Shutterstock/ФОТОДОМ
Юлия ЗУБАРИК, стратег городского и регионального развития, директор департамента градостроительного мастер-плана:
Комплексное территориальное развитие (КТР) стало важным инструментом политики городского развития в последние годы. Вице-премьер РФ Марат Коснулин сообщил, что по состоянию на апрель 2024 года 1192 проекта CRT реализуются в 86 регионах России и находятся на разных стадиях, включая разработку планов и проектов территориального развития, а также размышления о реструктуризации после реализации жизненного цикла проекта.
Кроме того, по данным Департамента комплексного территориального развития Минстроя России, с момента запуска механизма в 2021 году в эксплуатацию в рамках ЦРТ введено 1,4 млн квадратных метров квадратных метров объектов капитального строительства, из них более 1,2 млн (86%) составляют жилые помещения. Использование этого механизма постоянно расширяется: к 2024 году планируется ввести в эксплуатацию более 1,4 млн квадратных метров метров жилья в рамках КРТ, а градостроительный потенциал территорий, на которых могут быть реализованы проекты КРТ, достигнет более 155 миллионов квадратных метров метров жилой площади, что составляет более трети общего градостроительного потенциала России за рассматриваемый период.
Зачастую для инициирования КРТ достаточно лишь согласия местных жителей и землевладельцев на реорганизацию. Проекты реализуются преимущественно за счет средств инвесторов-застройщиков, что позволяет реализовать дорогостоящие проекты, не нанося существенного ущерба городскому и областному бюджетам, комплексно решая задачи по улучшению качества жизни горожан. Помимо жилья, качественной социальной, спортивной и досуговой инфраструктуры, в бывших промышленных районах появились новые рабочие места, растет число людей, работающих на малых и средних предприятиях.
За время своего существования механизм ЭЛТ претерпел множество важных изменений и продолжает совершенствоваться. Первоначально «Территориальное комплексное развитие» было продолжением программы реновации Москвы и использовалось как способ распространения программы на другие районы страны, где жилищные условия ухудшались. Результатом стало обновление городского регламента в конце 2020 года, закрепившее концепцию КРТ как способа модернизации жилья, а в 2022 году компания ДОМ.РФ предложила стандарт КРТ для борьбы с различными элементами городской среды, такими как как размер кварталов и дворов, плотность улиц, дорожная сеть и высота зданий.
Кроме того, стандарты также закрепляют общие принципы создания комфортной городской среды — функциональное разнообразие, компактность и масштабность человеческого развития, комфортность и вариативность способов передвижения и т.д., а также дают больше свободы реализации решений. ЭЛТ для каждого российского региона позволяет комплексно развивать регион с учетом местных особенностей, жилищных условий, климатических особенностей и других факторов.
В 2024 году правовая составляющая КРТ вновь была обновлена – градостроительный регламент был пересмотрен с целью упрощения процедуры подготовки проектной документации и ускорения процесса реализации проекта для инвесторов.
Еще до официального принятия закона о КРТ в Москве был подписан первый договор о комплексном развитии территории: на месте промзоны «Октябрьское поле» площадью 47,34 га застройщиком «РГ» спроектирован жилой комплекс — под застройку согласно генеральному плану. Помимо Москвы и Московской области, регионами-флагманами по оперативной недвижимости в рамках ЦРТ являются Тюменская, Свердловская и Челябинская области. Поэтому в конце 2023 года на промплощадке в Челябинске был сдан первый дом в составе жилого комплекса «Ленина, 4» и построен компанией «ГОЛОС». Девелопмент» (ранее «Легион»). В сданном в эксплуатацию жилом доме предусмотрены общественные помещения, первый этаж которого отведен под различные коммерческие функции.
После завершения в жилом массиве появятся и общественные пространства общественного пользования – сквер с сухим фонтаном и пешеходная улица. Кроме того, механизм ЭРТ на примере Челябинской промзоны позволил перейти от экстенсивной модели освоения пустующих земель в пригороде к модели интенсивного развития, направленной на обновление жилого фонда города, улучшение экономической ситуации в городе ситуация. Его внешний вид и развитие создают разностороннюю, комфортную и доступную городскую среду.
Еще один пример КРТ — новый комплекс площадью 28 га возле Молитовского моста в Нижнем Новгороде, который будет строить федеральный девелопер GloraX. Проект предусматривает развитие инфраструктуры в соответствии с концепцией «город в городе»: планируется построить общеобразовательную инфраструктуру, включающую стадион, поликлинику, спортивно-развлекательный центр, культурный центр и четыре наземных автостоянки. В проекте на берегу Оки особое внимание уделено тому, как жилые массивы будут визуально интегрироваться в окружающий ландшафт и архитектуру – изменение уровней застройки позволит увеличить количество квартир с видом на реку, цветовая гамма включает естественные тона, гармонирующие с другим проектом застройщика – жилым комплексом «Благовещенские Башни», построенным на противоположном берегу. Благодаря этим решениям сохранено значение реки как оси, вокруг которой исторически вращалась архитектура и территориальный облик, а дальнейшая реконструкция набережной только усилит этот фактор.
Короче говоря, механизм комплексного развития региона позволяет властям, застройщикам и местным жителям совместно планировать развитие городской среды как на макроуровне (за счет передачи неэффективно используемых земель), так и на микроуровне (за счет использования легкодоступных земель). В наличии Решение «ДОМ.РФ» для планировки кварталов и дворов, подъездов и квартир, соответствующих современным стандартам качества городской среды. Использование ЭЛТ позволяет также избежать проблемы отсутствия социальной и инженерной инфраструктуры для жителей, мест работы и отдыха в новых Полицентрализация городов, которая особенно важна для бывших промышленных территорий, продолжает реструктурировать их экономику.
