Shutterstock/FOTODOM Чтобы узнать о лучших практиках комплексного территориального развития (КТД) нежилых комплексов, лучше всего поехать в Москву. Жилая застройка является основной формой развития региона и подразумевает качественную реконструкцию мест, где люди долгое время проживали (в том числе старых индивидуальных домов, где можно насладиться картошкой и томатами, выращенными в центре города.
Пока на этом пути местные власти и застройщики столкнулись с рядом подводных камней, в том числе с нехваткой социальных объектов. Денег на его пополнение в бюджете не хватило, поэтому застройщикам пришлось покопаться в своих сбережениях и обратиться за помощью к банкирам. Они ответили, но у них есть свои предложения по этому поводу и есть вопросы к разработчикам.
Таким образом, симпатии Сбербанка к механизму ЦРТ усилили его симпатии к рублю: по состоянию на сентябрь 2024 года Сбербанк одобрил финансирование более 100 проектов ЦРТ по стране на общую сумму 2,5 трлн руб., но только 10 из них расположены в Сибирском регионе. Федеральный округ «на общую сумму» 455 миллионов.
Сергей Бесонов, вице-президент – директор департамента кредитных продуктов и процессов АО «Сбербанк», рассказал, что успешному продвижению КРТ препятствуют три основные системные проблемы: высокие переселенческие риски; необходимость обеспечения при привлечении кредитов; ограничения (ключевой вопрос здесь) заключается в том, что использовать землю в качестве залога пока невозможно; совместными усилиями Сбербанка, ВТБ и ДОМ.РФ банкиры настаивают на пересмотре Градкода, направленном на решение этой проблемы, и, наконец, высокие затраты на инфраструктуру; доля инфраструктуры составляет 10-20% от общей стоимости проекта КРТ, из них стоимость социальной инфраструктуры составляет 5-7%).
Как сообщает Сергей Бессонов, сейчас в общем виде рассматриваются два основных инструмента финансирования социальных услуг в регионе: первый — концессия, второй — «попечительский» договор».
Детали предложения
Обращаясь к первому инструменту, Сергей Бесонов отметил, что в настоящее время в Городском регламенте не предусмотрен механизм обеспечения участия девелоперов проектов КРТ в концессии объектов социальной сферы, что требует проведения отдельного конкурса для заключения концессионного соглашения.
Однако Сергей Бесонов заявил, что Сбер использовал элементы концессии для финансирования социальных услуг. Основными условиями концессии на финансирование объектов социальной сферы являются: срок кредита – до 15 лет, обязательная доля собственных средств застройщика – 20%, источник погашения кредита – оплата концедента, доходы от проекта КРТ, другие источники. В качестве залога могут быть использованы 100% акций концессионной компании, права по концессионному соглашению, права по договору строительного подряда и иное имущество. Сергей Бесонов сообщил, что в настоящее время в России реализуются 132 концессии на объекты социальной сферы с финансовым участием Сбера, из них по 126 уже приняты положительные решения по финансированию. Особенность всех этих проектов: локации в основном расположены в центральном регионе России.
В целях расширения и систематизации использования концессий банкиры предлагают на законодательном уровне включить в договор КРТ обязательства по строительству «социального обслуживания» по условиям концессии. Одним из преимуществ концессионной программы субъектов РФ является то, что она не требует полного финансирования в течение одного бюджетного года (затраты растянуты на 10-15 лет), предоставляя застройщикам гибкую долю вознаграждения в зависимости от маржинальности проект. Это хорошо и для застройщиков: повышает привлекательность проекта за счет комплексного присутствия в жилых комплексах социальных объектов, затраты на которые полностью или частично компенсируются за счет бюджетов субъектов РФ. Ведь компенсация будет осуществляться частями, а не сразу при въезде.
Контракт условного депонирования
Вторым возможным инструментом финансирования социальной сферы является «контракт эскроу». Порядок действий здесь следующий. Дочернее общество субъекта Российской Федерации заключает с застройщиком договор на финансирование объектов социальной сферы, а застройщик получает кредит в банке для покрытия расходов по договору. Далее «дочка» подписала с подрядчиком договор строительства социального объекта и открыла у него счет эскроу как выгодоприобретателя. Затем подрядчик получает кредит за работу. Затем разработчик вносит средства на целевой депозитный счет в качестве третьего лица от имени дочерней компании. По предлагаемым правилам игры застройщики могут получить разрешение на строительство жилья в рамках CRT только после внесения полных средств на «социальный» целевой депозитный счет.
После получения разрешения на передачу социального объекта в эксплуатацию средства будут переведены со счета эскроу подрядчику, и он сможет с уверенностью погасить кредит. Если подрядчик не сдаст объект в срок, у него начнутся неприятности: он не получит средства с эскроу, поскольку эти средства будут возвращены дочерней компании субъекта РФ. Девелоперам не следует отчаиваться ни в коем случае, согласно предлагаемому плану «реализовать проект и погасить кредит за счет доходов от реализации КРТ».
Схема привлекательна для территорий с понятными и хорошими источниками финансирования — застройщик берет на себя расходы и гарантирует ввод социальных объектов (иначе подрядчик не получит денег), а для застройщика — облегчает социальную нагрузку жилищный проект Проект, совместно финансируемый несколькими участниками.
Исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов указал еще на одно существенное преимущество программы – освобождение объектов социальной сферы от проверок на соответствие 44 ФЗ. Нет необходимости получать банковскую гарантию при «депонировании контракта», добивании положительных заключений национальной экспертизы, а затем потом и кровью «отстаивающих» ту же национальную экспертизу, так как сметная стоимость проекта возрастает, а вскоре
К недостаткам программы можно отнести необходимость взять на себя застройщиком всю стоимость социальных объектов в любом случае, а также сложности эксплуатации из-за дезорганизации аффилированных юридических лиц с субъектами РФ.
Поделитесь доходом или прибылью
Говоря о практике строительства социальных объектов в Уральском федеральном округе и Башкортостанской области, заместитель председателя ПАО «Уральский банк Сбербанк» Александр Нуйкин отметил, что местные власти иногда поощряют уральских застройщиков и разрешают строительство жилья в рамках проектов комплексного развития обязательство по строительству объектов и инфраструктуры. «В Башкортостане власти и девелоперы еще при входе в проект договорились перечислять 7-8% средств от проекта в региональный бюджет, который направит эти средства на строительство социальных объектов. В этом плане у девелоперов самой инфраструктуры нет построено, а если и построено, то по программе ГЧП, а социальные объекты впоследствии приобретаются за счет бюджета», — рассказал Александр Нуйкин. Вторая практика сложилась в Ханты-Мансийском автономном округе. Общие принципы финансирования те же, за исключением того, что размер инфраструктурного вклада определяется не исходя из выручки, а из прибыли (застройщикам дается 15%). Александр Нуйкин уточнил, что если при первом подходе республиканские власти занимались инвестированием средств в социальную сферу, то при втором подходе застройщики сами перенесли построенные объекты в другие места региона.
Не трогайте заинтересованные стороны
Чтобы придать новый импульс развитию новых региональных площадок посредством проекта ЦРТ, Сбербанк Уралбанк предлагает тщательное изучение нежилых застроек, детальную цифровизацию всех промышленных территорий и в процессе, в частности, определение их фактическая стоимость. Налоговый потенциал. «Есть критерий: если земля промышленного назначения при текущих схемах использования будет приносить налогов меньше 10 млн рублей с гектара, то будет инициироваться включение участка в будущие проекты ЦРТ, что принесет региону более высокие налоговые поступления. «Экономично», — поясняет Александр Нуйкин. Это не означает, что промзона будет полностью преобразована в жилую застройку. Например, если численность работающего населения в районе превысит определенный уровень, банки при этом будут рассматривать и легкую промышленную застройку варианты вхождения в проект КРТ (застройщик обещает построить не только жилье, но и объекты легкой промышленности и складские помещения, которые производственные компании смогут сдавать в аренду) «Конечно, важно учитывать интересы первоначальных владельцев участка, если в ходе проекта. ЦРТ не следует объявлять с этой целью, если это может затронуть интересы важных для региона заинтересованных сторон, уточнил ЦРТ Александр Нуйкин, подчеркнув, что в любом случае банк представляет, чтобы позволить девелоперам инвестировать в инфраструктуру. Заинтересованы в виде инвестиций они могут получить некоторые дополнительные земельные ресурсы за счет инвестиций в инфраструктуру.
SFO: Вы можете поделиться деньгами или землей
Такая же тенденция существует и в Сибирском федеральном округе по преодолению дефицита социальной инфраструктуры за счет финансового сотрудничества с застройщиками. Уровни участия разнятся, где-то застройщики только начинают настраиваться на финансирование разработки проектной документации (Кузбасс), а где-то набираются сил для софинансирования строительства путем внесения специальных взносов, от 4 до 8-9 тыс рублей за квадратный метр введенного жилья (Алтайский край, Новосибирская область, Омская область). Застройщики могут не только внести капитал, но и приобрести землю для строительства школ, детских садов и т д. Вы можете отказаться, но, скорее всего, не получите ее. Разрешения на строительство — соблюдение социальных стандартов строительства, при выдаче РНС прокуратура следит за ними все более пристально и их слова имеют решающее значение.
Председатель Омского объединения строителей Сергей Козубович неоднозначно оценивает введение «девелоперских взносов» на социальные объекты. Он считает, что такое пожертвование налагает неоправданную нагрузку на затраты на квадратный метр и не гарантирует, что на данном участке появится необходимое количество школ и детских садов.
искать компромисс
«Перегрузка затрат» также беспокоит разработчиков по очевидным причинам. Анатолий Павлов, генеральный директор новосибирской компании «Сибмонтажспецстрой», напомнил, что для того, чтобы проектное финансирование было одобрено банками, застройщики должны предусмотреть в своих проектах коэффициенты LLCR (мера обеспечения кредита ожидаемыми будущими денежными потоками) — показатель не ниже 1.2. Не каждый проект может соответствовать таким требованиям финансовой модели. «Это еще больше усложняет задачу, если сюда добавить затраты на расселение «частного сектора» за счет застройщиков, «социальных служб», для чего необходимо еще и выкупать здания, занимаемые теми же «частниками» сектор» Как добиться необходимого ООО с землей «частного сектора» и инфраструктурой, которую нужно сдать еще до ввода в эксплуатацию первого жилого дома?» — задался вопросом бизнесмен.
Сергей Бесонов предложил найти компромисс. По его опыту, если банкир при анализе видит LLCR на уровне, скажем, 1,15, но у банка есть опыт успешной работы с этим застройщиком на других площадках, банк сделает исключение. Дополнительно есть лазейка в том, что коэффициент LLCR может рассчитываться как по фазе (когорте), так и по проекту в целом. «Например, мы могли бы принять более низкий LLCR на первом этапе, потому что мы знаем, что за это время застройщики вкладывают деньги в инфраструктуру, которая будет работать на следующем этапе. Но несмотря ни на что, мы не примем LLCR 0,8 — оно должно быть не меньше 1″, — отметил банкир.
Управляющий новосибирским филиалом Сбера Александр Солоп добавил, что когда LLR ниже 1, любой банк откажется кредитовать стройки, но это не значит, что проект «провалился». «Государственные лица также могут участвовать в обеспечении финансовой сбалансированности проекта, вводя ОООР в необходимые подразделения и участвуя, это не запрещено законом», — пояснил Александр Солоп, не уточнив, в какой форме будет проходить это участие.
Неумение относить расходы застройщиков на социальную инфраструктуру к себестоимости — давняя проблема, рассказал генеральный директор новосибирской ГК «Сибпродмонтаж» Сергей Ковальский. Например, раньше застройщики относили затраты на социальную недвижимость к расходам, которые перекладывались на муниципалитет в виде «безвозмездных взносов» или по себестоимости, но теперь налоговое законодательство по-прежнему придерживается позиции, что застройщики должны отнести все затраты на входная стоимость. Эти «социальные» расходы происходят из прибыли.
Самую жесткую позицию занял генеральный директор ООО «Региональная строительная компания» Владимир Литвинов. Он твердо уверен, что строительство «социальных служб» по-прежнему должно быть обязанностью государства, и решительно отвергает суждение о том, что застройщики в предыдущие годы «много заработали, и теперь пришло время делиться»: «Мы платим все налоги и выполнить наши обязательства перед государством». Владимир Литвинов считает, что заставлять застройщиков нести дополнительные, несвойственные им обязательства, губительно, поскольку эта нагрузка не имеет границ: «Я должен в первую очередь обслуживать социальную базу. Объекты делают «общегородскую» вклад, а затем также внести вклад в социальную инфраструктуру. «Особенно на моем сайте КРТ по оплате социальных объектов» Он предложил шире использовать опыт Краснодарского края, используя защищённые линии краевого бюджета на строительство школ и детских садов. В рамках этой программы застройщики инвестируют в инфраструктуру, но получают от района гарантию, что недвижимость будет выкуплена в полном объеме в течение трех лет за счет бюджетных средств. Единственное бремя, которое остается на застройщике, — это выплата процентов по кредиту.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Московского клуба инвесторов:
«КРТ является основным драйвером развития российского рынка недвижимости. В рамках подобных проектов застройщики могут создать развитую инфраструктуру, способную изменить позиционирование всего микрорайона. Как следствие – новые достопримечательности для жителей, места трудоустройства , Города становятся полицентричными»
