Shutterstock/ФОТОДОМ Н.П. Гайк ПАПОЯН, председатель комитета по офисной недвижимости Российской ассоциации управляющих и девелоперов, проинформировал «Стройгазету» о ситуации на рынке складской, торговой и офисной недвижимости.
Гайк Гамлетович, как обстоят дела на рынке офисной недвижимости в разных городах?
Рынок офисной недвижимости в Москве и окрестностях в этом году был очень активным. Количество и объем сделок лизинга и продажи бьют рекорды. В игру вступают неудовлетворенный спрос, накопившийся за последние два года, растущая экономика и низкий уровень строительства новых объектов. В городах Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре и Новосибирске за последние 5-7 лет в год не строилось даже по два здания класса А/В, соответствующих Общероссийской классификации офисных зданий. Российский государственный университет делового администрирования.
Основными арендаторами и покупателями являются компании финансовой и ИТ-отрасли, а также государственные учреждения и госпредприятия. В зависимости от класса здания цены на аренду и продажу увеличиваются на 10-20%. Доля пустующих домов снижается седьмой квартал подряд, достигнув минимальных значений: 6-7% для класса А и около 5% для класса В.
Для определения класса здания и соответствующей цены продажи и арендной платы стороны руководствовались Общероссийской классификацией офисных зданий РГУД, позволяющей объективно и непредвзято оценить класс здания.
Особенно хочу отметить, что предложение перешло от аренды к продаже: если раньше спрос был 80/20, то сейчас 30/70. Это связано с увеличением стоимости заимствований для застройщиков, что приводит к резкому увеличению арендной платы, которую арендаторы больше не готовы платить, увеличению сроков окупаемости и снижению рентабельности проекта. Поэтому застройщик решил сразу продать часть проекта и получить прибыль, особенно спрос на небольшие участки по 50 квадратных метров м от частных инвесторов. Кроме того, продавая недвижимость в готовом состоянии, застройщики могут сэкономить на оборудовании офисов, что они наверняка сделали бы, если бы сдавали их в аренду.
Дефицит на рынке офисной недвижимости не исчезнет в ближайшие 2-3 года, поскольку стоимость финансирования высока, а новых зданий не хватает. Объекты, которые уже находятся на продвинутой стадии подготовки и лучше завершить, а не заморозить, будут достроены.
Есть ли нестандартные офисные решения?
Собственники начали внедрять современные энергосберегающие технологии, информационные модели, цифровизацию и другие решения, чтобы здания стали соответствовать тому или иному уровню по классификации административных зданий Росбюджетной инспекции. Арендаторы и покупатели начинают требовать более высокого качества и стандартов в решениях для офисных зданий. Для них важны гибкие планировки, эргономичная мебель, пространство для командной работы, цифровое взаимодействие с владельцами и датчики контроля влажности и CO2. Все это требует первоначальной реализации подобных решений еще на этапе проектирования.
Каковы затраты и прибыль от строительства офисных зданий?
За последние два года стоимость строительства выросла на 50-75%. Основные драйверы роста очевидны: изменение курса рубля, сложная логистика, дорогой капитал. Однако в последние 3-4 месяца, благодаря развитию местного производства и государственной поддержке, а также стабильности логистической цепочки поставок, затраты показали тенденцию к снижению.
Прибыль строителей ни разу не упала, а вот прибыль девелоперов упала незначительно (до 15-20%), что напрямую повлияло на их стратегию продажи, а не аренды.
Насколько важна сегодня легкая промышленность?
Формат, впервые анонсированный около 10 лет назад, столь же экзотичен, как и коворкинги. Все говорят, что на Западе это очень актуальный и востребованный формат, но на самом деле не до конца понимают, что это такое и для чего используется, и кто потребители этого продукта.
После начала эпидемии в 2020 году этот бизнес получил новый виток реального развития. Сферы услуг на вынос и готовой еды начали быстро развиваться и стали основными потребителями в этих сферах, а масштабов нет маленький. Масштабируйте индустрию так, как и предполагали разработчики.
Нельзя не заметить усилия правительства Москвы по стимулированию малого и среднего производства в столице, в том числе высокотехнологичного, что стимулирует спрос на качественные предприятия легкой промышленности. Кроме того, застройщики могут получать доход при застройке таких площадей, что повышает рентабельность проекта и делает его интересным для застройщиков. Продукт обычно продается небольшими частями, что обеспечивает разработчикам быстрый возврат инвестиций.
В настоящее время объявлено о ряде проектов легкой промышленности, но на рынке, скорее всего, возникнет избыток товаров, как в случае с коворкингами или популярными сейчас офисами с обслуживанием. Около трех лет назад все ринулись в это пространство, но со временем рынок перегрелся, и теперь мы наблюдаем последствия. Легкая промышленность – нишевый продукт, который, несомненно, необходим, но из-за отсутствия анализа платежеспособного спроса в ближайшие 2-3 года, а значит, и непонимания содержания строительства, его местоположения и масштаба, девелоперы могут столкнуться с долгосрочным проектом реализация и возврат инвестиций.
Что является движущей силой позитивного развития коммерческой недвижимости?
Я бы не сказал, что коммерческая недвижимость растет. Вместо этого он пересматривается. Более того, столь высокая стоимость заимствований делает невозможным развитие рынка. Многое будет зависеть от того, когда центральные банки снизят ключевые процентные ставки. Из-за более высокого коэффициента новое строительство будет ограничено зданиями, находящимися на более поздних стадиях, и в большей степени будет соответствовать целям завершения, а не замораживания. Но количество таких объектов ограничено и будет снято с продажи в ближайшие 15-18 месяцев.
Торговые центры пытаются понять, как выжить и конкурировать в условиях глобального ухода от брендов и снижения потребительского трафика. Большинство арендаторов платят арендную плату как процент от оборота, и по мере снижения посещаемости снижается как оборот, так и сумма, которую арендаторы платят застройщику каждый месяц. Застройщикам становится сложнее погашать кредиты, что может привести к передаче недвижимости банкам.
Офисная недвижимость переживает рост, но это временный характер. Ситуация повторилась в 2019 году: экономика росла после четырех лет стагнации, но из-за снижения инвестиций в предыдущие годы возник дефицит предложения, что привело к росту арендных ставок и затрат на продажу. Ситуация в 2012 году была практически такой же, как и после кризиса 2008 года. Я думаю, что рынок стабилизируется в течение следующих 9-12 месяцев.
Склад развивается по своему вектору и зависит только от развития электронной коммерции. На данный момент уровень вакантных площадей достиг рекордно низкого уровня примерно в 3%. Склады – пожалуй, самый надежный участок коммерческой недвижимости сейчас.
