Сергей Киселев/АГН «Москва»
Александр СТАРИКОВ, партнер архитектурного бюро Syntaxis:
Рынок жилой недвижимости за последние 10 лет изменился гораздо значительнее, чем в период с 2004 по 2014 год. Это связано с динамичным развитием промышленности, технологий и, конечно же, усилением конкуренции. Пожалуй, наиболее показательным в этом отношении является бизнес-класс, который перешел от смутной статусной идеи к продукту системной разработки с устоявшимися стандартами. Но, конечно, в нем всегда есть вещи, которые можно и нужно оставить в прошлом или улучшить.
эффективный симбиоз
Конкуренция за покупателей в столице оказывает огромное влияние на качество строительства и продукции, в том числе в одном районе. Москвичи стали более внимательными, придирчивыми и осторожными при выборе будущего жилья, особенно когда цены выше средних.
Строительная отрасль, со своей стороны, может быстро реагировать на эти изменения и адаптировать проекты к текущим потребностям. Кроме того, скорость и точность реагирования на тенденции с каждым годом становится только лучше. Кроме того, приход в состав администрации города инициативного и творческого коллектива привел к усилению роли главного архитектора. Таким образом, симбиотическая связь между интересами потребителей, возможностями корпораций и государственной политикой наиболее очевидна в контексте бизнес-класса. Никаких жестких законодательных положений и правил проектирования это не повлекло, но соблюдение общей концепции такого типа жилья фактически стало негласным правилом.
Бизнес-класс – это прежде всего функциональное жилье, обеспечивающее баланс эффективности и стоимости. Поэтому качество, современные технологии и превосходные навыки разработки планировочных решений играют решающую роль в их реализации.
В результате отрасль фактически отказалась от популярных в начале 2000-х годов конструктивных систем из кирпичных несущих элементов. Подавляющее большинство зданий построено из валунов с подвесными вентилируемыми фасадами.
В Москве формат «двор без машин» стал настолько стандартом, что сложно представить, что такого варианта не существовало в принципе. Более того, роль бизнес-класса в популяризации этой концепции нельзя недооценивать. Подобно тому, как технологии во флагманских смартфонах становятся все более доступными и мигрируют в более доступные модели, так и идея свободных от движения пространств, возникающих из дорогой недвижимости, все чаще реализуется в сфере комфорта. Сюда же следует отнести входы с уровня земли и подъезды без цоколей.
Все это, помимо непосредственных функциональных и эстетических преимуществ, обеспечивает изделию защиту от быстрого устаревания и деградации. В первые годы существования рынка жилые районы быстро потеряли свой статус, когда преобладающая архитектурная эстетика стала неактуальной или даже нежелательной. Системный подход к созданию современной застройки делает ее более привлекательной и стабильной в качестве инвестиции, а само здание более подходящим и комфортным в долгосрочной перспективе. Поскольку качество исполнения становится более однородным в сочетании с позиционным успехом, цены на активы могут со временем значительно вырасти.
Если говорить о разнице между элитными домами и бизнес-классом, то фактор местоположения наиболее очевиден при прочих равных условиях. По мере того как любой мегаполис растет и расширяет свои границы, ценность «трофейных» точек на карте и объектов с богатой историей в контексте классификации существенно возрастает. Видимо, чем ближе объект к центру истории, тем увереннее он может утверждать свой элитный статус. Это связано с ценами на землю, ограничениями по высоте и фактической историей этого места. На аналогичном по размеру участке земли в центре города количество зданий, которые сможет построить застройщик, будет значительно меньше, чем в пригороде. Можно сказать, что все новые проекты в пределах Садового кольца – это, как правило, элитные проекты.
Мудрый выбор
А вот за третьим транспортным кольцом бизнес-класс — более органичная и привычная история. Конечно, никто не мешает построить там элитный объект, он имеет законное право на успех. Однако с точки зрения баланса стоимости земли, спроса, сложности строительства, ценообразования и прибыли бизнес-класс является наиболее логичным, безопасным и разумным выбором.
Для элитных и премиальных проектов крайне важно подчеркнуть приватность и высочайший уровень комфорта для жильцов. Владельцы таких домов могут иметь отдельные входы и небольшое количество квартир на этаже. Инфраструктура обычно обслуживает только внутренних пользователей.
Также ужесточаются требования к инженерному оборудованию зданий: системы приточно-вытяжной вентиляции, концепция «умного» дома, качественное трубопроводное оборудование, системы централизованной очистки воды и т д. Иногда суть может выражаться в, казалось бы, мелких нюансах, таких как скорость подачи водопроводной воды, требующая более дорогостоящего решения водоснабжения в обслуживании.
Автономность также является важной особенностью бизнес-класса, поскольку все объекты спроектированы с учетом высокого уровня сервиса для будущих жильцов. Это рестораны, тренажерные залы и другая инфраструктура на первом этаже. Кроме того, девелоперы стремятся создать на территории кластера хорошую образовательную инфраструктуру, что является важной привлекательностью для будущих резидентов. Офисы класса А также могут стать частью проекта, поддерживая концепцию «города за 15 минут». В качестве примера можно рассмотреть монету УДАЧИВАЯ 25 центов компании Vesper, проект, в ее создании принимало участие наше бюро. Внутри очень красочная многофункциональная среда, что значительно повышает ценность проекта.
Все выше и выше
Московский рынок недвижимости бизнес-класса уникален еще и тем, что город является законодателем моды в строительстве и девелопменте. Зачастую региональные девелоперы, вдохновленные капитальными проектами, предлагают их авторам создать совершенно новый продукт и улучшить стандарты отечественного рынка.
Постепенно это привело к появлению мощных и очень крутых игроков. Одними из самых крутых примеров являются коммерческие проекты девелопера «Брусника» в Тюмени и Екатеринбурге. Конечно, подобных объектов в Петербурге гораздо больше.
Несмотря на неоспоримые достижения последних лет, отрасль не останавливается на достигнутом – бизнес-классу еще есть куда совершенствоваться.
Одной из областей, которая заслуживает особого внимания, является цифровизация. Стандартом реализации всех проектов должны стать системы «умный дом», которые можно гибко настраивать и адаптировать к потребностям жильцов. Через несколько лет цифровой контент и автоматизированные элементы дома и его общественных пространств станут одним из ключевых факторов, определяющих и подтверждающих класс. Более того, по мере того, как технология становится более широко используемой, становится дешевле, доступнее и проще в реализации, рынки и потребители получат тот же эффект накопления критической массы.
Важной тенденцией, которая будет определять развитие бизнес-класса в ближайшие годы, является увеличение количества проектов за счет пустующих промышленных площадей. Типичным примером такого строительства является Зилинский район, возникший на месте огромного промышленного кластера.
Конечно, ключевой тенденцией является появление новых доминирующих сил высокого уровня. Города становятся все более плотными, и благодаря такому строительству можно освободить больше места для благоустройства и создать комфортную общественную среду. Жилье бизнес-класса в небоскребах представляет собой новый вызов для девелоперов, поскольку в таких зданиях общественные функции могут не только располагаться на первом этаже, но и распределяться вертикально. Сложные и нестандартные инженерно-строительные компоненты будут двигать архитектурное мышление вперед.
В целом, перефразируя известную поговорку, я бы сказал, что хорошее – враг лучшего. Сейчас, в разрезе бизнес-класса, рынок недвижимости находится на правильном пути, но есть куда совершенствоваться и совершенствовать.
