разной доходностью и условиями», — говорит Александр Аксаков. «Кроме того, появляются новые источники и комбинации финансирования».
Он считает, что традиционно основным инвестором в инфраструктуру, особенно в инфраструктуру, является государство. При этом в последние годы они стали более активно участвовать в проектах не напрямую, а через институты или банки развития – сегодня во всем мире их инвестиции количественно сопоставимы с частными инвестициями, а такие инструменты появились благодаря инфраструктуре облигации помогают улучшить качество жизни инвесторов, в том числе физических лиц. В России ДОМ.РФ запустил такой инструмент в 2021 году. В настоящее время в России с помощью инфраструктурных облигаций реализуется 50 проектов из 26 регионов. Сумма кредита составляет 174 млрд рублей. Это обеспечит ввод в производство более 38 миллионов квадратных метров. Ми новое жилье – 770 000 домохозяйств будут иметь доступ к современной, качественной инфраструктуре.
Александр Аксаков также отметил, что общий объем инвестиций в инфраструктуру России в ближайшие 10 лет может составить 30 трлн рублей при ориентировочной стоимости в 18-20 трлн рублей. Дефицит в 35% соответствует международным тенденциям и стимулирует страны создавать новые и расширять старые инструменты финансирования.
Эксперты утверждают, что успешный запуск и последующая реализация масштабных капиталоемких инфраструктурных проектов, включая частные инвестиции и бюджетные вливания, позволит создать до 400 тысяч рабочих мест и улучшить качество жизни 70-80 миллионов человек к 2030 году. Рост ВВП за год составил 1,2-1,7%.
На открытии форума организаторы объявили о запуске нового проекта – рейтинга «Топ-100 девелоперских компаний России» и услуг по поиску работы в сфере строительства и недвижимости.
Рейтинг «Топ-100 девелоперских компаний России» представляет собой независимую оценку игроков рынка недвижимости. Список разработчиков, участвующих в рейтинге, формируется на основе базы данных разработчиков и заполняется из открытых источников. Кроме того, номинировать компании для участия в референдуме могут сами застройщики, покупатели или эксперты — для этого необходимо зарегистрироваться на портале «Движение.ру».
Тема рейтинга 2024 года — «прорыв». Это относится к тому, что делают компании-разработчики, чтобы сделать свою продукцию лучше, работать более эффективно на рынке, строить быстрее, иметь лучшее качество, повышать устойчивость, имидж и корпоративную культуру, расширять масштабы, приобретать партнеров и внедрять технологии во всем. Прорывами могут стать внедрение инноваций, новых инструментов, смелые управленческие, продуктовые и финансовые решения, а также исключительно высокие результаты в различных сферах бизнеса. Цель рейтинга – помочь девелоперским компаниям осознать важность инновационных внедрений и решений в достижении прорывов по рыночным, потребительским, качественным, количественным и другим показателям. Сервис «Работа» поможет найти сотрудников и вакансии именно в сфере девелопмента. Ее миссия — помочь компаниям быстро найти таланты с профессиональным опытом в сфере строительства и недвижимости, а также желающих работать в этой сфере. Сервис также поможет соискателям работы проводить более целенаправленный поиск.
