Недавно Федеральный совет утвердил законы, важные для строительной отрасли, а также жилищно-коммунального хозяйства. Подробнее о том, как эти меры повлияют на промышленность и девелоперов, «Стройгазете» рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Юрий МУЦЕНЕК.
Юрий Петрович сообщил, что в пакете законов есть законопроект о распространении механизма эскроу-счета на строительство индивидуального жилья. Как вы думаете, повлияет ли принятие этого механизма на конечную стоимость частного жилья?
Как вы заметили, этот закон является дополнительным законом к принятому 22 июля 2024 года 186-ФЗ, который регулирует строительство жилых домов по подряду при использовании механизма эскроу. Он предусматривает освобождение от НДС подрядчиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов с использованием эскроу-счета.
Нашей отправной точкой является то, что использование счета условного депонирования — это не обязанность, а один из вариантов, доступных гражданам. Кроме того, этот механизм позволяет использовать уже используемые стандартные решения и собственные пакеты. Граждане имеют возможность выбрать из широкого спектра программ ту, которая наилучшим образом соответствует их потребностям и возможностям. Это позволит избежать ненужных планировочных решений и не использовать лишние элементы конструкции, что обеспечит оптимизированный процесс строительства. Этот механизм аналогичен уже сложившемуся механизму привлечения застройщиками средств граждан для участия в долевом строительстве посредством договоров, поэтому можно говорить о его эффективности.
Принятие этого закона окажет положительное влияние на способность подрядчиков осуществлять строительство в рыночных экономических условиях. Также это позволит снизить стоимость проектов индивидуального жилищного строительства, тем самым повысив удобство гражданам возводить такие объекты.
Оба закона упрощают строительство капитальных проектов за счет упрощения некоторых процедур. О каком объекте речь?
один из законов предусматривает, что Правительство Российской Федерации вправе определять обстоятельства, при которых подготовительные документы не требуются при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Мы уже начали готовить список таких предметов. Полагаем, что, прежде всего, это проекты строительства и реконструкции, не требующие разрешительной документации, — проекты по транспортировке природного газа давлением 1,2 МПа (включительно), линии связи и линии электропередачи напряжением ниже 35 Вольт, автомобильные дороги 4 и 5-я категория и Другие простые объекты.
Разработка рабочей документации на такие объекты лишь накладывает на застройщиков лишние финансовые и временные затраты. Законопроект позволит не только сократить инвестиционно-строительный цикл, но и сэкономить два процента от общей сметной стоимости строительства таких объектов.
Второй закон предусматривает введение в градостроительный регламент так называемых «аутентичных» типовых проектных документов. Он будет разработан федеральным агентством или его дочерней организацией, не будет касаться конкретной земли и не потребует подготовки определенных видов документов.
Это избавит от необходимости каждый раз разрабатывать новую документацию для аналогичных объектов и упростит процесс разработки и согласования проектов, так как отпадет необходимость сбора большого количества документов, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Кроме того, до 31 декабря 2033 года продлено действие Федерального закона № 254ФЗ, который предусматривает особенности утверждения отдельных видов документов в упрощенном порядке.
Эти законы являются частью комплекса мер по сокращению инвестиционно-строительного цикла, в том числе мы активно оптимизируем и устраняем дублирующие и избыточные процедуры и регламенты. С 2021 года общее количество документов и согласований сократилось с 989 до 607. До конца 2024 года мы планируем сократить этот список еще на 7 позиций, достигнув 350 к 2030 году.
Повлияет ли это на безопасность объекта?
Нашим приоритетом остаётся безопасность, и мы говорим о простых объектах, поэтому не можем говорить о повышенных рисках.
Также утверждены правила ужесточения законодательства при проведении капитального ремонта. Не приведет ли это к увеличению затрат на работу?
Мы активно работаем над обновлением и ремонтом домов, чтобы обеспечить максимальный комфорт нашим горожанам. Ежегодно реконструируется около 50 тысяч многоквартирных домов, а в прошлом году отремонтированная площадь составила около 190 миллионов квадратных метров квадратных метров жилья для размещения более 7 миллионов жителей. Наша главная цель при принятии нового закона – повысить качество ремонтных работ. Согласно утвержденному закону, округ имеет право определять агентство или правительственную организацию, уполномоченную осуществлять контроль за строительством в период капитального ремонта. В случае отсутствия решения строительный контроль будет осуществляться в соответствии с положениями градостроительного законодательства. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме может производиться только членами СРО на основании договора строительного подряда. При этом для оплаты выполненных работ необходимо предоставить в банк копию договора капитального ремонта и обязателен строительный контроль. Это обеспечивает сохранность средств специального счета и контролирует их использование. Кроме того, введение данного закона позволит избежать ситуаций, когда работы не выполняются в срок и их исполнение некачественное.
Что касается претензий кредитных организаций, Конституционный Суд РФ в 2022 году принял постановление, определив, что требования обеспеченных кредиторов (особенно банков) также подлежат удовлетворению, и постановил установить необходимые механизмы. Соответствующий закон одобрен Советом Федерации. Какие основные подходы он предусматривает? Как сейчас удовлетворяются требования обеспеченных кредиторов?
Новые законы и инициативы призваны защитить права граждан. Именно с этого момента мы начинаем формировать законодательство, устанавливающее механизмы погашения требований обеспеченных кредиторов при передаче земли в Фонд территориального развития (ФТР) или Основной фонд. Президентская директива обеспечивает приоритет восстановления прав акционеров. При этом важно учитывать интересы обеспеченных кредиторов. Для этого коллеги в Государственной Думе и Совете Федерации провели тщательную и всестороннюю работу по приведению законопроекта в соответствие с поручением Президента Российской Федерации и доработали его после принятия в первом чтении Государственной Думой. Соблюдать баланс интересов всех сторон.
После восстановления прав акционеров выплаты кредиторам предполагается производить по следующему механизму. Первый платеж в размере 10% от суммы иска производится ФРТ или основным фондом в течение 5 дней со дня вступления в силу судебного акта, определяющего сумму иска. Второй платеж должен быть произведен в течение одного года с момента ввода в эксплуатацию завершенных строительных объектов или в течение 3 лет с даты передачи земли и незавершенных строительных объектов ФРТ.
Что касается второго платежа, Конституционный суд заявил, что он будет выплачен в размере непогашенных требований, но не должен превышать выручку от продажи пустующих домов за вычетом затрат на строительство объектов. Здесь мы вообще придерживаемся такого подхода и определяем, будет ли она выплачена за счет продажи пустующего объекта — если ФРТ или фонд субъекта достроит и продаст объект — или за счет продажи участка и незавершенного строительства — если ФРТ их примет, минус затраты на внедрение, строительство, обслуживание и безопасность.
